2021 — Строй-Март

В уходящем году система «Новый умный дом» вошла в паспорт стратегии цифровой трансформации строительной отрасли «Строительство, городское хозяйство и ЖКХ» Минстроя. Стратегия рассчитана до 2030 года, а стоимость ее может составить 393 млрд руб. В 2021 году особенно ярко проявился тренд на комплексную цифровизацию жилых многоквартирных домов. Причем он стал актуален для всего рынка недвижимости: от новостроек элит-класса до массового сегмента.

Требования к уровню комфорта растут не только в премиальном сегменте, но и в массовом. К популярным ранее конкурентным преимуществам качественного ЖК — хорошая локация, обеспеченность инфраструктурой, благоустроенная территория, эргономичные планировки — добавилась оснащенность дома IT-решениями, которые объединяют разрозненные компоненты умного здания в единую систему. Эксперты компании «Юникорн» выделили пять основных тенденций, характерных для рынка «умных домов» в России.

Первая тенденция: доступность смарт-систем

Есть все предпосылки к тому, что в 2022 году цифровизация станет «must have» для новых жилых комплексов бизнес- и даже комфорт-класса. Такой вывод можно сделать, проанализировав динамику запросов девелоперов. Еще год-два назад лишь отдельные компании, которые строят в премиум-сегменте, могли обеспечить свои объекты элементами «умного дома». В 2021 году тренд подхватили застройщики жилья бизнес- и комфорт-класса. Число их запросов, поступивших в компанию «Юникорн» в 2021 году, увеличилось практически втрое.

По словам Юлия Зубарика, основателя градостроительного бюро «MASTER’S PLAN», в первую очередь мы говорим о новостройках бизнес и комфорт класса. «Проекты «умных» домов реализуют в данный момент несколько застройщиков. Например, основой архитектурного проекта «Лица» Москве стало организация на территории всего ЖК общедомовой бесшовной сети на базе Wi-Fi.
В данном случае здесь присутствует следующий набор технологических решений: бесконтактный доступ благодаря приложению в телефоне в лобби дома, система идентификации въезжающих на территорию дома машин, «онлайн» консьерж, удаленное управление гостевым доступом в квартиру, лифт с голосовым контролем и возможностью его автоматического вызова, дворовый wi-fi, удобное взаимодействие с управляющей компанией и т.д. Данный вид жилья бизнес-класса. - рассказывает Юлий Зубарик. - В ЖК «Новая Охта», который находится в Санкт-Петербурге, также внедряются решения для «умного дома», такие как: контроль за протечками, управление микроклиматом, отслеживание состояния здоровья пожилых жителей и т.п. Квартиры в этом доме рассчитаны на потребителей среднего класса».

Также некоторые девелоперы уже сегодня заявляют о том, что оборудуют системой «умный дом» все квартиры, независимо от класса жилья, то есть не только в бизнес- или комфорт-, но и в классе стандарт.

По мнению экспертов компании, внедрение смарт-систем возможно на любом этапе: от проектирования до эксплуатации. И уже есть опыт оснащения домов вторичного жилого фонда элементами «умного дома». «Конечно, наиболее предпочтительный вариант - планировать подключение жилого комплекса к цифровой платформе еще на этапе проектирования, - считает сооснователь компании «Юникорн» Алексей Южаков. - Это поможет избежать технических, финансовых и законодательных барьеров и даст большое преимущество в будущем».

Вторая тенденция: масштабирование умного дома

Смарт-системы выходят за пределы квартир и внедряются уже на уровне целых ЖК. Благодаря специальной интеграционной платформе создается единая цифровая среда, в которой объединяется оборудование квартиры и жилого комплекса. Девелопер и УК осуществляют управление всей системой через веб-интерфейс платформы, а жители могут пользоваться интеллектуальными сервисами и управлять устройствами «умного дома» в квартирах через мобильное приложение.

По словам Алексея Южакова, для девелоперов хорошо отлаженные технологии умного дома повышают уровень комфортности ЖК и помогают увеличить продажи. Управляющим компаниям они дают возможность более эффективно выстраивать работу, повысить надежность коммуникаций, оперативно устранять аварийные ситуации, а значит — поддерживать лояльность жильцов и арендаторов.

Третья тенденция: цифровизация в регионах

Пока IT-решения чаще всего применяются в Москве и Санкт-Петербурге, здесь, по данным «Юникорн», с 2012 по 2021 годы возвели 230 «умных» ЖК. Однако в других городах тоже появляются дома, оснащенные современными цифровыми решениями, и их количество будет расти.

Застройщики внедряют новые технологии уже во всех округах, но активнее всего — в Сибирском, Приволжском, Уральском и Южном ФО. По данным аналитиков Юникорн, чаще всего запросы на умные дома поступают из Тюмени, Казани, Уфы, Новосибирска, Красноярска, Чебоксар, Сыктывкара, Воронежа, Краснодара, Самары, Ростова.

«На популярность цифровых сервисов в ЖК во многом повлияли пандемия и сопутствующие ограничения. Людей в первую очередь интересуют бесконтактный доступ и системы видеонаблюдения, контроль за расходами коммунальных ресурсов. В квартире базовые составляющие умного дома — защита от протечки, контроль проникновения, управление климатом и освещением», — подчеркнул Алексей Южаков.

Юлий Зубарик считает, что Москва и Петербург отнюдь не самые «умные» города. Например, интеллектуальную транспортную систему пилотно внедрили в Воронеже, а одним из пионеров в России для отработки проекта «Умный город» стал небольшой город на северо-западе Челябинской области - Сатка. «Внедрение цифровых технологий в сферу городского управления требует больших вложений, которые окупаются спустя годы. Есть и другие сдерживающие факторы, такие как необходимость готовить специалистов, готовых управлять умными городами. Это тоже требует времени и денежных вложений. Но так как проект «Умный город» сегодня одна из основных частей нацпроекта «Жилье и городская среда», у него хорошие перспективы», - отмечает эксперт.


Четвертая тенденция: цифровизация на «вторичке»

Все больше управляющих компаний используют IT-решения в старом жилом фонде.
«В основном они пока ограничиваются внедрением мобильного приложения, при помощи которого УК взаимодействует с жителями. Но стали часто поступать и запросы другого рода — такие как интеграция систем «умный дом для доступа на территорию ЖК или формирование пакетных предложений «умная квартира». Думаю, это окончательно станет трендом в ближайший год-два», — отметил Алексей Южаков.

Пятая тенденция: умный дом повышает класс проекта

Хотя цифровые технологии сейчас становятся более доступными, они до сих пор подчеркивают определенный статус ЖК. Как правило, в элитных домах действует расширенный пакет цифровых сервисов. В премиум-классе «умный дом» есть по умолчанию, а в «бизнесе» предоставляется как опция за дополнительную плату. В классе «комфорт» цифровые сервисы пока еще внедряются на усмотрение застройщика или управляющей компании.

Таким образом, оборудование ЖК системами «умный дом» позволяет автоматически воспринимать проект как более статусный. И все больше маркетологов делают акцент в рекламных кампаниях именно на наличие цифровых систем в проекте.

Объемы ввода жилья в Москве по итогам уходящего года станут самыми крупными за всё время существования города. Показатель превысит 7 миллионов квадратных метров.

Ввод жилья в столице по итогам 2021 года превысит 7 млн кв. м. Такое заявление сделал мэр Москвы Сергей Собянин, пишет «Интерфакс». Показатель станет самым большим за всё время существования столицы, уточнил он.

Как сообщалось ранее, действующий рекорд поставлен в 1965 году — 5 млн кв. м. Однако нельзя не отметить, что на тот момент территория столицы была более чем вдвое меньше. Напомним, в 2012-м к Москве была присоединена часть Московской области площадью 148 тыс. га. Притом что до реформы площадь территории столицы составляла 107 тыс. га.

Ранее сообщалось, что по итогам года в пределах Новой Москвы ожидается ввод примерно 2,6 млн кв. м жилья. Тем самым, если вычесть этот показатель, объем сданного в эксплуатацию жилья на территории «старой Москвы» до цифр 1965 года не дотянет.

Госкомпания «Дом.рф» назвала регионы, в которых на текущий момент возводят больше всего многоквартирных домов. Показатель свыше 2 миллионов квадратных метров оказался лишь у 10 субъектов РФ. В первую тройку предсказуемо вошли Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург.

На текущий момент только в 10 регионах возводится свыше 2 млн кв. м индустриального жилья. Последнюю статистику опубликовала госкомпания «Дом.рф».

В топ-3 предсказуемо вошли Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В этих регионах строят вдвое больше многоквартирных домов, чем в семи оставшихся из топ-10. Текущий показатель столицы: 15,86 млн кв. м, Московской области — 9,7 млн кв. м, северной столицы — 9,64 млн кв. м.

В перечень оставшихся семи регионов с объемами текущего строительства жилья более 2 млн кв. м вошли:

• Краснодарский край (7,7 млн кв. м);
• Свердловская область (3,46 млн кв. м);
• Ленинградская область (3,27 млн кв. м);
• Башкортостан (3,21 млн кв. м);
• Новосибирская область (2,78 млн кв. м);
• Тюменская область (2,66 млн кв. м);
• Ростовская область (2,5 млн кв. м).

На серьезные проблемы с саморегулированием в строительной отрасли обратили внимание на самом высшем уровне. Владимир Путин пообещал «заняться проблемой» торговли так называемыми «допусками СРО». Последние пришли на смену государственному лицензированию и дают возможность работы на рынке компаниям-изыскателям, проектировщикам и подрядчикам.

Владимир Путин дал публичное обещание «заняться проблемой» торговли так называемыми допусками СРО. Такое заявление президент сделал на пленарном заседании РСПП. Стенограмма заседания доступна на официальном сайте Кремля. Напомним, допуски СРО пришли на смену государственному лицензированию и дают возможность работы на рынке компаниям-изыскателям, проектировщикам и подрядчикам.

Об этой проблеме на мероприятии прямо заявил председатель совета СРО АИИС Михаил Богданов. По его словам, допуск СРО, необходимый для работы на строительном рынке, может получить любая организация. Этот документ можно просто купить через интернет, подчеркнул Богданов.

Точно так же, по его словам, через всемирную паутину также «торгуют» включенными в НРС профильными специалистами. Напомним, без таких сотрудников в штате допуск СРО компания получить не может.

Впрочем, этим Михаил Богданов не ограничился. Он прямо заявил, что после вступления в силу принятого Госдумой закона об обязательной независимой оценке квалификации строителей «НОПРИЗ, НОСТРОЙ будут продавать независимую оценку квалификации».

Заявления Богданова уже встретили резко негативную реакцию, в частности, вице-президента Российского союза строителей Анвара Шамузафарова и президента «Межрегионального объединения строителей» Ефима Басина. Шамузафаров назвал высказанную точку зрения «непрофессиональной» (здесь и далее цитаты по ТАСС).

В свою очередь, Басин подчеркнул, что никакого массового «черного рынка» торговли допусками СРО в строительной отрасли не существует. По его словам, система саморегулирования работает «абсолютно прозрачно». Более того, как подчеркнул Ефим Басин, число проверок членами СРО друг друга существенно больше, чем со стороны надзорных органов.

Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил данные о том, насколько подорожала себестоимость строительства различных объектов в России с начала года. В частности, затраты на возведение школ увеличились на 26%, многоквартирных домов — на 22%. А например, мостов из металла — сразу на 30%.

С начала года себестоимость строительства многоквартирных домов в России стала выше на 22%. Такие данные на заседание с участием Владимира Путина привел вице-премьер Марат Хуснуллин. Стенограмма заседания опубликована на официальном сайте Кремля.

Аналогичный показатель существенно вырос и в отношении объектов капитального строительства других типов. Например, инженерной инфраструктуры — на 19%, школ — на 26%, мостов из металла — на 30%.

Основная причина — резкое удорожание строительных материалов, резюмировал Хуснуллин.

На ситуацию уже негативным образом отреагировали крупные игроки на рынке строительного подряда, добавил зампред кабмина. Эти компании стали отказываться от долгосрочных контрактов с большими объемами работ.

В свою очередь, Владимир Путин поручил отреагировать на ситуацию с резким удорожанием стройматериалов. По словам, президента необходимо подготовить постоянно действующий механизм контроля за динамикой их стоимости.

Минстрой резко повысил норматив средней стоимости жилья в России. Он увеличен на 27% более чем до 70 тысяч рублей за «квадрат». Для расчета министерство применило принципиально новую методику.

Минстрой установил норматив средней стоимости жилья в РФ на первые шесть месяцев 2022 года в 70,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Проект соответствующего приказа стал доступен для общественного обсуждения на портале regulation.gov.ru. Новый норматив сразу на 27% больше аналогичного, утвержденного на июль — декабрь 2021-го.

Столь резкий рост обусловлен изменением методики подсчета, утверждается в Telegram-канале Минстроя. Теперь она базируется на средневзвешенной рыночной стоимости «квадрата» жилых помещений в строящихся и готовых домах в РФ. И только в дальневосточных регионах учитывается исключительно стоимость возводимых квартир.

В Минстрое заверили, что новая методика позволяет определить нормативную стоимость жилья предельно близко к рыночной.

Взрывной цен на стройматералы не остался незамеченным не только потребителями, но и Федеральной антимонопольной службой, которая для решения данной проблемы недавно разработала демоверсию реестра крупных производителей строительных материалов. Портал «Ради Дома PRO» узнал у участников рынка, какого эффекта они ожидают от данной инициативы ФАС.

По словам руководителя Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Максима Шаскольского, в пробную версию реестра производителей будет внесена информация об объеме продаж, мощностях и выручке компаний, работающих на рынках древесных, нерудных и лакокрасочных материалов, цемента, кирпича, газобетона, минеральной ваты, листового стекла, кровельных материалов, битума, арматуры и первичных полимеров.

Таким образом, под контроль ФАС попадет ценообразование крупных производителей основных и вспомогательных стройматериалов, что позволит службе влиять на рост цен.

Ценовая турбулентность 2021 года на рынке стройматериалов привела к необходимости внедрения механизмов повышения стоимости госконтрактов для подрядчиков и спровоцировала рост цен на рынке недвижимости. По словам заместителя генерального директора агрегатора ДомДА Дмитрия Екимова, острота ситуации на рынке стройматериалов вызывает серьезные опасения со стороны правительства, администрации президента, банковского сектора, коммерческих застройщиков и государственных заказчиков в сфере строительства.

Дополнительный контроль над отраслью со стороны властей эксперты объясняют взрывным ростом цен на металл и древесину, который отмечался в течение этого года.

«По общему мнению, такого роста не наблюдалось более двадцати лет. В этих условиях ФАС стоит обладать инструментом, который позволит видеть целостную картину основного и сопутствующих рынков. Это важно для обеспечения экономической безопасности и возможности быстрого принятия решений, в условиях очередного ценового шторма, который потенциально может быть спровоцирован глобальными макроэкономическими трендами», — считает Екимов.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в свою очередь, надеется, что инициатива ФАС не только повысит прозрачность снабжения стройплощадок, но и ударит по «серому» рынку, ведь недавно Минстрой говорил о том, что 25% продукции на рынке поддельны.

Массовые проверки компаний-производителей стройматериалов ФАС начала еще в сентябре этого года, но создание демоверсии реестра позволит службе концентрировать свои запросы на отдельные компании и категории строительных материалов вместо массовых рассылок по всем участникам рынка. Минус же этого реестра заключается в том, что российский рынок очень большой и имеет ярко выраженную региональную специфику. По мнению исполнительного директора Xella Россия (производитель блоков YTONG) Андрея Башкатова, подобные реестры не могут отразить детали, которые кроются за выручкой.

«У каждой компании своя стратегия, режим работы, коммерческая политика и рыночная ниша. Сравнивать их по выручке — это упрощение, которое все-таки потребует детального разбора данных. Не вполне понятны критерии включения компаний в подобный реестр. Если у компании меньше 10% рынка — должны ли ее включать? Какой смысл мониторить показатели высококонкурентных фрагментированных категорий товаров? На данный момент у нас очень мало информации об этом реестре, и это скорее минус»,— заключает Башкатов.

Таким образом, ФАС потребуется «тонкая настройка» антимонопольной политики в этой сфере.
Впрочем, создание реестра опрошенные эксперты рассматривают только как один из инструментов регулирования ситуации на рынке стройматериалов. По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», проверки ФАС — это всего лишь точечная мера, а для стабилизации цен необходимо насыщение рынков и увеличение мирового производства.

«Текущий рост цен на сырьевые товары и стройматериалы обусловлен замедлением экономического роста и остановкой ряда производств в период локдаунов, а затем — резким ростом спроса и быстрыми темпами восстановления экономики. Из-за интеграции нашей экономики в мировой рынок цены на внутреннем рынке синхронно следуют за мировыми», — поясняет Колочинский.

Так, рост спроса на арматуру и последующий дефицит данных изделий может быть обусловлен запуском крупных инфраструктурных проектов в Азии или Латинской Америке.

Другой причиной роста цен на стройматериалы выступает слабый рубль. По замечанию Давида Худояна, генерального директора Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), в этих условиях производителям выгоднее поставлять продукцию на экспорт и затем конвертировать прибыль в отечественную валюту.

«Это значит, что нужно комплексное решение проблемы, которое не ограничивается компетенциями ФАС», — считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). По его словам, дело не только в регулировании цен, но и в производстве, сбыте сырья и конечной продукции отрасли стройматериалов.

По-видимому, для эффективного сдерживания цен понадобится долгосрочный план-прогноз объемов производства и потребления ресурсов и самих стройматериалов. С такой инициативой выступает Минпромторг, и возможно, она поможет увязать антимонопольную политику и интересы всех участников отрасли.