Что ждет застройщиков без проектного финансирования

Основной вопрос по реформе долевого строительства, пока остающийся без ответа, — что будет с теми застройщиками, которые после 1 июля окажутся в «красной зоне». Во властных структурах обсуждаются варианты внебанковского финансирования таких «неудачников» и переноса запуска проектного финансирования. Но на деле даже среди «благополучных» девелоперов далеко не все готовы к отмене «долёвки», признает строительный омбудсмен Дмитрий Котровский.

Судьба застройщиков, оказавшихся в «красной зоне» при переходе к проектному финансированию, остается неясной, обеспокоен общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский.

«Пока нет понимания, закрывать ли им с 1 июля свой бизнес и менять специализацию или все-таки рассчитывать на какую-то помощь со стороны властей», — отметил он в рамках выставки Batimat 12 марта.

Омбудсмен привел данные Минстроя, согласно которым речь идет о 30% застройщиков — это приблизительно 2,1 тыс. организаций, строящих 14 млн кв. м жилья. При этом за чертой оказались две подгруппы: те девелоперы, которые из-за крайне низкой маржинальности не интересны банкам в качестве заемщиков, и те, что уже сейчас имеют кассовый разрыв в своих проектах.

Дмитрий Котровский рассказал, что обсуждаются несколько вариантов решений этой проблемы. В частности, рассматривается возможность небанковского финансирования таких застройщиков. Но каким образом оно будет реализовано, пока непонятно. Кроме того, профицитным регионам (их всего восемь) дано право досубсидировать тех застройщиков, которые сегодня находятся в зоне до 30% строительной готовности.

«Но как мы видим, даже Москва не очень готова идти на этот шаг», — отметил омбудсмен.

Также бизнес-сообщество настойчиво предлагает перенести сроки реформы с 1 июля на 1 января 2020 года, но этот вариант вряд ли возможен. По словам Котровского, он выступал недавно с таким предложением в профильном комитете Госдумы.

«Если мы видим, что количество заключенных контрактов между банками и застройщиками недостаточно, и понимаем, что мы далеки от тех показателей, которые видит регулятор, то нам надо 15-20 мая признать, что строительный комплекс не готов к этому переходу и перенести срок перехода с 1 июля на 1 января 2020 года. Но нам на это ответили, что русскому человеку сколько сроку ни дай, мы все равно будем раскачиваться до последнего», — рассказал общественный деятель.

По словам Котровского, «Опора Россия» хотела бы получить список застройщиков, оказавшихся в «красной зоне», и хотя бы предупредить их о том, что они должны сами задуматься о путях выхода из этой ситуации. «Потому что если у них будет вынужденный кассовый разрыв, то при несоблюдении сроков, прописанных в проектных декларациях, мы все равно получим ситуацию, которую придется либо тушить какими-то административными инструментами, либо достраивать эти объекты достраиваться за счет бюджета», — пояснил он.

Между тем, даже из тех застройщиков, которые не попали в «красную зону», далеко не все готовы к переходу на проектное финансирование. По словам Котровского, достаточно большая часть девелоперов, подавших было заявления в уполномоченные банки, отозвали их. Кроме того, и сами банки не готовы работать в новых условиях. По сути финансовых организаций, которые принимают заявки от застройщиков, всего четыре: Сбербанк (который на сегодняшний день по отобранным заявкам занимает 60%), «Дом.рф», Промсвязьбанк и ВТБ. Однако в регионах, по данным «Опоры России», ни Промсвязьбанк, ни ВТБ не готовы к решению этих вопросов. Таким образом, на региональных рынках остаются всего два игрока.

«При оставшихся 120 днях до 1 июля, чтобы успеть заключить все договора со своими партнерами на площадке (а средний срок рассмотрения идеального пакета документов 100 дней), застройщикам нужно срочно инициировать связь с банковскими структурами хотя бы для того, чтобы ответить на вопрос — у них есть запасной выход в случае, если кто-то не будет готов самостоятельно финансировать стройку или пройти 30% рубеж готовности, чтобы понимать, откуда им брать деньги», — говорит Дмитрий Котровский.

Но, пожалуй, главной проблемой сегодняшней стройки даже в условиях долевого строительства является низкий спрос на новостройки. В некоторых регионах 30-40% объема построенного жилья не находит своего покупателя уже сейчас.

«Я недавно впервые в своей практике услышал заявление руководителя ТиНАО Жидкина, который сказал, что мы в ближайшее время не будем выдавать разрешений на строительство жилья. Мы столько их выдали, что соотношение спроса и предложения таково, что если мы продолжим насыщать рынок новыми квадратными метрами, то негде будет брать потребителей», — говорит омбудсмен.

И до тех пор пока не решится эта проблема, все усилия по регулированию рынка, которые вынуждено предпринимать государство, ни к чему не приведут.