2018 — Строй-Март

В начале декабря новый министр строительства Владимир Якушев пообещал, что отрасль еще получит от властей подарочек к Новому году. Не знаем, что имел в виду чиновник, но подарок преподнесло другое ведомство. Под занавес и без того тяжелого для стройки года Госдума неожиданно и до крайности усугубила реформу долевого строительства, «учрежденную» Владимиром Путиным еще в начале года. Ради Дома PRO предлагает вспомнить топ-10 событий, потрясших рынок недвижимости в уходящем году.

От «долевки» к проектному финансированию

Главным событием сезона, несомненно, можно назвать кардинальные перемены в самом механизме строительного рынка. Инициировал реформу президент Владимир Путин еще в ноябре 2017 года как меру борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Но в 2018 году реформа обрела вполне конкретные очертания. И, надо сказать, эти очертания ужаснули видавших виды участников и экспертов рынка.

Суть реформы заключается в окончательном отказе от долевого строительства и переходе на проектное финансирование. С 1 июля 2019 года все застройщики должны будут в обязательном порядке работать через эскроу-счета. Схема предполагает, что теперь в отношениях между девелопером и клиентом появляется третий и основной участник — банки. Средства дольщиков не будут идти напрямую застройщикам, а будут зачисляться на специальные счета в уполномоченных банках. И получить эти средства девелоперы смогут лишь к моменту передачи квартир покупателям. Участники рынка и девелоперы многократно высказывались о том, к чему приведет такая реформа: в лучшем случае — к подорожанию жилья до 20%, в худшем — к уходу с рынка большинства игроков. Минстрой поначалу обещал практически бесплатные кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования с участием эскроу-счетов. Но банки остудили пыл чиновников. Например, Сбербанк обещает кредитовать девелоперов по этой схеме под 7-8%.

В конце года и без того невеселое настроение девелоперам окончательно испортил глава профильного думского комитета Николай Николаев, который неожиданно инициировал еще одни кардинальные поправки в главный закон строительной отрасли, 214-ФЗ. До этого момента предполагалось, что застройщики, успевшие по старым правилам оформить стройплощадки до 1 июля 2018 года, и строить их будут по старым правилам. Большинство девелоперов воспользовались этой возможностью и атаковали экспертизу, пытаясь запастись проектами впрок, что хотя бы отдалило им перспективу перехода на новые условия работы. Поправки Николаева (Николаева ли?) перечеркивают эти старания: на эскроу-счета должны перейти практически все жилые проекты, разрешения на строительство которых получено до 1 июля 2018 года.

Смена правительства

В мае в рамках послевыборных ротаций правительства у стройотрасли сменились руководители. В ранге вице-премьера, в зону ответственности которого входит стройка, неожиданно был утвержден бывший главный «спортсмен» страны Виталий Мутко. А Михаил Мень вынужден был уступить место главы Минстроя Владимиру Якушеву, который до этого момента был губернатором Тюменской области. О своем переезде в Москву и резкой смене деятельности новый министр будет говорить еще долго. Но по мере принудительного углубления в тему к этому добавятся еще сомнения в выполнимости майского поручения президента об увеличении объема вводимого жилья с 80 до 120 млн «квадратов». Виталий Мутко, в свою очередь, до 2019 года успел поручить разработать меры по смягчению удара для застройщиков от перехода на эскроу-схему. Впрочем, и первое, и второе заявления так и остались неуслышанными.

«Майский» указ

Новый президентский срок традиционно начался с «майского указа». И в нем стройотрасли досталось по-полной. Согласно указу президента, до 2024 года доступным жильем должны быть обеспечены семьи со средним достатком — в общей сложности около 30 млн семей. При этом ставка по ипотеке не должна превышать 8%. Также необходимо обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Объем жилищного строительства должен быть увеличен с 80 до 120 млн кв. м в год. Индекс качества городской среды глава государства велел повысить на 30%, сократив при этом соответственно количество городов с неблагоприятной средой в два раза.

Ипотека бьет рекорды

На фоне закручивания гаек для застройщиков для покупателей дела с недвижимостью складывалось, наоборот, очень хорошо. Ипотека в этом году рванула в рост. По итогам десяти месяцев выдано более 1,1 млн кредитов на 2,37 трлн руб., то есть на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот показатель является абсолютным рекордом для российского рынка. Сначала бурному росту содействовали крайне низкие ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума 9,41%. А к концу года ажиотажный спрос на недвижимость (и, соответственно, ипотеку) подстегнули ожидаемый рост цен на жилье, обусловленный реформой долевого строительства и общей экономической ситуацией, на которую ЦБ отреагировал повышением ключевой ставки.

Крах Urban Group

В двадцатых числах мая 2018 года стало известно о том, что Сбербанк отозвал аккредитацию проектов Urban Group. И, хотя слухи о финансовых проблемах в компании губернатор Подмосковья Андрей Воробьев косвенно подтвердил еще летом прошлого года, пожалуй, именно с отзыва аккредитации Сбербанком можно официально отсчитывать начало конца компании. Уже в начале июля арбитражный суд Московской области признал банкротами шесть юридических лиц Urban Group.

Причин краха было несколько: во-первых, проекты продавались серьезно дешевле рынка; во-вторых, на компании лежала ответственность (кроме своих) за достройку объектов «СУ-155»; в-третьих, усугубили проблемы недобросовестные действия менеджмента. Летом в отношении бывшего гендиректора Urban Group Андрея Пучкова было возбуждено уголовное дело о злоупотреблении полномочиями. Он и основной владелец Urban Group Александр Долгин покинули пределы России и находятся в федеральном розыске.

По итогам аудита компании, на достройку 68 домов, которые возводила компания, необходимо 67,6 млрд руб., из которых около 12 млрд. руб. можно получить от продажи квартир, а 55 млрд. придется изыскать. При этом, по данным аудиторов, владельцы Urban Group через различные схемы вывели из компании более 31,5 млрд руб. Число обманутых дольщиков пополнили около 15 тыс. человек.

Достройку профинансируют Фонд защиты прав дольщиков, федеральные и подмосковные власти. В конце года стало известно о том, что 65 домов Urban Group будет достраивать Crocus Group Араса Агаларова. В конце декабря было выданы ЗОС на первые четыре дома Urban Group.

Путин добрался до BIM

В середине июля на сайте комитета по техническому регулированию РСПП было опубликовано поручение президента Владимира Путина, предписывающее правительству создать условия для перехода строительной отрасли на BIM-технологии. Поручение не транслировалось в официальных публикаторах и для экспертов, давно занимающихся этой темой, стало неожиданным. Документ обязывает уже к 1 июля 2019 года перейти к системе управления жизненным циклом объектов капитального строительства через внедрение технологий информационного моделирования. При этом типовые модели системы управления (проектной, строительной, эксплуатационной и утилизационной) применить в первоочередном порядке в социальной сфере. Президент просит обеспечить утверждение показателей эффективности системы управления; принятие стандартов информационного моделирования, а также гармонизацию ранее принятых нормативно-технических документов с международным и российским законодательством; формирование библиотек типовой проектной документации для информационного моделирования. Кроме этого, необходимо будет наладить подготовку специалистов в сфере информационного моделирования в строительстве, а также простимулировать разработку и использование отечественного программного обеспечения для информационного моделирования.

В августе из Минстроя уволился бывший куратор BIM-темы — замминистра Хамит Мавлияров. На его место спустя несколько месяцев был назначен Дмитрий Волков, на которого отраслевое сообщество возлагает большие надежды по внедрению BIM-технологий.

В середине декабря при Минстрое была создана рабочая группа из 69 экспертов по внедрению BIM-технологий. «Нам необходимо создать основу концепции развития информационного моделирования и убрать все барьеры, связанные с нормативно-правовым регулированием в этой части. Для этого мы планируем использовать формат работы Общественного совета, который согласился нам помочь сформировать публичную рабочую группу», — пояснил Дмитрий Волков.

Итоги архитектурного конкурса по реновации

Итоги конкурса на концепцию пяти экспериментальных площадок по программе реновации, с большой помпой презентованного московскими властями в 2017 году, подводились долго и, судя по всему, мучительно. Объявление результатов переносилось несколько раз и, как признают многие его участники, победители менялись по ходу работы жюри неоднократно.

В итоге в конце сентября результаты все же были объявлены. Победителями стали: консорциум Bofill Arquitectura, S.L., ООО «Мастер’c план» (площадка в районе Проспект Вернадского); «Архитектурное бюро Асадова» (Головинский район); консорциум Nikken Sekkei, UNK Project (Хорошево-Мневники); SPEECH (Кузьминки); АБ «Сергей Скуратов Architects» (Царицыно).

Но, как выяснилось позже, и эти победители не были окончательными. Уже 21 декабря Москомархитектура объявила о замене одного из победителей конкурса по программе реновации. Для работы в Царицыне вместо занявшего первое место бюро Сергея Скуратова привлекут ТПО «Резерв» Владимира Плоткина. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов объяснил такое решение невозможностью воплотить концепцию «Сергей Скуратов Architects» на практике.

Тем временем сама реновация в 2018 году шла своим чередом: именно в этом году произошли первые переселения. Напомним, всего в рамках программы планируется снести 5 тысяч старых домов и переселить около 1 миллиона человек.

Самый высокий небоскреб Европы

В Санкт-Петербурге в середине октября после шести лет строительства был введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс «Лахта Центр». Объект стал самым высоким зданием Европы (462 м), оставив далеко позади московскую башню «Федерация» (374 метра). В «Лахта Центре» расположится штаб-квартира «Газпрома». По планам девелопера, офисные помещения будут преимущественно сосредоточены в башне и займут в ней 129,9 тыс. квадратных метров на 86 этажах. Еще около 10 тыс. квадратных метров офисных площадей расположатся в помещениях многофункционального здания. Открытие первой фазы комплекса, доминантой которого является самый высокий небоскреб Европы, запланировано на конец следующего года.

В декабре небоскреб, первым из российских высоток, получил «зеленый» сертификат LEED наивысшего, платинового, уровня.

Пожар в «Зимней вишне»

К сожалению, не обошлось в 2018 году без трагических событий. В марте в Кемерове сгорел торговый центр «Зимняя вишня». В огне погибли 60 человек, большинство из которых дети. Причинами возгорания, по разным версиям, стали неосторожное обращение с огнем, короткое замыкание электропроводки и поджог. По факту трагедии было возбуждено несколько уголовных дел. А губернатор Кемеровской области Аман Тулеев ушел в отставку. Остатки «Зимней вишни» были снесены.

После трагедии прошли массовые проверки ТЦ по всей стране, которые выявили более 280 тысяч нарушений пожарной безопасности. Несколько объектов были закрыты. По итогам проверок были внесены поправки в законодательство о пожарной безопасности.

Судебные тяжбы O1 Group

В этом году бежали за границу не только руководители Urban Group. В мае собственник холдинга O1 Group Борис Минц вместе с семьей тоже покинул Россию. Тому предшествовали длительные судебные разбирательства. Касались они, в частности, банка «ФК Открытие», в котором Борис Минц был сооснователем. Временная администрация санируемого банка посчитала, что сделки со структурами O1 Group причинили «Открытию» убытки в 34 млрд руб. Также Промсвязьбанк требовал признать незаконным выход из своего капитала накануне объявления о санации трех НПФ, в том числе фонда «Будущее», входящего в одноименную группу, бенефициаром которой является Минц. На ряд активов бизнесмена был наложен арест, а следственный комитет начал доследственную проверку в отношении с О1 Group.

Между тем, активы Минца плавно перебазировали в кипрский офшор. Сначала Riverstretch Trading & Investments (RT&I) достался бизнес-центр Nordstar Tower на и ТРЦ «Щука». Потом туда же отправились O1 Properties и финансовая группа «Будущее».

В Сбербанке приняли решение уменьшить количество документов, оформляемых при выдаче ипотеки. С 25 декабря банк убрал необходимость оформления закладной при покупке с помощью таких кредитов строящегося жилья. Тем самым, отпадает необходимость и ее регистрации в Росреестре.

Сбербанк убрал необходимость оформления закладной при покупке строящегося жилья с помощью выдаваемого банком ипотечного займа. Об этом говорится в сообщении на официальном сайте банка. Нововведение вступает в силу с 25 декабря.

«Это очень удобно для наших клиентов. Больше не нужно оформлять закладную в банке и регистрировать ее в Росреестре. И после выплаты кредита для снятия обременения клиенту делать ничего не нужно — банк сам отправит в Росреестр данные о погашении. Мы подсчитали, что благодаря отмене закладных срок снятия обременения в среднем сократится с 30 до 14 дней», — отметил директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.

В основном, закладная оформляется банками для возможности передачи прав требования по ипотеке другим кредитным учреждениям. Также она может выступать обеспечением при выпуске эмиссионных ценных бумаг. В Сбербанке от использования закладных при ипотечном кредитовании отказались практически окончательно: такие бумаги оформляются только при выдаче займов по программе «Военная ипотека».

Статистику по количеству обманутых дольщиков в России признали заниженной на самом высоком уровне. Официальные данные «не бьются с реалиями», заявил Владимир Путин. Реформа долевого строительства не будет смягчена даже несмотря на ожидаемое падение в отрасли и рост цен, подчеркнул президент.

Официальные данные по количеству обманутых дольщиков в России занижены, заявил на своей ежегодной пресс-конференции Владимир Путин. Об этом пишет РИА Новости. «Не нужно закрывать глаза на масштаб этой проблемы. Даже цифры, которые сейчас показываются, цифры обманутых дольщиков — они не бьются с реалиями», — сказал президент.

В связи с этим отказ от долевого строительства в его нынешнем виде неизбежен, признал Владимир Путин. Даже несмотря на ожидаемое падение экономической активности в отрасли и рост цен на рынке новостроек.

«Относительно низкий профиль стоимости квартир зачастую поддерживается тем, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают — ни денег, ни жилья. Нам, безусловно, нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в стройсекторе. Без этого нам никогда не навести порядок», — подчеркнул глава государства.

На первичном рынке жилья в России случилась «мини-катастрофа». В 70% девелоперских проектах, жилье в которых реализуют по ДДУ, остановлены продажи. Об этом заявил глава комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. Впрочем, по его словам, уже на будущей неделе продажи смогут возобновить.

В 70% девелоперских проектов России, квартиры в которых реализуются по ДДУ, остановлены продажи. Об этом написал в своем Telegram-канале глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Застройщики жилья не могут застраховать свою ответственность перед дольщиками в соответствии с требованиями 214-ФЗ, пояснил депутат.

Причиной массовой остановки продаж, по его словам, стало исключение компании «Респект» из перечня страховщиков с правом обязательного страхования ответственности девелоперов. Такое решение приняли в ЦБ. В данной нише СК «Респект» занимала 90% рынка. Остальные 10% приходятся на Потребительское общество взаимного страхования ответственности застройщиков и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (фонд дольщиков).

Впрочем, проблемы девелоперов носят исключительно временный характер, подчеркнул Николаев. Депутаты в срочном порядке приняли поправку в 214-ФЗ, снимающую ряд формальных ограничений на обязательное страхование ответственности по ДДУ в фонде дольщиков. Ожидается, что новая редакция закона вступит в силу уже на следующей неделе.

ЦБ отозвал лицензию у СК «Респект» из-за случаев якобы необоснованного отказа дольщикам в выплатах, рассказал ТАСС гендиректор компании Александр Артамонов. «Вчера Центробанк направил нам предписание об устранении нарушений: устранить то, что мы не всем платим. А мы заявляем, что платим всем, где нет случаев мошенничества; более того, когда есть решение суда, вступившее в законную силу, мы платим. Бывают задержки платежей, которые не связаны с нами: есть определенный срок, когда решение суда вступает в силу», — пояснил Артамонов. СК «Респект» планирует в ближайшее время доказать регулятору обоснованность отказов в выплатах, добавил он.

Целевые показатели «майского указа» Владимира Путина о годовом вводе жилья и ипотечных ставках могут быть пересмотрены. Возможность их достижения в текущих значениях под большим вопросом, признал глава Минстроя Владимир Якушев. Причина — повышение ключевой ставки ЦБ и реформа долевого строительства по жесткому сценарию.

Достижение целевых показателей «майского указа» Владимира Путина о годовом вводе жилья и уровне ипотечных ставок находится под вопросом. Это признал глава Минстроя Владимир Якушев, пишет РИА Новости. Напомним, согласно документу, к 2024 году в России необходимо достичь годового ввода жилья на уровне 120 млн кв. м и ипотечных ставок не выше 8% годовых.

«Сама цифра 120 миллионов квадратных метров к 2024 году под знаком вопроса, все об этом много говорят. Сегодня вносятся серьезные изменения в 214-ФЗ. Это может стать препятствием, чтобы мы могли достигнуть этой цифры», — сказал министр. Таким образом Якушев прокомментировал в том числе последние «жесткие» поправки в закон о долевом строительстве, которые Госдума рассматривает во втором чтении 18 декабря. Новые нормы сделают обязательной «схему эскроу-счетов» практически для всех застройщиков жилья с 1 июля 2019 года.

Не столь оптимистичен министр и касаемо уровня ипотечных ставок. «Ставка к 2024 году должна быть не менее 8%. Текущая динамика макроэкономических факторов, к сожалению, пока говорит о том, что у нас есть большой знак вопроса (по данному поводу — ред.). А с учетом того, у нас не задействовано никаких ресурсов государственной поддержки, вполне возможно, что нам предстоит корректировать этот показатель», — констатировал Якушев. Под «динамикой макроэкономических факторов» имеется в виду в том числе повышение ключевой ставки ЦБ в сентябре и декабре, уточнил министр.

В Госдуме объявили о грядущих изменениях в 214-ФЗ, которые могут повергнуть многих застройщиков жилья в шок. Согласно новым нормам, С 1 июля 2019 года «схема эскроу-счетов» станет обязательной практически для всех девелоперских проектов. Исключением станут лишь проекты финансово устойчивых компаний в финальных стадиях строительства и продаж.

С 1 июля 2019 года «схема эскроу-счетов» станет обязательной для продажи возводимого жилья практически во всех девелоперских проектах. Принять соответствующие поправки в 214-ФЗ во втором чтении рекомендовал комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Об этом заявил глава комитета Николай Николаев, пишет ТАСС. Предполагается, что поправки в 214-ФЗ во втором чтении рассмотрят 18 декабря, в третьем и финальном — до конца года.

Освободят от «эскроу-схем» лишь проекты финансово устойчивых компаний на завершающих стадиях строительства и продаж, уточнил Николаев. Конкретные критерии таких проектов пропишут в постановлении правительства. Документ будет разработан Минстроем «в самое ближайшее время», заявил замглавы министерства Никита Стасишин (цитата по РИА Новости).

Николай Николаев, в свою очередь, признал, что радикальные ужесточения направлены на закрытие лазеек в 214-ФЗ. Перед вступлением в силу закона в середине 2018 года многие девелоперы жилья получили большое количество разрешений на строительство, напомнил депутат. Это было сделано, чтобы при реализации этих проектов в отдаленном будущем старое разрешение позволяло избежать перехода на «схему эскроу-счетов» при продажах возводимого жилья, резюмировал он.

У экспертов предстоящее нововведение вызвало, мягко говоря, недоумение. «Если весь рынок сразу перевести на эскроу-счета, понадобится единовременно 1,5 трлн руб. Такой переход похож на стресс-тест без прогнозного моделирования»,— заявил в комментарии «Коммерсанту» гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.

«Об этой поправке не говорилось ни на каких заседаниях комитетов, хотя туда редко, но приглашали общественные организации и бизнес. Мы думали, что этот вопрос решен. На закрытых встречах с бизнесом министр строительства и профильный вице-премьер выражали свою позицию о том, что всех разрешений, которые получены до 1 июля, не будут касаться никакие изменения», — заявил в комментарии РБК общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский.

«Сейчас эту поправку лоббирует Николай Николаев. Он руководствуется угрозой появления обманутых дольщиков, но он не понимает и не считает экономику проектов застройщиков», — добавил Котровский.

Принятие новой нормы может привести к крайне негативным последствиям на первичном рынке жилья, убежден финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. «Финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета. Поэтому даже успешные сегодня проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям. Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, может привести к серьезным проблемам на многих объектах по всей стране», — спрогнозировал эксперт.

В случае вступления в силу данной нормы на первичном рынке жилья резко увеличится стоимость квадратного метра, предупреждают девелоперы. «Цены вырастут скачкообразно, так как у застройщиков не будет в запасе определенного объема квартир, которые можно будет продавать по старым ценам, плавно повышая стоимость жилья для покупателей», — спрогнозировал директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет (цитата по РБК).

Цены на квартиры в проектах, где еще не откроют продажи до 1 июля 2019 года, увеличатся на 20%, считает Цвет. А для тех ЖК, реализация возводимого жилья в которых началась по текущим правилам, увеличение цен будет зависеть от этапа продаж и составит от 5% до 20%.

В Минстрое случилась очередная отставка на высшем уровне. Свой пост покинула замглавы министерства Наталья Антипина. Официальная формулировка: «в связи с переходом на другую работу».

Замглавы Минстроя и статс-секретарь министерства Наталья Антипина отправлена в отставку. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр Дмитрий Медведев, пишет RNS. Официальной причиной отставки в документе назван переход на другую работу. Какую именно, в сообщении агентства не говорится.

Наталья Антипина трудилась заместителем Министра строительства и ЖКХ РФ с 30 апреля 2014 года. До своего назначения она два года возглавляла Росреестр, еще ранее работала на руководящих должностях в Минэкономразвития.

После прихода на должность главы Минстроя Владимира Якушева до Антипиной покинул свой пост только один заместитель министра. Это экс-зам по вопросам ценообразования и нормативно-технического регулирования Хамит Мавлияров. Мавлияров покинул Минстрой в августе, в начале ноября на его место был назначен Дмитрий Волков.