Ипотечный сыр: кредиты под 7%

Кто заплатит за сверхнизкий процент по ипотеке?

Многие банки и застройщики сегодня готовы предложить ипотечные программы со ставками 7-8%, что существенно ниже ключевой ставки Центробанка РФ – 8,25% годовых.

Ряд застройщиков Москвы и области объявил о возможности оформить ипотечный кредит по программе АИЖК под 6,45%. Сбербанк – лидер рынка – по программе «Новостройки» предлагает кредиты со ставкой от 7,4%.

Столь феноменально низкие для России и Москвы проценты низкие только для нас. В Европе, по данным Европейского центрального банка, средний размер ставки по ипотечному кредиту на 10 лет в августе 2017 года составил 1,94% годовых. Базовая процентная ставка остается на уровне 0%. В России, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года, - 11% (для сравнения: в 2006 году была 14,9%).

За 10 лет европейский заемщик выплачивает банку 20% стоимости квартиры, а россиянин – 100%.

АИЖК предлагают перемены

Не так давно компания «ВекторСтройФинанс» объявила о возможности оформить ипотечный кредит по программе АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) под 6,45%.

В АИЖК на запрос ЦИАН уточнили: действительно, по ипотечным программам агентства через его партнеров можно оформить ипотеку как с фиксированной ставкой (от 9%), так и с переменной. Переменная ставка зависит от уровня инфляции и меняется раз в квартал. На IV квартал переменная ставка АИЖК составляет 6,45% годовых. Если инфляция поднимется выше текущего уровня, вырастут и проценты. Но при изменении ставки ежемесячный платеж останется фиксированным, изменится срок кредита (увеличится). «Это исключает для заемщика риск роста расходов на обслуживание ипотечного кредита», пояснили в АИЖК.

Еще раз: столь низкая ставка зависит от уровня инфляции. Какой она будет в следующий квартал или через год – неизвестно. И сколько лет в результате придется платить по кредиту – неизвестно.

Фиксированная ставка, предлагаемая программами Агентства, значительно выше – от 9%.

АИЖК – опция «Переменная ставка»

Ставка: 6,45% — 4 квартал 2017;

Срок кредитования: от 3 до 30 лет;

Первоначальный взнос: от 30%.

АИЖК программа «Новостройка»

Процентная ставка

9,00% — при сумме кредита до 50% от стоимости квартиры;

9,25% — при сумме кредита 51-70% от стоимости квартиры;

9,50% — при сумме кредита 71-80% от стоимости квартиры.

Застройщик в роли государства

Откуда на рынке предложения по кредитам со ставками ниже ключевой ставки в 8,25%? Банки, разумеется, не будут работать себе в убыток. Разницу между стоимостью денег и процентной ставкой для покупателя новостроек взяли на себя застройщики.

Программа субсидирования ипотеки застройщиками действует по аналогии с государственной, которая существовала с 1 марта 2015 года по 1 января 2017 года. Есть и отличия.

В случае госпрограммы государство компенсировало банку разницу между его ставкой и ставкой для конечного заемщика. Ставка банка обычно равна сумме ключевой ставки и процентов сверху, на которых зарабатывает сам банк. До 2017 года субсидия со стороны государства для перечисления банкам рассчитывалась как разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,5%, и 12%.

Госпрограмма поддержки льготной ипотеки закончилась, и для стимулирования спроса многие застройщики совместно с банками разработали похожие программы. Теперь девелоперы компенсирует банкам доходы, которые те вынуждены терять из-за дополнительного понижения процентной ставки.

Льготные условия распространяются далеко не на все проекты и действуют недолго — год или два. Именно на этот промежуток времени размер выплаты для заемщика будет ниже среднего по рынку. После этого обычно начинают действовать условия одной из стандартных программ.

Скидка vs субсидирование ипотеки

Можно считать подобные программы маркетинговым инструментом. По сути, льготная ипотека является аналогом скидки застройщика на квартиры в новостройках, только дается эта скидка не сразу, а растягивается на некоторый срок кредита.

«Как правило, застройщики предлагают субсидируемые ставки вместо прямых скидок, – рассказывает Наталья Круглова, гендиректор «Метриум групп». – Проще говоря, они дают покупателю выбор: получить единовременную скидку на квартиру или дисконт к ежемесячным платежам по ипотеке. Как правило, покупатели выбирают первый вариант». По данным Газпромбанка, примерно 5-10% покупателей новостроек выбирают субсидирование процентной ставки.

По мнению Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель», выбирать субсидирование имеет смысл, если покупатель берет ипотеку на большой срок – от 20 лет. «Тогда он отказывается от 4-5% скидки и выигрывает за счет длительной ипотеки», - отмечает он. Если клиент рассчитывает выплатить кредит за 5 лет, выгоднее получить скидку от застройщика.

Также существуют программы крупных банков с большими сроками льготных условий кредитования. Например, у Сбербанка есть программа, когда застройщик субсидирует ставку ипотечного кредитования, «правда, это ограничено 7 годами», замечает Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК «МИЦ». То есть если клиент берет кредит на 7 лет, ставка снижается на 1,5%за счет субсидирования со стороны застройщика.

Но и застройщики предоставляют дополнительные дисконты не в ущерб себе. «Те 4%, которые мы отдаем банку, все это включаем в цену, – поделился Рустам Арсланов. – Так мы «отыгрываем» в цене и получаем ту же экономику для компании».

Сбербанк, программа «Новостройки»

Процентная ставка: 9,5% годовых — единая базовая ставка;

9,4% годовых – ставка при условии оформления услуги электронной регистрации сделки;

7,5% годовых — ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками;

7,4% годовых — ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками при условии электронной регистрации сделки.

Не только реклама

«Субсидирование ипотеки застройщиком может расцениваться временным инструментом и маркетинговым ходом», – считает Дмитрий Усманов. Некоторые застройщики субсидируют ставку на короткий промежуток времени – год или два – и используют ее просто для рекламы проектов, «предел субсидий каждый застройщик определяет по-разному», добавляет Круглова.

Руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко отмечает, что субсидированная ставка является эффективным инструментом застройщика для поднятия продаж. «Многие застройщики предлагают клиентам на выбор что-то одно: субсидированную ставку либо типовые скидки, – рассказывает он. – Тогда субсидированная ставка действительно является только инструментом рекламы и никак не повышает продажи, даже наоборот – клиенты понимают, что их обманули в рекламе, где было написано и про скидки, и про выгодные ставки». По его словам, компания всем клиентам предоставляет равные условия.

В ФСК «Лидер» доля сделок субсидирования – 30%. «Субсидирование – это инструмент, и им нужно уметь пользоваться, – отмечает Тимошенко.- Мы научились пользоваться этим инструментом – продажи выросли на 10-15%. Простыми скидками такого результата не добьешься».

Что дальше?

По мнению Дениса Ковалева, заместителя председателя правления банка «Дельта Кредит», ставка [по ипотеке] будет снижаться, «Мы ориентируемся на уровень 8,5-9% к 2018 году».

Наталья Круглова прогнозирует, что уже в следующем году ставка может снизиться до 9-9,5%. По прогнозу ЦБ РФ, к 2020 году ключевая ставка может быть составить 6,5-7% при инфляции в 4%.

Относительно субсидирования ипотеки со стороны застройщиков единого мнения нет. По мнению Дениса Ковалева, субсидирование со стороны застройщика – это в большей степени маркетинговый ход, «я думаю, что программы субсидирования полностью исчезнут». Алексей Трубников, начальник Управления разработки розничных продуктов, стандартов и технологий Газпромбанка, напротив, уверен, что тема субсидирования еще не «перегрета», она стала трендом последних лет.

По данным ЦБ РФ, объем выдаваемых кредитов в течение года кредитов вырос в разы: в октябре 2006 года - 97 753 млн рублей, на октябрь 2017 - 1 285 259 млн рублей.