Первый месяц с эскроу: как рынок пережил отказ от «долёвки»

Спустя месяц с момента перехода строительной отрасли от долевого строительства к проектному финансированию выяснилось, что мир не рухнул, жилье не перестало строиться, а цены не взлетели до заоблачных отметок. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. К каким последствиям привел отказ от «долёвки» и как они аукнутся в среднесрочной перспективе, Ради Дома PRO выяснял у экспертов и игроков рынка.

По данным вице-премьера Виталия Мутко, на начало августа 2019 года только 7% российских застройщиков перешли на систему строительства через эскроу.

«Очень непростой переход, прямо скажем, хотя все необходимые для плавности этого перехода мероприятия мы сделали, — признал Мутко. — Сейчас в стройке 123 млн кв. м — где-то 30% получили право строить по старым правилам, процентов 7 только перешли на новую модель, остальные — и не туда и не сюда» (цитата по РИА Новости).

В середине июля глава «Дом.рф» Александр Плутник приводил такие данные: в рамках проектного финансирования счета эскроу уже используют 325 застройщиков, а финансирование предоставляют 13 банков.

Желанные ЗОСК

Руководитель юридического департамента Агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов напоминает, что в начале июня Минстрой утвердил форму заявления для застройщиков, не желающих отказываться от старой схемы оплаты договоров участия в долевом строительстве. В итоге июнь стал самым «жарким» месяцем лета не только по метеосводкам, но и по объему работы в строительных компаниях. В течение июня многие застройщики подали заявки на получение Заключения о соответствии критериям (ЗОСК) и стали его обладателями. При этом наступление «часа Х» — 1 июля 2019 года — еще не означает, что застройщики, не успевшие подать заявку, должны срочно переходить на эскроу. Такая заявка, согласно решению властей, может быть подана до 1 октября 2019 года. Соответственно, точное количество проектов, сохранивших старые правила работы, будет возможно подсчитать где-то в середине осени, уточняет эксперт.

Между тем, по его словам, уже сейчас можно сделать вывод о том, что большая часть застройщиков, имеющих возможность выбрать схему реализацию, подала заявки на получение ЗОСК.

Например, таким правом воспользовалась ГК «А101». В начале июля компания заявила, что 95% проектов группы, находящихся в активной фазе строительства, будут завершены без перехода на эскроу-счета.

«Мы получили заключения о соответствии критериям, которые позволяют завершить строительство и продажи без открытия эскроу-счетов, в общей сложности на 391 тыс. кв. м жилья. С учетом строительной готовности жилых домов и темпов продаж до конца сентября ЗОСК может быть получен еще на 278 тыс. кв. м. Таким образом, до 95% объектов, в том числе выведенных на рынок в 2019 году, будет реализовываться по «старым правилам» — деньги дольщиков будут поступать на спецсчета девелопера. Полноценный переход на продажи квартир с использованием эскроу-счетов группа осуществит в 2020 году», — пояснил генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди.

Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов также говорит, что компания в ближайшее время продолжит реализацию действующих проектов без использования эскроу-счетов. «Однако в одном из объектов начинаем подготовку к работе по модели проектного финансирования», — добавляет он.

ГК «Основа» на сегодняшний день все свои проекты реализует в рамках 214-ФЗ по ДДУ, без эскроу-счетов, говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. ЖК «Парад планет» был полностью построен и введен в эксплуатацию еще в конце прошлого года, и в настоящий момент компания продает готовые квартиры с ключами. По двум проектам — ЖК «Грани» и ЖК «Гоголь парк» — компания получила ЗОСК, что позволило продолжить после 1 июля реализовывать их по прежним правилам, по ДДУ без перехода на эскроу-счета. По проекту RED7 сейчас также компания находится в процессе получения заключения о соответствии.

«При этом новые проекты, которые мы планируем вывести на рынок до конца этого года, мы будем реализовывать с применением эскроу-счетов — их экономическая модель изначально рассчитывалась нами с учетом новых правил», — добавляет Сибренков.

Переход на эскроу-счета не привел к принципиальным изменениям в ситуации на рынке, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Большинство новостроек реализуются по старой схеме. Так, текущие проекты Level Group в связи с высокой стадией готовности продолжают продаваться по старой схеме. «По новым проектам мы готовимся к переходу на новую схему реализации через эскроу-счета, и на данный момент не столкнулись с принципиальными сложностями в этом процессе», — говорит он.

Первые эскроу

Из трех проектов Tekta Group, находящихся в реализации, только городские резиденции премиум-класса Spires перешли на работу с эскроу-счетами, рассказывает коммерческий директор компании Наталья Козлова. Остальные либо сданы, либо находятся в высокой стадии строительной готовности. Spires реализуется по новым правилам в связи с тем, что стадия строительной готовности не достигла необходимых 30%. При этом Козлова утверждает, что всего за год со старта продаж реализована треть от объема предложения. С открытием эскроу-счетов было продано в общей сложности уже более десятка квартир. «Все счета открываются в Сбербанке, предоставляющем проектное финансирование Tekta Group. О сумме, уже внесенной на счета, мы сообщить не можем, так как это коммерческая тайна. Однако пока ни о каком снижении ставок по проектному финансированию речи нет», — комментирует топ-менеджер.

По ее словам, в июле компания уже дважды повышала цены в городских резиденциях Spires. В августе также запланировано пересмотреть прайс дважды. Однако, по словам Козловой, связано это не только с эскроу-счетами, но и с ростом стадии строительной готовности объекта.

Обходные пути

Кроме девелоперов, имевших возможность получить ЗОСК по своим объектам, Дмитрий Логинов отмечает тех участников рынка, которые не могли получить ЗОСК и могли использовать обходные пути.

«Сама схема в принципе незатейлива. До 1 июля 2019 года застройщик заключает ДДУ с аффилированной компанией, и такой ДДУ уже не подпадает под требование об использовании эскроу, даже если оплата по нему осуществляется после 1 июля. В итоге договор можно переуступить третьему лицу без эскроу», — рассказывает эксперт.

Как показала практика, такая схема с уступкой оказалась востребованной. За первые 5 месяцев 2019 года в Московском регионе прирост количества продаж квадратных метров по отношению к 2018 году составил 25%. Июнь, согласно данным Росреестра, и вовсе побил все рекорды. В Москве зарегистрировано 11 677 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 54% больше, чем в мае (7,5 тыс.), и в два раза выше, чем в июне прошлого года (5,6 тыс.). При этом прирост ДДУ с ипотекой составил всего 1%. «То есть либо на рынке вдруг в течение одного месяца появились около 6 тыс. покупателей на сумму в 30-40 миллиардов рублей, либо сформировался дисбаланс, вызванный схемой с уступкой», — говорит Логинов.

Среди зримых последствий перехода на новую модель финансирования жилищного строительства пока можно назвать лишь повышение цен и резкий всплеск числа ипотечных сделок в июне, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Он был вызван массовым выкупом застройщиками квартир на аффилированные юридические лица, соглашается она с коллегой.

«Таким образом, девелоперы старались отсрочить для своих уже запущенных в реализацию проектов переход на новую модель финансирования», — поясняет эксперт. В итоге в массовом сегменте столичных новостроек по итогам июля только семь комплексов перешли на продажи через эскроу-счета. В масштабах рынка это совершенно незначительное количество, которое не отразилось на динамике цен, подчеркивает эксперт.

Влияние на цены

Цены в июле действительно увеличились в среднем по рынку, признает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. При этом он отмечает, что речь идет не только о новостройках, перешедших на работу с эксроу-счетами. «Проблема в том, что многие девелоперы повысили цены на фоне общего ажиотажного спроса. То есть рост цен отчасти имеет спекулятивный характер. Вступление в силу поправок в 214-ФЗ по большей части оказывает опосредованное, а не прямое влияние на рынок, поскольку новостроек, перешедших на новую схему работы, сегодня меньшинство», — рассуждает топ-менеджер.

По данным аналитиков проектного консалтинга Est-a-Tet, в июле средняя цена составила 283,6 тыс. руб./кв. м, показав незначительный прирост в размере 0,4%. При этом средняя стоимость квартир и апартаментов комфорт-класса по итогам месяца увеличилась на 2,4% до 173,7 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе повышение составило 0,1% до 249,5 тыс. руб./кв. м, в премиум-классе показатель увеличился на 2,8% до 517,9 тыс. руб./кв. м, в сегменте элитных новостроек прирост цены составил 5,4% за счет новых проектов и вывода нового объема в реализацию.

Еще одной интересной новостью этого лета можно считать «добровольный» переход на эскроу-счета со стороны двух крупнейших девелоперов России, продолжает Логинов. Он напоминает, что в самом начале июля появилась информация, что ГК «ПИК» и «ЛСР» приняли решение о переводе половины своих проектов на новые правила. Об этом сообщил замглавы Минстроя России Никита Стасишин. Ссылаясь на запротоколированные решения, он отметил переход на эскроу-счета даже тех проектов, которые могли получить ЗОСК с учетом более лояльных требований к системообразующим компаниям.

Как итог, строительный рынок спокойно пережил «проблему 1 июля 2019 года». Проекты в высокой степени готовности получили или получают ЗОСК. Стройки на первоначальном этапе ушли в уступки или эскроу. Все новые проекты работают только через эскроу-счета.