С ног на голову: с какими печалями уходит на каникулы российский рынок недвижимости

В начале декабря новый министр строительства Владимир Якушев пообещал, что отрасль еще получит от властей подарочек к Новому году. Не знаем, что имел в виду чиновник, но подарок преподнесло другое ведомство. Под занавес и без того тяжелого для стройки года Госдума неожиданно и до крайности усугубила реформу долевого строительства, «учрежденную» Владимиром Путиным еще в начале года. Ради Дома PRO предлагает вспомнить топ-10 событий, потрясших рынок недвижимости в уходящем году.

От «долевки» к проектному финансированию

Главным событием сезона, несомненно, можно назвать кардинальные перемены в самом механизме строительного рынка. Инициировал реформу президент Владимир Путин еще в ноябре 2017 года как меру борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Но в 2018 году реформа обрела вполне конкретные очертания. И, надо сказать, эти очертания ужаснули видавших виды участников и экспертов рынка.

Суть реформы заключается в окончательном отказе от долевого строительства и переходе на проектное финансирование. С 1 июля 2019 года все застройщики должны будут в обязательном порядке работать через эскроу-счета. Схема предполагает, что теперь в отношениях между девелопером и клиентом появляется третий и основной участник — банки. Средства дольщиков не будут идти напрямую застройщикам, а будут зачисляться на специальные счета в уполномоченных банках. И получить эти средства девелоперы смогут лишь к моменту передачи квартир покупателям. Участники рынка и девелоперы многократно высказывались о том, к чему приведет такая реформа: в лучшем случае — к подорожанию жилья до 20%, в худшем — к уходу с рынка большинства игроков. Минстрой поначалу обещал практически бесплатные кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования с участием эскроу-счетов. Но банки остудили пыл чиновников. Например, Сбербанк обещает кредитовать девелоперов по этой схеме под 7-8%.

В конце года и без того невеселое настроение девелоперам окончательно испортил глава профильного думского комитета Николай Николаев, который неожиданно инициировал еще одни кардинальные поправки в главный закон строительной отрасли, 214-ФЗ. До этого момента предполагалось, что застройщики, успевшие по старым правилам оформить стройплощадки до 1 июля 2018 года, и строить их будут по старым правилам. Большинство девелоперов воспользовались этой возможностью и атаковали экспертизу, пытаясь запастись проектами впрок, что хотя бы отдалило им перспективу перехода на новые условия работы. Поправки Николаева (Николаева ли?) перечеркивают эти старания: на эскроу-счета должны перейти практически все жилые проекты, разрешения на строительство которых получено до 1 июля 2018 года.

Смена правительства

В мае в рамках послевыборных ротаций правительства у стройотрасли сменились руководители. В ранге вице-премьера, в зону ответственности которого входит стройка, неожиданно был утвержден бывший главный «спортсмен» страны Виталий Мутко. А Михаил Мень вынужден был уступить место главы Минстроя Владимиру Якушеву, который до этого момента был губернатором Тюменской области. О своем переезде в Москву и резкой смене деятельности новый министр будет говорить еще долго. Но по мере принудительного углубления в тему к этому добавятся еще сомнения в выполнимости майского поручения президента об увеличении объема вводимого жилья с 80 до 120 млн «квадратов». Виталий Мутко, в свою очередь, до 2019 года успел поручить разработать меры по смягчению удара для застройщиков от перехода на эскроу-схему. Впрочем, и первое, и второе заявления так и остались неуслышанными.

«Майский» указ

Новый президентский срок традиционно начался с «майского указа». И в нем стройотрасли досталось по-полной. Согласно указу президента, до 2024 года доступным жильем должны быть обеспечены семьи со средним достатком — в общей сложности около 30 млн семей. При этом ставка по ипотеке не должна превышать 8%. Также необходимо обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Объем жилищного строительства должен быть увеличен с 80 до 120 млн кв. м в год. Индекс качества городской среды глава государства велел повысить на 30%, сократив при этом соответственно количество городов с неблагоприятной средой в два раза.

Ипотека бьет рекорды

На фоне закручивания гаек для застройщиков для покупателей дела с недвижимостью складывалось, наоборот, очень хорошо. Ипотека в этом году рванула в рост. По итогам десяти месяцев выдано более 1,1 млн кредитов на 2,37 трлн руб., то есть на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот показатель является абсолютным рекордом для российского рынка. Сначала бурному росту содействовали крайне низкие ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума 9,41%. А к концу года ажиотажный спрос на недвижимость (и, соответственно, ипотеку) подстегнули ожидаемый рост цен на жилье, обусловленный реформой долевого строительства и общей экономической ситуацией, на которую ЦБ отреагировал повышением ключевой ставки.

Крах Urban Group

В двадцатых числах мая 2018 года стало известно о том, что Сбербанк отозвал аккредитацию проектов Urban Group. И, хотя слухи о финансовых проблемах в компании губернатор Подмосковья Андрей Воробьев косвенно подтвердил еще летом прошлого года, пожалуй, именно с отзыва аккредитации Сбербанком можно официально отсчитывать начало конца компании. Уже в начале июля арбитражный суд Московской области признал банкротами шесть юридических лиц Urban Group.

Причин краха было несколько: во-первых, проекты продавались серьезно дешевле рынка; во-вторых, на компании лежала ответственность (кроме своих) за достройку объектов «СУ-155»; в-третьих, усугубили проблемы недобросовестные действия менеджмента. Летом в отношении бывшего гендиректора Urban Group Андрея Пучкова было возбуждено уголовное дело о злоупотреблении полномочиями. Он и основной владелец Urban Group Александр Долгин покинули пределы России и находятся в федеральном розыске.

По итогам аудита компании, на достройку 68 домов, которые возводила компания, необходимо 67,6 млрд руб., из которых около 12 млрд. руб. можно получить от продажи квартир, а 55 млрд. придется изыскать. При этом, по данным аудиторов, владельцы Urban Group через различные схемы вывели из компании более 31,5 млрд руб. Число обманутых дольщиков пополнили около 15 тыс. человек.

Достройку профинансируют Фонд защиты прав дольщиков, федеральные и подмосковные власти. В конце года стало известно о том, что 65 домов Urban Group будет достраивать Crocus Group Араса Агаларова. В конце декабря было выданы ЗОС на первые четыре дома Urban Group.

Путин добрался до BIM

В середине июля на сайте комитета по техническому регулированию РСПП было опубликовано поручение президента Владимира Путина, предписывающее правительству создать условия для перехода строительной отрасли на BIM-технологии. Поручение не транслировалось в официальных публикаторах и для экспертов, давно занимающихся этой темой, стало неожиданным. Документ обязывает уже к 1 июля 2019 года перейти к системе управления жизненным циклом объектов капитального строительства через внедрение технологий информационного моделирования. При этом типовые модели системы управления (проектной, строительной, эксплуатационной и утилизационной) применить в первоочередном порядке в социальной сфере. Президент просит обеспечить утверждение показателей эффективности системы управления; принятие стандартов информационного моделирования, а также гармонизацию ранее принятых нормативно-технических документов с международным и российским законодательством; формирование библиотек типовой проектной документации для информационного моделирования. Кроме этого, необходимо будет наладить подготовку специалистов в сфере информационного моделирования в строительстве, а также простимулировать разработку и использование отечественного программного обеспечения для информационного моделирования.

В августе из Минстроя уволился бывший куратор BIM-темы — замминистра Хамит Мавлияров. На его место спустя несколько месяцев был назначен Дмитрий Волков, на которого отраслевое сообщество возлагает большие надежды по внедрению BIM-технологий.

В середине декабря при Минстрое была создана рабочая группа из 69 экспертов по внедрению BIM-технологий. «Нам необходимо создать основу концепции развития информационного моделирования и убрать все барьеры, связанные с нормативно-правовым регулированием в этой части. Для этого мы планируем использовать формат работы Общественного совета, который согласился нам помочь сформировать публичную рабочую группу», — пояснил Дмитрий Волков.

Итоги архитектурного конкурса по реновации

Итоги конкурса на концепцию пяти экспериментальных площадок по программе реновации, с большой помпой презентованного московскими властями в 2017 году, подводились долго и, судя по всему, мучительно. Объявление результатов переносилось несколько раз и, как признают многие его участники, победители менялись по ходу работы жюри неоднократно.

В итоге в конце сентября результаты все же были объявлены. Победителями стали: консорциум Bofill Arquitectura, S.L., ООО «Мастер’c план» (площадка в районе Проспект Вернадского); «Архитектурное бюро Асадова» (Головинский район); консорциум Nikken Sekkei, UNK Project (Хорошево-Мневники); SPEECH (Кузьминки); АБ «Сергей Скуратов Architects» (Царицыно).

Но, как выяснилось позже, и эти победители не были окончательными. Уже 21 декабря Москомархитектура объявила о замене одного из победителей конкурса по программе реновации. Для работы в Царицыне вместо занявшего первое место бюро Сергея Скуратова привлекут ТПО «Резерв» Владимира Плоткина. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов объяснил такое решение невозможностью воплотить концепцию «Сергей Скуратов Architects» на практике.

Тем временем сама реновация в 2018 году шла своим чередом: именно в этом году произошли первые переселения. Напомним, всего в рамках программы планируется снести 5 тысяч старых домов и переселить около 1 миллиона человек.

Самый высокий небоскреб Европы

В Санкт-Петербурге в середине октября после шести лет строительства был введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс «Лахта Центр». Объект стал самым высоким зданием Европы (462 м), оставив далеко позади московскую башню «Федерация» (374 метра). В «Лахта Центре» расположится штаб-квартира «Газпрома». По планам девелопера, офисные помещения будут преимущественно сосредоточены в башне и займут в ней 129,9 тыс. квадратных метров на 86 этажах. Еще около 10 тыс. квадратных метров офисных площадей расположатся в помещениях многофункционального здания. Открытие первой фазы комплекса, доминантой которого является самый высокий небоскреб Европы, запланировано на конец следующего года.

В декабре небоскреб, первым из российских высоток, получил «зеленый» сертификат LEED наивысшего, платинового, уровня.

Пожар в «Зимней вишне»

К сожалению, не обошлось в 2018 году без трагических событий. В марте в Кемерове сгорел торговый центр «Зимняя вишня». В огне погибли 60 человек, большинство из которых дети. Причинами возгорания, по разным версиям, стали неосторожное обращение с огнем, короткое замыкание электропроводки и поджог. По факту трагедии было возбуждено несколько уголовных дел. А губернатор Кемеровской области Аман Тулеев ушел в отставку. Остатки «Зимней вишни» были снесены.

После трагедии прошли массовые проверки ТЦ по всей стране, которые выявили более 280 тысяч нарушений пожарной безопасности. Несколько объектов были закрыты. По итогам проверок были внесены поправки в законодательство о пожарной безопасности.

Судебные тяжбы O1 Group

В этом году бежали за границу не только руководители Urban Group. В мае собственник холдинга O1 Group Борис Минц вместе с семьей тоже покинул Россию. Тому предшествовали длительные судебные разбирательства. Касались они, в частности, банка «ФК Открытие», в котором Борис Минц был сооснователем. Временная администрация санируемого банка посчитала, что сделки со структурами O1 Group причинили «Открытию» убытки в 34 млрд руб. Также Промсвязьбанк требовал признать незаконным выход из своего капитала накануне объявления о санации трех НПФ, в том числе фонда «Будущее», входящего в одноименную группу, бенефициаром которой является Минц. На ряд активов бизнесмена был наложен арест, а следственный комитет начал доследственную проверку в отношении с О1 Group.

Между тем, активы Минца плавно перебазировали в кипрский офшор. Сначала Riverstretch Trading & Investments (RT&I) достался бизнес-центр Nordstar Tower на и ТРЦ «Щука». Потом туда же отправились O1 Properties и финансовая группа «Будущее».