February 2018 — Строй-Март

Ничего хорошего от реформы долевого строительства ждать не стоит, приходят к выводу почти все эксперты отрасли. Но самый пессимистичный прогноз дал Центральный экономико-математический институт РАН. По оценке ученых, в новых условиях смогут работать только чуть более 5% застройщиков. Остальные уйдут в «тень» либо станут банкротами.

Центральный экономико-математический институт РАН проанализировал экономические последствия введения поправок к 214-ФЗ «О долевом строительстве». Свои выводы ученые изложили в научно-исследовательской работе «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».

Результаты моделирования изменений законодательной базы на примере крупной среднестатистической строительной компании показали, что нововведения окажут негативное влияние на финансовое состояние отрасли. Рентабельность капитала через пять лет (к 2022 году), по подсчетам математиков, может сократиться на 49-55%. Хуже всего застройщикам придется в 2019-2021 годах, когда их финансовый результат будет близок к нулю или вовсе «уйдет в минус». Из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. руб. на 2016 год), 12 станут банкротами.

Еще больше пострадают средние по размеру застройщики. Из работающих сегодня 2461 компаний останутся и смогут работать в условиях нового закона № 214-ФЗ только 132 или 5,3%. Остальные либо перейдут на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами, предрекают в РАН.

В работе также приводятся расчеты, свидетельствующие о неизбежном дефиците финансирования после перехода от долевого строительства к проектному финансированию. В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн руб. Из них 67,25% (3,6 трлн руб.) составляют деньги дольщиков и частных инвесторов. Кредиты банков составляют всего 23,95%. При переходе на новые правила строительства должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке.

Все эти изменения приведут к удорожанию себестоимости строительства на 30%, росту цен на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. От этого пострадает не только строительная отрасль, но и смежные с ней. Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%, подсчитывают в РАН. К тому же без квартир останутся семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на старых они могли это сделать.

«В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели», — делают вывод ученые.

Система сертификации цемента не принесла ожидаемых результатов, а в отдельных случаях даже усложнила ситуацию. Спустя два года доля фальсификата на российском рынке не снизилась, признают эксперты. При этом некоторые виды цемента из-за отсутствия ГОСТов стали попросту недоступны.

Система сертификации цемента, введенная в 2016 году, находится в нашей стране в стадии становления и идеальной ее назвать сложно, считает президент Ассоциации «Независимые производители цемента» Александр Дрожжин. Он уверен, что для некоторых видов стройматериалов, в том числе и цемента, обязательная сертификация необходима, поскольку иначе проблему фальсифицированной продукции решить невозможно.

Дело, однако, в том, как именно работает система — и вот здесь и возникают проблемы. Так, отмечает Дрожжин, в России она абсолютно не учитывает наличие специальных видов цемента. Например, микроцементы и сульфоаллюминатные цементы нельзя сертифицировать из-за отсутствия на них ГОСТов.

«Система сертификации (а, точнее, надзора за ней) не лишена всех типичных атрибутов регулируемых отраслей — это превышение должностных полномочий контролирующих органов, несмотря на указы президента о снятии давления, и коррупция, бороться с которой призваны специальные органы внутренней безопасности. Наш строительный бизнес до сих пор болеет этими детскими болезнями, и он очень нуждается в пристальном надзоре органов безопасности. Здесь есть и факты давления на надзорные органы, и попытки материального подкупа. И самое опасное сейчас — искажение истинного смысла буквы закона», — продолжает эксперт.

По мнению Александра Дрожжина, пока преждевременно говорить о снижении доли контрафактной продукции на рынке. Но еще острее стоит проблема фальсифицированной продукции. В 2015 году доля фальсификата достигала 50%. И, несмотря на ужесточение ответственности в сфере оборота фальсифицированной строительной продукции и введение сертификации, решить проблему не удалось.

По данным инвестиционно-консалтинговой компании СМПРО, в прошлом году цементная отрасль продемонстрировала небольшое падение производства — на 0,7%. Объем импорта цемента в Россию увеличился на 5,1%. Объем экспорта цемента увеличился на 8,1%. Спад потребления в 2017 году к 2016 году составил 0,5%. Цены производителей в декабре 2017 года по отношению к ноябрю 2017 года уменьшились на 0,8%. Объем рынка цемента России в стоимостном выражении в 2017 году увеличился на 5,6% к прошлому году.

Председатель совета директоров турецкой Renaissance в России Авни Аквардар оценил суммарный оборот строительных подрядчиков на отечественном рынке. По его словам, в 2017 году он почти достиг 7 триллионов рублей, что эквивалентно 7,5% ВВП. Долю турецких подрядчиков на рынке эксперт оценил в 10 — 15%.

Общая выручка строительных подрядчиков в России по итогам 2017 года приблизилось к 7 трлн руб. Такие оценки в интервью РИА Новости дал председатель совета директоров турецкой Renaissance в России Авни Аквардар. Это эквивалентно 7,5% ВВП. «Основную долю занимают российские компании. Есть также компании из Сербии, Италии, Германии, Китая и Турции», — отметил Аквадар. Долю турецких подрядчиков на российском рынке он оценил в 10 — 15%.

Оборот самой Renaissance в России в 2017-м снизился примерно на четверть до 1,6-1,7 млрд долл. Это соответствует доле рынка в 1,4%. На падение выручки повлияли антитурецкие санкции после сбитого военного самолета и общерыночные тенденции, уточнил Авни Аквадар. Прибыль турецкой компании он не раскрыл. Однако добавил, что в наступившем году Renaissance планирует увеличить выручку практически вдвое до 3 млрд долл.

Коснулся председатель совета директоров турецкого подрядчика в России и недавних обысков в санкт-петербургском офисе компании. По его словам, эта история пока никакого продолжения в отношении Renaissance не получила. «Мы предоставили все документы, которые от нас требовали. Наши счета не арестованы, мы работаем в нормальном режиме. Сейчас я даже не знаю, против кого оно заведено. Но точно не против нас», — пояснил Аквадар.

Властям пока не удается запустить субсидирование кредитов на покупку деревянных домов. Соответствующий документ находится на рассмотрении в правительстве и вряд ли будет согласован в ближайшее время. Между тем, Минпромторг рассчитывает со временем увеличить сумму, выделенную на эти цели, и привлечь в программу новые банки.

Программа льготного кредитования для покупателей деревянных домов, запустить которую Минпромторг планировал с 2018 года, так и не стартовала. Дело в том, что соответствующий документ пока находится в правительстве и вряд ли будет согласован в ближайшее время. Об этом на Конгрессе по деревянному домостроению сообщила Вера Хмырова, заместитель директора департамента химико-технологического, лесопромышленного комплекса и биоинженерных технологий Минпромторга. Впрочем, по ее словам, ведомство рассчитывает согласовать постановление в первой половине года.

Хмырова напомнила основные условия программы. Кредит должен быть на сумму не более 3,5 млн руб. — такова средняя стоимость деревянного дома по данным Минпромторга. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10%. Предприятие, которое изготавливает и возводит кредитуемый дом, должно иметь годовой оборот не менее 200 млн руб. за предшествующий год. Дом должен быть передан покупателю не позднее, чем через четыре месяца с момента оформления займа. Кредит должен быть взят с 1 марта по 30 ноября 2018 года.

«Поскольку сейчас проект находится в правительстве, а это достаточно долго, этот период будет сдвигаться», — уточнила Хмырова.

На 2018 год на эти цели выделено 200 млн руб. Пока программа будет работать в тестовом режиме. Но Минпромторг рассчитывает, что она найдет отклик как у потребителей, так и у банков. В этом случае можно будет обсуждать возможности увеличения субсидий.

Она также отметила, что определенные сложности вызывает формирование списка крупных предприятий, занимающихся деревянным домостроением, — на данный момент в таком списке их всего десять.

Кроме того, участники конгресса выразили обеспокоенность тем, что в документе не обозначены некоторые материалы из дерева, дома из которых разрешено кредитовать на льготных условиях. Вера Хмырова заверила, что список материалов еще будет пополняться.

Напомним, изначально Минпромторг попросил правительство выделить на субсидирование потребкредитов на покупку деревянных домов 500 млн руб. По замыслу ведомства, это позволит бы снизить средний процент по таким займам на 5%. Программа может привлечь в сегмент малоэтажного деревянного домостроения около 10,2 млрд руб, из них 9,2 млрд руб. — кредитных средств. Это позволит построить в России 318 тыс. кв. м деревянного жилья.

Глава Минстроя Михаил Мень назвал долю потенциально проблемных объектов долевого строительства жилья в России. По словам министра, она составляет 7%. В Москве аналогичный показатель равен 2%.

В России около 7% объектов долевого строительства жилья становятся проблемными долгостроями. Такие оценки на Финансовом форуме по недвижимости привел глава Минстроя Михаил Мень, сообщил корреспондент Ради Дома PRO. По словам министра, «это не так мало». Что интересно, в столице аналогичный показатель составляет 1,5 — 2%. Об этом на том же мероприятии рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

При этом обязательное страхование ответственности застройщиков полностью себя дискредитировало, подчеркнул Михаил Мень. По его словам, взносы девелоперов страховщикам достигли 38 млрд руб., а суммарные выплаты в связи с появлением проблемных объектов составили всего 50 млн руб. Даже объекты «СУ-155» были застрахованы, напомнил глава Минстроя.

Чуть ранее Константин Тимофеев выступил с инициативой забрать у страховых компаний ранее выплаченные взносы девелоперов в рамках обязательного страхования ответственности. Эти деньги необходимо перечислить в Фонд защиты дольщиков, считает столичный чиновник. А затем перенаправить в новую госструктуру и все страховые взносы застройщиков, которые они еще обязаны сделать.

Напомним, по текущему законодательству, договоры обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, заключенные до начала работы Фонда, имеют силу до окончания срока их действия. В результате страховые компании уже получили от девелоперов 12 млрд руб. и еще получат 10 млрд. Этой суммы хватило бы на завершение всех проблемных объектов в столице, резюмировал глава Москомстройинвеста.

Упрощенный порядок регистрации индивидуальных жилых домов («дачную амнистию») в последний момент решили продлить. Он будет действовать еще два года — до 1 марта 2020-го. Напомним, «дачная амнистия» позволяет регистрировать частные дома на землях населенных пунктов без разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако разрешение на строительство все равно придется предварительно оформлять.

Госдума приняла во втором чтении законопроект о продлении «дачной амнистии». Соответствующая информация опубликована в базе данных Нижней палаты парламента. Окончательное третье чтение законопроекта состоится 22 февраля. Упрощенный порядок регистрации индивидуальных жилых домов будет действовать еще два года — до 1 марта 2020-го. Напомним, он предполагает проведение процедуры без оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Однако нельзя не отметить, что с 1 января прошлого года регистрация индивидуальных жилых домов даже в рамках «дачной амнистии» формально невозможна без разрешения на строительство. Документ должен предварительно получить у местных властей владелец земельного участка, на котором возведен дом. Это отражено и в соответствующем положении закона «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 70, п. 7).

Согласно данной норме, для упрощенной регистрации частного коттеджа необходимо подготовить его технический план, воспользовавшись услугами аттестованного кадастрового инженера. Однако внести в этот технический план параметры дома инженер вправе только на основании ранее выданного разрешения на строительство. Исключение из этого правила только одно: вместо разрешения на строительства можно использовать технический паспорт здания, изготовленный до 1 января 2013 года.

Таким образом, по оценкам многих экспертов, «дачная амнистия» в отношении регистрации индивидуальных жилых домов де-факто перестала работать уже с начала прошлого года.

Один из крупнейших подрядчиков России «Мостотрест» может вновь сменить собственника. Миллиардер Аркадий Ротенберг рассматривает возможность обратного выкупа акций компании у НПФ «Благосостояние». Однако, по некоторым данным, Ротенберг и так сохраняет контроль над «Мостотрестом».

Миллиардер Аркадий Ротенберг рассматривает возможность обратного выкупа акций одного из крупнейших подрядчиков России ОАО «Мостотрест». Об этом сообщил «Ведомостям» его представитель. Продать свою долю могут структуры контролирующего акционера — НПФ «Благосостояние», — добавил он.

«Мостотрест» считается крупнейшим подрядчиком России по строительству мостов. Компания выполняет существенную часть работ и на возведении транспортного перехода через Керченский пролив. НПФ «Благосостояние» стал контролирующим акционером компании в апреле 2015 года. Фонд приобрел долю в 38,6% подрядчика у кипрского офшора, который на рынке связывали с Аркадием Ротенбергом.

Однако, по данным источников Forbes, Ротенберг продолжал оставаться реальным бенефициаром «Мостотреста». Якобы продажа акций была исключительно формальной и связана с санкциями США против миллиардера.

Косвенным подтверждением этого стало то, что владелец подрядчика — структура НПФ «Благосостояние» «ТФК-Финанс» — после сделки получила огромные займы от другой компании Аркадия Ротенберга — «Стройгазмонтаж». Общая сумма займов составила 18 млрд руб., и львиную долю дивидендов «Мостротреста» «ТФК-Финанс» тратила именно на их обслуживание. В результате с 2015 года по настоящее время «Стройгазмонтаж» заработал на данных соглашениях 2,7 млрд руб.