Доступность ипотеки может заметно снизиться

Повышение коэффициентов риска по жилищным кредитам с низким первоначальным взносом может нанести серьезный удар как по застройщикам, так и по самим покупателям. Доля ипотечных сделок с первоначальным взносом до 20% у многих девелоперов составляет более половины от всего объема продаж. Впрочем, опрошенные Ради Дома PRO застройщики не паникуют и обещают придумать выход из ситуации — с помощью совместных с банками и своих собственных программ лояльности.

С 2018 года ЦБ вводит повышенные коэффициенты риска для жилищных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. По информации «Ведомостей», для ипотеки с первоначальным взносом ниже 20% регулятор вводит коэффициент риска в 150%, для ипотеки с первоначальным взносом ниже 10% — 200%. Таким образом ЦБ пытается минимизировать риски ипотечного кризиса. Банки уже заявили о том, что они в этом случае, если и сохранят продукты с минимальным первоначальным взносом, то повысят проценты по ним. Ради Дома PRO решили узнать мнение девелоперов на этот счет.

Павел Тимошенко, руководитель управления прямых продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:

На сегодняшний день ипотечные программы с низким первоначальным взносом очень востребованы в сегменте стандартного жилья, в наших продажах порядка 20% ипотечных сделок проходят с первоначальным взносом менее 20% от стоимости покупаемой квартиры.

Ужесточение правил выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом заметно снизит доступность ипотечного кредитования, что естественным образом негативно отразится на продажах застройщиков, а значит и на всей строительной отрасли в целом.

Процент просрочки ипотечных кредитов в России составляет всего около двух процентов и причин для паники, на мой взгляд, абсолютно нет. Россияне очень ответственно относятся к ипотечным обязательствам и исправно их выполняют.

Мы наблюдаем омоложение портрета ипотечного заёмщика в последнее время и этому, в том числе, способствуют программы с низким первоначальным взносом, ведь для накопления 20% от стоимости квартиры среднестатистическому наёмному сотруднику потребуется не один год, и, имея возможность внести при покупке 10% вместо 20%, купить свою квартиру можно позволить себе гораздо раньше.

Екатерина Спектор, начальник отдела ипотечного кредитования концерна «Крост»:

Я не считаю, что размер первоначального взноса является основным показателем платежеспособности покупателя. Сейчас банки стараются минимизировать собственные риски и обеспечить кредит залогом, дисконтируя его стоимость и тем самым увеличивая ликвидность этого залога. Также считается, что внеся больший размер первоначального взноса, потенциальный заемщик будет более ответственным к погашению кредита в дальнейшем. Российские банки опасаются повторения событий 2007 года, когда ипотечный кризис в США повлек последствия по всему миру. В нашей стране отголоски этого кризиса наложились на внутренние экономические проблемы и всплеск дефолтных кредитов произошел в первую очередь в связи с потерей части населения рабочих мест, ростом безработицы и существенному снижению уровня дохода. Значительная часть кредитов того периода приобреталась по инвестиционным договорам и векселям, которые в условиях кризиса оказались неликвидными залогами. И размер первоначального взноса не был первостепенной причиной возникших просрочек по платежам.

Многие покупатели квартир выбирают кредит с меньшим первоначальным взносом, чтобы иметь возможность использовать оставшуюся часть наличных средств для ремонта новой квартиры.

Концерн «Крост» строит жилые комплексы бизнес-класса и в этом сегменте доля ипотечных покупателей не так высока, как у других застройщиков, строящих проекты комфорт или эконом класса. На долю ипотечных кредитов от общего количества наших сделок приходится не более 30-35% (годом ранее — 25%). При этом доля кредитов с первоначальным взносом менее 15% еще меньше, не более 8-10%.

В этой связи мы не прогнозируем серьезного уменьшения уровня продаж и снижения числа среди наших покупателей.

Для удобства своих клиентов концерн «Крост» активно сотрудничает с банками, запускает удобные ипотечные программы, такие как субсидирование, ипотечные каникулы, ипотека в рассрочку.

Екатерина Батынкова, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»):

Мы считаем, что данная инициатива призвана снизить риски невозврата кредита. И в период общей экономической стагнации данный шаг вполне оправдан. Но стоит отметить, что кредитами с нулевым первоначальным взносом пользуются не столь часто. Например, в комплексе «Лайнер» покупатели могут воспользоваться предложениями крупнейших российских банках. Минимальные ставки — от 8,25% (РосЕвроБанк). Минимальный первоначальный взнос — 0 %, ставка 12% от банка «Возрождение». Чаще всего пользуются ипотечными кредитами от Сбербанка. Первоначальный взнос — 15-20%, ставка 9,5%. Разница в ежемесячных выплатах довольно существенна.

Так, при покупке апартамента при полной оплате или оформления ипотечного кредита покупателю зачастую предлагают скидку, но не в случае 0% первоначального взноса. Возьмем для примера апартамент по цене 6,3 млн руб. При покупке с оформлением ипотечного кредита с первоначальным взносом от 15% предоставляется скидка 12% и цена снижается до 5,5 млн руб. В итоге ежемесячный платеж составит 48 800 руб. (первоначальный взнос — 825 тыс. руб.).

При кредитовании сроком на 15 лет с 0% первоначальным взносом, платеж составит 75,6 тыс. руб. в месяц, и скидка в данном случае не предоставляется, цена апартамента — 6,3 млн рублей.

Кроме того, кредиты с нулевым первоначальным взносом несут повышенные риски и для продавца, и для банка. В данном случае подписывается трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем. И в случае просрочки платежа в течение двух месяцев продавец обязуется выкупить данную квартиру по цене договора. Это дополнительное страхование рисков для банка, но существенный минус для продавца.

Стоит учесть, что и требования к заемщикам повышаются. Кредит одобряют исключительно надежным клиентам, с идеальной историей и белым доходом. Таким образом, ввод повышенных коэффициентов риска для жилищных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% привет к росту ставок на данный продукт, но существенной роли на продажах это не сыграет, так как их доля невелика.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

Возможно, в инициативе ЦБ есть смысл, так как в последнее время за ипотекой обращаются клиенты с маленьким доходом и берут ипотеку на долгосрочный период, не осознавая того, что оплачивать 25-30 лет 60-70% от заработка достаточно тяжело. И если бы данные клиенты могли накопить хотя бы 20% от стоимости квартиры, они были бы более готовы к долгосрочной долговой нагрузке на свой бюджет.

С другой стороны, если клиент планирует продажу имеющегося объекта недвижимости, то почему бы ему не выдать ипотечный кредит под 0-5% первоначального взноса? Но в этом случае клиентов практически не смущает повышенная ставка по кредиту. По моему мнению, первоначальный взнос на уровне 15% — самый оптимальный и доступный, несущийся минимальные риски как для клиентов, так и для банков.

Большинство наших клиентов готовы делать первоначальный взнос в размере 20% и более. Но так как квартиру они покупают на первичном рынке, и она еще строящаяся, многие вносят минимальный первоначальный платеж, называя его «страховкой» от недостроя (не понимая, что банк уже оплатил за него стоимость квартиры и кредитные средства банку придется вернуть). Часть клиентов готовы внести больший первоначальный взнос за счет продажи уже имеющихся в собственности квартир. Но при возможности взять ипотеку с 0% первоначальным взносом соглашаются на такие условия, чтобы избежать роста цен на строящееся жилье. Доля сделок с первоначальным взносом менее 20% в структуре наших продаж составляет около 60%.

Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград»:

Застройщики в партнерстве с банками привлекают внимание клиентов к своим проектам гибкими условиями вхождения в сделку, в том числе, предлагая ипотеку с нулевым или сниженным первым взносом. В свою очередь, с минимальным первоначальным взносом работают на рынке ипотеки 1-2% банков. Однако процент сделок по данным программам, как правило, невысокий. В первую очередь, это обусловлено жесткими требованиями к рассмотрению таких клиентов со стороны банков. Во-вторых, бОльшими финансовыми затратами для покупателя, чем при программах кредитования с входным бюджетом 10-20% и выше.

На сегодняшний день в стандартных программах кредитования предусмотрен более чем комфортный входной бюджет - в среднем 10% от стоимости недвижимости. Напомним, что еще в том году при господдержке первый взнос начинался от 20%. В свою очередь, диапазон пониженного первого взноса сегодня составляет от 0% до 9%. При этом данные ипотечные продукты считаются высокорискованными, риск компенсируются повышенной ставкой, и на практике мы видим, что такие программы ориентированы на узкий сегмент покупателей. Более того, данные продукты предусматривают обязательное страхование, что для клиента, безусловно, считается не очень комфортными условиями. Однако привлекает покупателей то, что минимальный первый взнос позволяет купить квартиру здесь и сейчас, а не копить.

Отметим, что некоторые банки также предлагают сниженный размер первоначального взноса как эксклюзивное условие для своих премиальных, а также зарплатных клиентов.

В общей структуре продаж ГК «Инград» по итогам трех прошлых месяцев доля клиентов, выбирающих минимальный первоначальный взнос (до 8%), составила не более 3%. Традиционно наибольшей популярностью в наших проектах пользуется размер первоначального взноса в диапазоне от 20 до 50%. В частности, порядка 36% ипотечных покупок приходится на условия с первым взносом 0-19% от стоимости недвижимости, 43% сделок осуществляются при входном бюджете 20-50% от цены лота и 21% квартир реализуется с использованием ипотеки при первом взносе более 50%. При этом, если провести анализ локаций объекта, наибольшей популярностью первый взнос менее 20% пользуется в проектах Подмосковья — порядка 81% ипотечных сделок проходят на данных условиях.

Мы понимаем, что сегодня не все покупатели по тем или иным причинам могут рассматривать ипотеку с пониженным первым взносом. В связи с чем, оценивая финансовые возможности наших клиентов, мы всегда предлагаем покупателям альтернативные решения по снижению первого взноса, например, за счет средств материнского капитала или военной ипотеки. В перспективе, если требования к заемщикам по ипотечным программам со сниженным входным бюджетом будут повышаться, крупные игроки рынка, в частности наша компания, в партнерстве с ведущими банками будут разрабатывать новые инструменты покупки, адаптируюсь к текущим реалиям и потребительским предпочтениям. Более того, не стоит забывать, что сегодня непосредственно само государство активно развивает и поддерживает строительную отрасль, предлагая удобные для клиентов и конкурентные для рынка программы покупки. Позволяя сохранять покупательскую активность на высоком уровне.