Загородному рынку грозит кризис ликвидности
За год на рынке загородной недвижимости произошли парадоксальные изменения: при том что цена предложения существенно снизилась, средний чек покупки увеличился почти на треть. Эксперты признают: качественных предложений крайне мало, загородному рынку вот-вот грозит кризис ликвидности.
По данным агентства «Инком-Недвижимость», за последний год средняя стоимость предложения на первичном рынке загородной недвижимости опустилась на 16,7% — с 7,2 млн руб. в третьем квартале 2016 года до 6 млн руб. в том же периоде 2017-го. Чтобы хоть как-то выжить, застройщикам постоянно приходилось снижать цены, порой даже в минус.
«Для застройщика всегда лучше продать свой продукт хоть за сколько-нибудь, чем остаться без дохода вообще, — объясняет руководитель Аналитического центра компании Дмитрий Таганов. — Сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон по загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, — это 8-10% дохода через пять лет».
При этом, как утверждают специалисты агентства, за последний год средний чек сделки в загородном сегменте, напротив, серьезно вырос. Если в третьем квартале 2016 года покупка «загородки» в среднем обходилась в 3,7 млн руб., то сейчас сумма выросла почти на треть — до 4,9 млн руб.
Дело в том, говорит Таганов, что сейчас на «загородке» продается только самое качественное (а такого предложения очень мало) и дешевое. Поэтому в ликвидных проектах зачастую наблюдается дефицит предложения, и клиентам приходится выбирать из того, что осталось, а это, как правило, более дорогое предложение.
Несколько отличные данные приводят в «Метриум Групп»: на рынке элитной загородной недвижимости за год средний бюджет предложения домовладений снизился с 201 млн руб. до 193 млн руб. (на 3,98%). По словам Ильи Менжунова, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», отрицательная динамика коснулась практически всех направлений. Например, Рублево-Успенское просело по цене на 3,9%, Новорижское — на 2,7%. Дмитровское — на 7,9%. Бюджет покупки при этом на протяжении всего года колебался на отметке 75-80 млн рублей.
«Таким образом, реальный спрос на загородном элитном рынке сосредоточен сегодня на объектах до 100 млн рублей. Это в два раза меньше, чем средний ценник объектов в продаже», — делает вывод эксперт.
Он согласен с коллегами в том, что качественное жилье становится все бОльшим дефицитом, и предполагает, что уже к концу 2018 года на рынке загородной элитной недвижимости ожидается острая нехватка новых проектов от застройщиков. При этом качественных альтернативных вариантов на вторичном рынке — не более 20% от всего объема предложения. Остальные 80% — это морально устаревшие коттеджи часто очень больших площадей с «лишними» комнатами и невостребованной архитектурой. Интересные предложения продолжают активно вымываться, сетует Менжунов. Поэтому, если девелоперы не будут развивать новые площадки, то загородному рынку грозит кризис ликвидности.
Директор по маркетингу Kaskad Family Екатерина Коган, впрочем, не согласна с выводами экспертов. Она утверждает, что за последний год цены на квартиры в проектах компании не снижались и даже выросли не менее чем на 10%. По ее словам, средняя стоимость секции таунхауса площадью 100 кв. м в проектах компании составляет 8,5 млн. рублей. При этом средняя стоимость по итогам первого полугодия 2017 года выросла на 30%.
«Мы видим явный тренд на снижение стоимости лота УБП, — говорит Коган. — По нашим данным, популярностью пользуются лоты стоимостью от 400 тыс. руб. (8 соток, участки без коммуникаций), а лоты дороже 2 млн руб. реализуются очень сложно, сроки их экспозиции превышают один год».
