2018 — Строй-Март

Риелторы оценили долю «неликвида» на первичном рынке жилья «старой Москвы». На текущий момент она составляет 25% в объеме уже сданных новостроек и 5% — всего предложения от девелоперов. В основном, это квартиры в жилых комплексах, сданных более трех лет назад, реализуемые по завышенным ценам.

25% жилья в уже введенных в эксплуатацию новостройках «старой Москвы» может так и не найти своего покупателя. Такой прогноз сделали специалисты «Метриум». Это нераспроданные квартиры в корпусах, которые сдали более трех лет назад. Если говорить об объеме всего предложения на первичном рынке, доля «неликвида» составляет 5,2%.

«Среди причин (невостребованности у покупателей — ред.) можно назвать завышенные цены, неэффективные планировки, слабо продуманную концепцию», — отметила управляющий партнер компании Мария Литинецкая. Если стоимость такой недвижимости не будет радикально снижена, девелоперы могут продавать ее бесконечно, считает эксперт. В число наиболее «неликвидных» ЖК «старой Москвы», в частности, попали проекты массового сегмента «Загорье» и «На Циолковского».

Ситуация с продажами «морально устаревших» новостроек может особенно усугубиться к концу года. Как ранее сообщала Мария Литинецкая в комментарии «Коммерсанту», в декабре объем предложения на первичном рынке столицы превысит спрос в 2,8 раза. Нереализованными могут остаться 3,2 млн кв. м жилья.

Вопреки заявлениям Минстроя и установке президента, эксперты дают неутешительный прогноз по объему ввода жилья. Уже с 2019-го в России будут строить порядка 60 миллионов квадратных метров в год, то есть вдвое меньше того, о чем мечтают власти.

Независимая инвестиционно-консалтинговая компания СМ ПРО прогнозирует серьезное падение ввода жилья уже в ближайшие годы. По оценке экспертов, в 2019-2020 годах объем ввода жилья может упасть до 60 млн кв. метров в год (в 2017 году, по данным Росстата, введено 76,8 млн кв. метров).

Вся отрасль промышленности строительных материалов в данный момент находится сейчас в глубоком кризисе, утверждают эксперты СМ ПРО.

«В 2017 году мы должны были оттолкнуться от дна и пойти вверх. Но если посмотреть на все отрасли промышленности стройматериалов, темпы роста были замедлены еще в 2014-м, и мы говорили, что 2017-й будет провальным. Так оно и получилось», — признает замдиректора департамента исследований и аналитики CM ПРО Олег Высоцкий.

По данным СМ ПРО, с 2008 года было заявлено и начато реализовываться 25 проектов в цементной, стекольной, кирпичной, газобетонной и других отраслях. Но сегодня большинство из этих проектов — это плохие активы на балансе топовых банков. Часть из этих проектов частично профинансированы и законсервированы, часть — вынуждены были закрыться. Объем долга отрасли, по официальным данным, составляет более 250 млрд руб. При этом, по неофициальным данным, цифра вдвое больше — около 500 млрд. руб.

«Если учесть, что отрасль зарабатывает по выручке 1,5 трлн с себестоимостью производства в 1,2 трлн, то возникает вопрос — как покрывать объем долга, если еще есть коммерческие, управленческие и многие другие расходы», — говорит Высоцкий.

По этой причине в течение последних трех лет отрасль находилась в чистых убытках.

Если смотреть на стоимость заемного финансирования, даже в такой отрасли, как цемент, не самый последний игрок привлекал финансирование текущей деятельности под 18% годовых. Топовому игроку финансирование ремонтных работ или проектов малой модернизации обходилось в 15%.

Например, если посчитать экономику Верхневолжского кирпичного завода, становится понятно, почему он закрылся. При 4,4 млрд руб. инвестиций, 15% ставке ежегодные платежи составляли порядка 700 млн руб. При производственной мощности завода в 150-160 млн условного кирпича в год на каждый кирпич приходилось около 7 руб. инвестиционной нагрузки. Тогда как общая стоимость одного кирпича составляет порядка 9 рублей.

По итогам прошлого года все сегменты промышленности стройматериалов, связанные со строительством жилья, падали. Те стройматериалы, которые участвуют также и в инфраструктурных проектах, оказались в небольшом плюсе. Драйверами отрасли по итогам прошлого года является теплоизоляция (+11,2%), нерудные материалы (+5%), газобетон (3,3%) и др. Вниз в прошлом году больше всего сработали мягкие кровельные и гидроизоляционные материалы (-27%), керамическая плитка (-7%), ЖБИ (-5,7%).


Источник: НИИ промышленности строительных материалов. Нажмите, чтобы увеличить.

Наиболее показательным индикатором является производство ЖБИ. В 2011-2013 годах объем производства железобетонных изделий в среднем рос на 10% ежегодно. В 2013-2015 годах объем ввода жилья вырос с 72 млн до 85 млн кв. метров в год, то есть на 18% за два года. Если учитывать цикл строительства в два-три года, мы видим, что прирост потребления ЖБИ реализовался во введенном жилье спустя как раз два-три года. Начиная с 2015 года, сегмент стал падать. В 2015-м падение составило 18%, 2016-м — 15%, в 2017-м — 5%. Показатель 2017-го года по объему производства ЖБИ такой же, как в 2009-м. А дно 2009-го года по объему ввода жилья как раз составляет 60 млн кв. метров. Соответственно, на горизонте 2018-2020 годов ожидается соответствующее замедление вводов жилья до 60 млн кв. метров в год. В СМ ПРО уточняют, что по бетону наблюдается аналогичная статистика.

При этом в данный момент в среднем по стране заводы по производству строительных материалов загружены на 50-60%. И по самым лояльным прогнозам, к 2025 году мы достигнем 70% загруженности предприятий, чего будет достаточно, чтобы удовлетворить спрос. Таким образом, в ближайшие 10 лет заводы строить не надо, делают вывод в СМ ПРО. Сейчас самое время заниматься проектами малой модернизации, чтобы не влезать в большие долги и не раздувать и без того большой кредитный портфель.


Источник: НИИ промышленности строительных материалов. Нажмите, чтобы увеличить.

Впрочем, Высоцкий отмечает, что поставленная президентом задача к 2025 году довести объем ввода жилья до 120 млн кв. метров в год все же достижима при определенных условиях: при реализации всех заявленных мероприятий президентской программы — включая существенное снижение процентных ставок по кредитам для производителей, диверсификацию бизнеса и т.д.

Согласно официальному прогнозу развития российской экономики (Минэкономразвития), через 10 лет Россия будет производить 86 млн тонн цемента. Однако СМ ПРО прогнозирует, что через 10 лет нам удастся только вернуться к уровню производства цемента 2014-го года — 72 млн тонн. Приблизительно такие же прогнозы эксперты дают и по другим сегментам рынка.

Владимир Путин выступил с ежегодным посланием Федеральному собранию. Особое внимание глава государства уделил приоритетам развития страны на ближайшие годы. Главные тезисы, касающиеся жилищной политики и строительства в целом, — в кратком изложении Ради Дома PRO.

Владимир Путин озвучил ежегодное послание Федеральному собранию. Речь главы государства опубликована на официальном сайте Кремля. Президент в том числе поставил ряд задач, связанных с развитием строительной отрасли в ближайшие шесть лет. Главные тезисы — в материале Ради Дома PRO.

Ввод жилья

Президент поставил задачу достичь показателей ввода жилья в 120 млн кв. м. ежегодно. «Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объёмов строительства с сегодняшних 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. Цель весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная», — заявил Путин.

В какие сроки необходимо добиться этого показателя, он не назвал. Согласно приоритетному проекту «Ипотека и арендное жилье», утвержденному Советом при Президенте РФ по стратегическому развитию, ввод жилья в 120 млн кв. м должен быть достигнут в 2025 году.

Ипотека

Необходимо стремиться к снижению ипотечных ставок до 7% годовых, заявил Владимир Путин. «Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны. Но стремиться нужно, безусловно, к семи процентам, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов», — сказал президент.

Путин добавил, что ежегодно улучшать жилищные условия должны 5 млн семей. В ушедшем году это смогли сделать только 3,1 млн.

Строительство дорог

Расходы на строительство и обустройство автодорог должны быть удвоены, считает Владимир Путин. «В предстоящие шесть лет необходимо направить на эти цели более 11 трлн руб. из всех источников. Это много, имея в виду, что в 2012 — 2017 гг. мы на эти цели направили 6,4 трлн», — сказал глава государства.

По его словам, прежде всего, необходимо привести в порядок региональные и местные дороги. Состояние последних, как отметил Путин, «никуда не годится».

Развитие городов

Президент предложил «развернуть масштабную программу пространственного развития России, включая развитие городов и других населенных пунктов». «Активная, динамичная жизнь России, с её огромной территорией, не может сосредоточиться в нескольких мегаполисах», — подчеркнул Владимир Путин.

Расходы на эти цели в предстоящие шесть лет необходимо удвоить, добавил глава государства. В частности — на обновление городской среды через «широкое внедрение передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решений», через «использование цифровых технологий в работе социальных объектов, общественного транспорта, коммунального хозяйства».

Отдельное внимание Владимир Путин уделил решению экологических проблем. «Потребуется модернизировать ТЭЦ, котельные, коммунальное хозяйство, за счет строительства обходов разгрузить города от транзитных автомобильных потоков, использовать экологичные виды общественного транспорта, рекультивировать свалки в черте городов», — заявил президент.

Сбербанк озвучил прогноз динамики ипотечного портфеля по итогам текущего года. Он может увеличиться на 20%, заявил зампредправления банка Александр Морозов. В абсолютных цифрах ипотечный портфель может достигнуть 3,5 триллиона рублей.

По итогам года в Сбербанке ожидают рост ипотечного портфеля «ближе к 20%». Такой прогноз озвучил зампредправления банка Александр Морозов, пишет РИА Новости. В ушедшем году портфель жилищных кредитов банка вырос на 16%, следует из отчетности банка по МСФО.

По данным АИЖК и Frank RG, ипотечный портфель Сбербанка в 2017 году был равен 2,9 трлн руб. Это 56% от общей задолженности по жилищным кредитам. (Последняя, по официальным данным ЦБ, к концу 2017 года составляла 5,19 тлрн руб.) Если прогноз Сбербанка сбудется, к концу этого года его ипотечный портфель почти достигнет 3,5 трлн руб.

Также глава кредитного учреждения Герман Греф поделился планами о дальнейшем снижении ипотечной ставки, пишет РИА Новости. По его словам, Сбербанк уменьшит ее до 7% за один-два года. Сейчас ставки банка по программе приобретения строящегося жилья начинаются от 7,4%, готового — от 8,6%.

В ушедшем году доля Сбербанка на рынке ипотеки составила 51,2%. Кредитное учреждение выдало ипотеку на 1,09 трлн руб. За 2017-й Сбербанк увеличил долю рынка на 5,1%.

Ничего хорошего от реформы долевого строительства ждать не стоит, приходят к выводу почти все эксперты отрасли. Но самый пессимистичный прогноз дал Центральный экономико-математический институт РАН. По оценке ученых, в новых условиях смогут работать только чуть более 5% застройщиков. Остальные уйдут в «тень» либо станут банкротами.

Центральный экономико-математический институт РАН проанализировал экономические последствия введения поправок к 214-ФЗ «О долевом строительстве». Свои выводы ученые изложили в научно-исследовательской работе «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».

Результаты моделирования изменений законодательной базы на примере крупной среднестатистической строительной компании показали, что нововведения окажут негативное влияние на финансовое состояние отрасли. Рентабельность капитала через пять лет (к 2022 году), по подсчетам математиков, может сократиться на 49-55%. Хуже всего застройщикам придется в 2019-2021 годах, когда их финансовый результат будет близок к нулю или вовсе «уйдет в минус». Из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. руб. на 2016 год), 12 станут банкротами.

Еще больше пострадают средние по размеру застройщики. Из работающих сегодня 2461 компаний останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 или 5,3%. Остальные либо перейдут на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами, предрекают в РАН.

В работе также приводятся расчеты, свидетельствующие о неизбежном дефиците финансирования после перехода от долевого строительства к проектному финансированию. В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн руб. Из них 67,25% (3,6 трлн руб.) составляют деньги дольщиков и частных инвесторов. Кредиты банков составляют всего 23,95%. При переходе на новые правила строительства должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке.

Все эти изменения приведут к удорожанию себестоимости строительства на 30%, росту цен на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. От этого пострадает не только строительная отрасль, но и смежные с ней. Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%, подсчитывают в РАН. К тому же без квартир останутся семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на старых они могли это сделать.

«В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели», — делают вывод ученые.

Система сертификации цемента не принесла ожидаемых результатов, а в отдельных случаях даже усложнила ситуацию. Спустя два года доля фальсификата на российском рынке не снизилась, признают эксперты. При этом некоторые виды цемента из-за отсутствия ГОСТов стали попросту недоступны.

Система сертификации цемента, введенная в 2016 году, находится в нашей стране в стадии становления и идеальной ее назвать сложно, считает президент Ассоциации «Независимые производители цемента» Александр Дрожжин. Он уверен, что для некоторых видов стройматериалов, в том числе и цемента, обязательная сертификация необходима, поскольку иначе проблему фальсифицированной продукции решить невозможно.

Дело, однако, в том, как именно работает система — и вот здесь и возникают проблемы. Так, отмечает Дрожжин, в России она абсолютно не учитывает наличие специальных видов цемента. Например, микроцементы и сульфоаллюминатные цементы нельзя сертифицировать из-за отсутствия на них ГОСТов.

«Система сертификации (а, точнее, надзора за ней) не лишена всех типичных атрибутов регулируемых отраслей — это превышение должностных полномочий контролирующих органов, несмотря на указы президента о снятии давления, и коррупция, бороться с которой призваны специальные органы внутренней безопасности. Наш строительный бизнес до сих пор болеет этими детскими болезнями, и он очень нуждается в пристальном надзоре органов безопасности. Здесь есть и факты давления на надзорные органы, и попытки материального подкупа. И самое опасное сейчас — искажение истинного смысла буквы закона», — продолжает эксперт.

По мнению Александра Дрожжина, пока преждевременно говорить о снижении доли контрафактной продукции на рынке. Но еще острее стоит проблема фальсифицированной продукции. В 2015 году доля фальсификата достигала 50%. И, несмотря на ужесточение ответственности в сфере оборота фальсифицированной строительной продукции и введение сертификации, решить проблему не удалось.

По данным инвестиционно-консалтинговой компании СМПРО, в прошлом году цементная отрасль продемонстрировала небольшое падение производства — на 0,7%. Объем импорта цемента в Россию увеличился на 5,1%. Объем экспорта цемента увеличился на 8,1%. Спад потребления в 2017 году к 2016 году составил 0,5%. Цены производителей в декабре 2017 года по отношению к ноябрю 2017 года уменьшились на 0,8%. Объем рынка цемента России в стоимостном выражении в 2017 году увеличился на 5,6% к прошлому году.

Председатель совета директоров турецкой Renaissance в России Авни Аквардар оценил суммарный оборот строительных подрядчиков на отечественном рынке. По его словам, в 2017 году он почти достиг 7 триллионов рублей, что эквивалентно 7,5% ВВП. Долю турецких подрядчиков на рынке эксперт оценил в 10 — 15%.

Общая выручка строительных подрядчиков в России по итогам 2017 года приблизилось к 7 трлн руб. Такие оценки в интервью РИА Новости дал председатель совета директоров турецкой Renaissance в России Авни Аквардар. Это эквивалентно 7,5% ВВП. «Основную долю занимают российские компании. Есть также компании из Сербии, Италии, Германии, Китая и Турции», — отметил Аквадар. Долю турецких подрядчиков на российском рынке он оценил в 10 — 15%.

Оборот самой Renaissance в России в 2017-м снизился примерно на четверть до 1,6-1,7 млрд долл. Это соответствует доле рынка в 1,4%. На падение выручки повлияли антитурецкие санкции после сбитого военного самолета и общерыночные тенденции, уточнил Авни Аквадар. Прибыль турецкой компании он не раскрыл. Однако добавил, что в наступившем году Renaissance планирует увеличить выручку практически вдвое до 3 млрд долл.

Коснулся председатель совета директоров турецкого подрядчика в России и недавних обысков в санкт-петербургском офисе компании. По его словам, эта история пока никакого продолжения в отношении Renaissance не получила. «Мы предоставили все документы, которые от нас требовали. Наши счета не арестованы, мы работаем в нормальном режиме. Сейчас я даже не знаю, против кого оно заведено. Но точно не против нас», — пояснил Аквадар.