ЦБ допустил резкое падение цен на жилье

Аналитики ЦБ дали прогноз о динамике стоимости жилья в России. По их оценкам, реализация цели «майского указа» о его ежегодном вводе в 120 миллионов «квадратов» приведет к резкому падению цен через 7-9 лет. Однако при этом в ЦБ сомневаются, что подобная цель в принципе может быть достигнута.

Достижение цели «майского указа» о ежегодном вводе жилья в 120 млн кв. м. к 2024 году приведет к резкому падению цен на него через 7-9 лет. Об этом говорится в аналитической записке департамента исследований и прогнозирования ЦБ «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». Документ опубликован на официальном сайте регулятора.

«Форсированный рост ипотеки (в рамках реализации нацпроекта по жилью — ред.) может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7-9 лет. Отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта. Это является нежелательным исходом с точки зрения всех вовлеченных в строительный рынок игроков», — отмечается в аналитической записке.

Впрочем, достичь ежегодных объемов ввода жилья в 120 млн кв. м едва ли возможно, убеждены в ЦБ. Этому с существенной вероятностью помешают сразу несколько факторов. В их числе — поведение банков в области проектного финансирования, а также ограниченный потенциал строительных мощностей и роста ипотечного кредитования без чрезмерного увеличения долговой нагрузки населения.

В частности, бурный рост банковского финансирования застройщиков жилья едва ли реален, считают в ЦБ. «С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли (более низкого, чем в других отраслях) и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут ... Банки, скорее всего, будут очень осторожно увеличивать объемы и долю кредитов, предоставленных строительной отрасли», — отмечается в документе.

«Банки продолжат нести высокие кредитные риски и при новой системе финансирования строительства жилья. Без существенного улучшения финансового состояния строительной отрасли, включая решение проблемы накопленной задолженности операционно эффективных компаний с высокой долговой нагрузкой, вливание новых кредитных средств в отрасль может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы и создать риски для вкладчиков», — добавляется в нем.

Свои ограничения есть и у строительных мощностей. «Потенциал роста, исходя из максимального уровня загрузки мощностей в 2015 г., может составить не более 50 млн кв. м ежегодно вводимого многоквартирного жилья. В то время как в национальном проекте предусматривается увеличение объемов ввода жилья застройщиками до 54,8 млн кв. м в 2019 г. и 64,9 млн кв. м в 2020 году. К 2024 г. объемы сдачи жилья застройщиками должны вырасти до 80 млн кв. м. Дополнительные объемы строительства могут быть реализованы только благодаря созданию новых мощностей, на что потребуются время и финансовые ресурсы», — отметили авторы аналитической записки.

И наконец, свои пределы есть и у основного драйвера спроса на жилье — ипотечного кредитования. «Для выхода на целевой ориентир 2024 г. по объему строительства жилья, профинансированного за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. м), задолженность по ипотечным кредитам должна ежегодно расти не менее чем на 22-23% в год в течение 6 лет», — подсчитали аналитики ЦБ.

При этом, по их оценкам, столь быстрый рост «без накопления рисков для финансовой стабильности» и «без чрезмерного роста долговой нагрузки населения» возможен лишь «при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста неипотечного потребительского кредитования и снижением ставок по таким кредитам». Предпосылок к реализации подобного сценария на текущий момент не наблюдается.