Почему Сбербанк отказывает в открытии эскроу-счетов

В первый месяц с момента перехода стройотрасли на проектное финансирование ажиотажных стремлений девелоперов к открытию эскроу-счетов в уполномоченных банках не наблюдалось. В Сбербанке таких счетов по всей стране открыто всего 5 тысяч. При этом более половины заявок банк отклоняет.

Девелоперы пока не слишком активно стремятся переходить на новую схему работу. В Сбербанке на данный момент счетов эскроу открыто всего 5 тысяч, сообщил на конференции газеты «Коммерсантъ» вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

По оценке финансиста, это порядка 2/3 от всех счетов эскроу, открытых в России. Из этих 5 тыс. счетов только 180 (принадлежащие четырем проектам) раскрыты, то есть дома достроены и средства на счетах эскроу разблокированы. При этом данные проекты возводились без использования кредитных ресурсов. Таким образом, те, кто кредитуется под проекты, еще не дошли до стадии сдачи дома.

«В первом полугодии продажи осуществлялись практически без эскроу. Мы ожидаем, что резкий рост начнется как раз во втором полугодии, начиная с августа. Потому что все больше проектов, которые получили финансирование с эскроу, сейчас начинают продажи», — считает Бессонов.

При этом одобрение получают около 45-50% заявок девелоперов. Основная причина отказов (около 60%) — по многим региональным проектам нет полного комплекта документов. По словам финансиста, такие девелоперы либо доделывают документы, либо изменяют их, либо вовсе уходят от идеи банковского финансирования. Порядка 14-15% отказов девелоперы получают от Сбербанка по причине больших рисков банка.

По словам Сергея Бессонова, причин отказов может быть несколько. И есть такие, которые нельзя решить и снова вернуться в банк за одобрением. Например, если застройщик/девелопер неоднократно нарушал сроки строительства и попал в реестр недобросовестных застройщиков. С таким девелопером банк работает крайне неохотно. Есть убыточные проекты, и таким Сбербанк также отказывает в открытии эскроу-счетов.

«Мы делаем модель сash flow или прогнозы денежных потоков, и по ряду проектов (в основном, региональных) получается очень высокая чувствительность к изменению цены. Этот водораздел находится на уровне 16%: если при снижении цены на 16% у нас получается отрицательный результат по проекту, то мы считаем, что этот проект имеет высокую степень неустойчивости. Значит, надо искать другие инструменты, в том числе, повышать собственный вклад, чтобы повысить устойчивость проекта», — пояснил финансист.

Он отметил, что по Москве, как правило, таких проблем нет, поскольку рентабельность строительного бизнеса в Москве и Санкт-Петербурге выше 16%. А в регионах зачастую запас цены квадратного метра не дает возможность выполнить показатель устойчивости.

Что касается сделок по проектам с применением эскроу-финансирования, по словам Сергея Бессонова, за последний год Сбербанк одобрил 368 таких сделок на общую сумму 427 млрд руб. И если по количеству сделок доля Москвы в этом объеме составляет около 7,5% (26 сделок), по сумме столица является безусловным лидером — почти половина средств (около 200 млрд руб.) пришлась на сделки в пределах московского региона.