Рост цен и сокращение предложения: итоги полугодия на рынке новостроек

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен.

Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%.

Почему росли цены

«Первое полугодие охарактеризовались активизацией спроса в ожидании законодательных перемен — среди потребителей царили повышательные настроения, обусловленные переходом рынка на эскроу-счета и активном обсуждением последствий данной реформы. Интерес к новостройкам наблюдался даже в праздники — длинные выходные использовались для подбора квартир на первичном рынке жилья», — поясняет эксперт.

Впрочем, по мнению Натальи Кузнецовой, роль именно эскроу-счетов была слабой в ценовом росте по итогам первого полугодия. Большее значение имело повышение ставки НДС в совокупности с высокими инфляционными ожиданиями потребителей, которые стремились купить новостройку по старым правилам.

За полгода стоимость квадратного метра в проектах ГК ФСК выросла в среднем по портфелю на 5%, комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж группы Ксения Цаплина. По ее словам, рост стоимости связан был в основном с увеличением стадии строительной готовности проектов. Что касается спроса, то, по оценке Цаплиной, в целом он был сопоставим с прошлогодним аналогичным периодом, хотя выручка от продаж в проектах ФСК в этом полугодии выше. Это объясняется увеличением портфеля проектов — во второй половине прошлого года мы вывели несколько крупных проектов в Москве и Подмосковье. В первом полугодии компания вывела два новых проекта.

За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке.

При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья.

Рост цен на столичном рынке новостроек был заметно выше, особенно в Новой Москве, отмечает, в свою очередь, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. По его оценке, в столице на ряде объектов «квадрат» подорожал на 10-15%. Тогда как, например, в Ленинском районе, который является лидером по продажам в Подмосковье, средняя цена выросла на 3 % — до 84 640 рублей за кв. м.

Он считает, что основную роль в росте цен сыграли инфляционные ожидания, которые были вызваны частичным ослаблением рубля в прошлом году, повышением НДС и ужесточением санкций. Повлияли и отраслевые факторы. Чтобы сохранить минимальную рентабельность, застройщики были вынуждены повышать цены на квартиры. «На этом фоне стало ясно, что дно достигнуто и дальнейшего падения рынка уже не будет. Как следствие, часть потенциальных покупателей решила сыграть на опережение и приобрести недвижимость по старым ценам. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к росту цен», — рассуждает Кузнецов.

Цены на жилье начали расти осенью 2018 года, когда спрос начал подогреваться слухами и прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, напоминает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Роста цен ждали раньше 1 июля — с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения.

Однако, подчеркивает эксперт, прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличаются от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен, и вряд ли он продолжится в ближайшее время, потому что ажиотаж реализовал заметную часть спроса будущих периодов. Средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд, говорит Цветов. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе — снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей. Колебания в этот период, включая июль, в принципе были связаны только с балансом спроса и предложения в конкретный период, уверен он. Скажем, в ТиНАО за последний месяц средняя цена квадратного метра выросла на 1,5%.

Сокращение предложение на «котловане»

По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она.

Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья неуклонно снижается с 2014 года, утверждает Валерий Кузнецов. В Ленинском районе Подмосковья с декабря прошлого года число выставленных квартир сократилось на 15% — до 2140. При этом несколько месяцев в первом полугодии предложение объектов увеличивалось — на пике до 15 %. Застройщики старались вывести новые проекты до введения в действие новых правил. Тем не менее, на полугодовом отрезке, с декабря прошлого года до июня нынешнего, предложение квартир на первичном рынке продолжило уменьшаться, говорит эксперт.

Чего ждать дальше

К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков.

Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт.

Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.