December 2017 — Строй-Март

В своих мольбах о помощи застройщики дошли до президента. Они опасаются, что при переходе на проектное финансирование у банков не найдется 5 триллионов рублей для замещения денег дольщиков, поэтому ЦБ не мешало бы выделить им дополнительных средств. Эксперты намекают, что застройщики сильно лукавят, преувеличивая масштаб бедствия.

От имени застройщиков на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря выступил глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), владелец компании «Баркли» Леонид Казинец.

«Просьба связана с тем, чтобы, если Вы сочтете возможным, дать поручение Центральному банку как мегарегулятору рассмотреть возможность того объема проектного финансирования, которое мы ждем, потому что 3,5-4 триллиона рублей дольщиков сегодня в стройке и примерно 0,7 триллиона всего — банковского проектного финансирования. Если мы полностью уходим от денег дольщиков, то нам единовременно нужно иметь проектного финансирования пять триллионов. Это сложная задача. Если этих пяти триллионов нет и денег дольщиков нет, то будет происходить падение объёмов строительства — просто потому, что денег нет», — обратился он к Владимиру Путину.

В связи с этим Казинец попросил президента дать поручение главе ЦБ рассмотреть возможность выделить дополнительное финансирование застройщиков.

«Может быть, сделать такую программу и перечень стимулирующих мер, чтобы при уходе денег дольщиков с рынка эти пять триллионов проектного финансирования единовременно банки могли нам выдать, что, в общем, очень непростая задача», — предложил он.

Глава государства пообещал подумать над предложением Леонида Казинца, однако отметил, что к решению этого вопроса нужно подойти очень внимательно.

«То, о чем Вы сказали, это действительно вопрос, который нужно смотреть и внимательно к нему отнестись. Пять триллионов, о которых Вы сказали, где-то нужно взять. Это вопрос рисков, и кто за эти риски платит: либо беззащитные граждане (государство их неспособно защитить из года в год), и потом из государственной казны мы вынуждены это всё гасить так или иначе, либо это ответственный бизнес, который с пониманием дела относится к своей работе, к своим обязательствам. Перед гражданами обязательств нет никаких: обманули — и дело с концом, исчезли, а перед банками — это другая история, и банки так просто деньги разбрасывать не будут», — сказал президент.

Ради Дома PRO опросил участников и экспертов рынка и выяснил, что далеко не все они разделяют точку зрения главы НОЗА.

Так, руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко уверен, что денег для финансирования стройки с переходом на проектное финансирование будет предостаточно. Актуальной остается задача регулирования денежных потоков в части компромисса между риском и стоимостью денег для всех участников рынка.

Эксперт напоминает, что денежный поток, поступавший застройщикам до сих пор, состоял преимущественно из денег граждан. И при оплате договоров долевого участия использовались кредитные средства банков. По оценке эксперта, в совокупности около половины оплаты новостроек составляет ипотечный кредит. Граждане получали кредиты индивидуально и, по сути, банки и граждане кредитовали стройку. Только при действующей схеме граждане брали банковские проценты и риски на себя.

При переходе на проектное финансирование этот поток денежных средств никуда не исчезает, подчеркивает Гордейко: брать «из воздуха» средства не надо, они имеются в наличии.

Вопрос заключается исключительно в распоряжении этими средствами — чтобы они продолжали поступать в стройку, но уже в качестве кредитных средств.

И здесь возникает три основных взаимосвязанных момента, говорит Сергей Гордейко.

Первый. Фактически девелоперы занимались квазибанковской деятельностью, когда собирали деньги на свою инвестиционную деятельность у населения. Проектное финансирование ставит деятельность девелопера под банковский контроль.

Второй касается увеличения срока хранения денежных средств в банках. Давно назрел ввод безотзывных банковских депозитов, уверен эксперт. Это даст банкам дополнительную финансовую устойчивость и возможность долгосрочного финансирования.

Третий. Преобразование денежных средств, которые шли застройщику напрямую, в проектное финансирование. Предполагается это сделать через эскроу-счета, что является наиболее простым и прямым способом. Квартира оплачена, деньги до сдачи дома хранятся в банке. Вопрос заключается только в том, по какой стоимости эти средства пойдут в проектное финансирование.

«Регулятор может наложить ограничение на повышение стоимости этих денег в части операционных расходов и прибыли банка, но остается вопрос платы за риск. Если допустить, что средств в компенсационном фонде дольщиков будет достаточно, то плата за риск может быть небольшой», — рассуждает Гордейко.

Но тут возникнет коллизия с ипотечным кредитом. Когда необходимо добавить к средствам гражданина ипотечный кредит? Одним из вариантов решения вопроса могут оказаться строительные сберкассы, которые позволят накопить средства в банке без оплаты квартиры.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая расходится с оценкой Леонида Казинца. По подсчетам специалистов «Метриум», в реализуемых сегодня по стране проектах все же меньше средств дольщиков: порядка 2,5-3 трлн рублей. Учитывая тот факт, что объемы ввода по России сокращаются, она полагает, что суммарная потребность в банковском финансировании не вырастет в ближайшие годы, даже при переходе на новую схему продаж жилья в новостройках.

Литинецкая также не согласна с тем, что эти деньги понадобятся отрасли одномоментно. Текущая сумма (2,5-3 трлн) сформировалась из поступления по проектам, которые вышли в разное время. Порядка 83% возводимого сейчас в стране жилья реализуется по проектам, стартовавшим в последние четыре года. Соответственно, сумму в 2,5-3 трлн рублей понадобится заместить в течение 4-5 лет.

«Однако главный риск заключается в том, что напечатать и раздать застройщикам эти деньги государство не может, чтобы не вызвать монетарную инфляцию. Поэтому понадобится поэтапное и опосредованное замещение средств дольщиков через механизмы субсидирования», — говорит Литинецкая.

Реальные сроки перехода на проектное финансирование, по ее оценке, составят не менее 4-5 лет. Если исходить из горизонта в пять лет, то ежегодно отрасли понадобится дополнительно 500-600 млрд рублей. По данным ЦБ, объем кредитования строительства зданий и сооружений в России по итогам 2016 года составил 1,2 трлн рублей. Соответственно, данный показатель в ближайшие годы должен увеличится на 50%, делает вывод эксперт.

При этом вариантов мер стимулирования, о которых говорил Леонид Казинец в своем обращении к президенту, может быть несколько.

«Самый очевидный из них — субсидирование ставок по банковскому финансированию новых проектов. По сути, такая программа может стать аналогом того механизма, который был запущен властями в 2015-2016 гг. Однако в данном случае условия кредитования смягчат для застройщиков. Другой вариант — учреждение специализированного государственного банка для кредитования застройщиков по льготным ставкам», — предполагает эксперт.

Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, в свою очередь, находит предложение Леонида Казинца вполне логичным.

«Действительно, по официальным данным, в стройку сегодня вложено 3,5 трлн руб. И неизвестно, есть ли подобные деньги у банков», — соглашается топ-менеджер.

По его мнению, в качестве преференций для застройщиков может стать сниженная процентная ставка, разрешение использовать средства дольщиков в строительстве, а также послабления требований законодательства к уставному капиталу застройщика.

Минстрой предложил вносить в «черный» список компании, которые производят некачественные стройматериалы и предоставляют заведомо ложную информацию во ФГИС ЦС. Эксперты находят саму идею здравой, однако задаются вопросом, по каким критериям чиновники планируют отделять производителей качественных материалов от халтурщиков.

Очередную инициативу Минстроя озвучил замглавы Минстроя Хамит Мавлияров на заседании Координационного совета по вопросам развития промышленности строительных материалов 15 декабря в Липецке. Как сообщает пресс-служба Минстроя, ведомство решило сформировать единый реестр недобросовестных юрлиц, не предоставивших информацию или предоставивших заведомо недостоверную информацию в ФГИС ЦС за два и более отчетных периода. В этот же «черный» список попадут компании, производящие некачественные стройматериалы, изделия, конструкции и оборудование.

По словам Мавлиярова, это позволит избежать контрафакта на стройках, что, в свою очередь, повысит достоверность формирования цены строительства и, соответственно, качество и безопасность зданий и сооружений.

Все эти меры дополнят уже предпринимаемые государством меры к предприятиям, крайне неохотно предоставляющим информацию во ФГИС ЦС или предоставляющим ложную информацию. Напомним, для таких предприятий будут установлены меры административной ответственности.

Мысль о составлении реестров добросовестных и недобросовестных производителей витала уже давно, отмечает директор Ассоциации производителей керамических материалов Альберт Попов. Однако всё, что пытались реализовывать в этом направлении до сих пор, носило околокоммерческий характер — когда компаниям за небольшие деньги предлагали включаться в многочисленные реестры. Однако производители качественной продукции по большей части и так не испытывали проблем со спросом, а их недобросовестным конкурентам включение во всякие реестры наладить рынок сбыта не помогало.

«Пока предложение Минстроя — это только декларации, которые никак нормативно не подкреплены. Если это будет какой-то нормативный документ, который позволит разделять добросовестных от недобросовестных производителей, тогда можно будет о чем-то говорить», — говорит Попов.

Неоднозначным ему кажется и предложение Минстроя в отношении ложной информации, поданной во ФГИС ЦС. Он считает, что у производителей нет никакого коммерческой выгоды завышать или занижать стоимость. Эти цифры в любом случае проходят через налоговые органы, система контроля этих данных дублируется. Поэтому обвинять производителя в преднамеренном искажении информации не совсем корректно.

«Получится сомнительная польза от реализации этих предложений. Сам эффект может оказаться несопоставимо ниже наших ожиданий», — резюмирует эксперт.

В стране стремительно растет производство ламината — продукция отечественных заводов вытесняет с рынка изделия китайских конкурентов. Тем не менее, мощности российских предприятий загружены пока чуть больше, чем наполовину, отмечают эксперты. Дальнейшему увеличению объемов выпуска ламината поспособствует, в частности, его высокий экспортный потенциал.

Как рассказали Ради Дома PRO в агентстве Abarus Market Research, в 2016 году в России было произведено более 80 млн кв. м ламината. При этом в прошлом году рост производства составил 24%, а в 2015-м (по сравнению с 2014-м) — 30%.

Сейчас на территории России работает восемь заводов по производству ламинированных напольных покрытий, четыре из которых — новые, работающие всего несколько лет. В основном производят ламинат в России иностранные компании. И только два небольших предприятия («РБК-Ламинат» и ООО «Латат») располагают российским капиталом, хотя и зарубежным оборудованием.

В настоящее время страна располагает мощностями по производству ламината в размере 153 млн кв. м в год, но мощности пока загружены на 55%, утверждают Abarus Market Research. В России производится ламинат всех ценовых категорий, от дорогого до самого дешевого. Самый обширный ценовой сегмент — это диапазон от 400 до 700 руб. за кв. м для ламината 33 класса, и от 300 до 500 руб. для ламината 32 класса.

«У дешевого российского ламината конкурентов, кроме линолеума, практически нет», — отмечает директор по исследованиям агентства Вера Никольская. Поэтому в 2017-м году ожидается, что объем выпуска снова вырастет процентов на 10%.

По словам эксперта, импорт на рынке ламината долгое время играл очень заметную роль. Но в 2015-м году упал в два раза из-за роста внутреннего производства и продолжающегося удешевления российской валюты. Снизился даже импорт из Китая, который всегда доставлял немало головной боли российским производителям.

А вот экспорт, наоборот, растет стремительно. В 2016 году было вывезено почти 20 млн кв. м. При этом, если до недавнего времени российский ламинат пользовался спросом только в странах бывшего СССР, то теперь к ним присоединилось дальнее зарубежье — Румыния, Сербия, Венгрия, Турция, Польша и другие.

Ответные российские санкции и удешевление рубля сыграли на руку многим российским производителям, работающим в строительной отрасли, объясняет Никольская. И особенно ярко это проявилось в сегментах, где долгое время сохранялся высокий спрос на импортные материалы. Именно к таким сегментам относится рынок ламината: поэтому импорт упал, привлекательность экспорта выросла, внутреннее производство расширяется, чтобы «застолбить» потерянные импортерами позиции.

Кроме того, рынок напольных покрытий постепенно переориентируется с рулонных материалов на штучные, сборные. Время настилаемых рулонных полов постепенно проходит. Помимо ламината, в относительно доступном ценовом сегменте штучных покрытий находятся керамика, ПВХ-плитка (модульный линолеум), пробковый паркет и недорогой щитовой паркет.

«Таким образом, оба фактора оказывают «подстегивающее» воздействие на развитие рынка ламинированных полов. Другими словами, спрос на ламинат в долгосрочном периоде стабильно будет расти, но умеренными темпами», — делает вывод эксперт.

В Московской области придумали свой вариант решения проблем обманутых дольщиков. С девелоперов, которые возьмут на себя завершение проблемных жилых новостроек, снимут обязательства по возведению инфраструктуры. Проект соответствующего постановления правительства региона подготовил областной Минстрой.

Девелоперы, которые возьмут на себя завершение проблемных объектов долевого строительства в Подмосковье, смогут претендовать на снятие обязательств по возведению инфраструктуры в рамках данных проектов. Проект соответствующего постановления правительства региона подготовил областной Минстрой. Документ опубликован для антикоррупционной экспертизы на официальном сайте ведомства.

Речь идет о снятии обязательств по созданию транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в ЖК-долгостроях. Соответствующие затраты могут быть переложены на бюджет региона или муниципальных образований. Однако снятые с девелопера обязательства должны быть сопоставимы по объему вложений с теми, которые придется исполнить перед обманутыми дольщиками. Для определения конкретных цифр Минстрой и Минэкономики Московской области разработают соответствующую методику, говорится к пояснительной записке к документу.

Тем временем, в регионе сменился контролирующий орган в сфере долевого строительства. Соответствующие функции перешли от Минстроя МО к Главному управлению строительного надзора. Об этом сообщил РИА Новости руководитель подмосковного ведомства Руслан Тагиев.

Банк России уменьшил ключевую ставку существеннее, чем ожидали большинство участников рынка. Показатель был снижен на 0,5% до 7,75%. Эксперты прогнозировали падение до 8%.

Центральный банк снизил ключевую ставку с 8,25% до 7,75%. Сообщение об этом опубликовано на официальном сайте регулятора. ЦБ объяснил такое решение в том числе низкой инфляцией. «По оценке, на 11 декабря 2017 года она равна 2,5%. Годовая инфляция составит менее 3% в конце 2017 года и по мере исчерпания влияния временных факторов постепенно приблизится к 4% к концу 2018 года», — говорится в сообщении.

Большинство опрошенных СМИ экспертов прогнозировали снижение ставки, но только до 8%. «Рынок в редком единстве ожидает снижения ключевой ставки на 0,25 процентного пункта», — ранее отмечала в комментарии ТАСС аналитик УК «Альфа-Капитал» Дарья Желаннова. «Более решительным действиям пока, как представляется, препятствует неопределенность, связанная со скоростью нормализации денежно-кредитной политики в развитых странах и возможным распространением санкций США на российские суверенные долговые обязательства в начале 2018 года», — утверждала главный аналитик Бинбанка Наталья Ващелюк. Однако прогнозы экспертов не оправдались.

Между тем, решение регулятора было обоснованным, отметил RNS главный экономист Евразийского банка развития Ярослав Лисоволик. По его словам, на него повлияли два ключевых фактора. Во-первых, «сверхнизкая» инфляция (менее 3% в годовом выражении). «В среднесрочной перспективе для ЦБ важно вывести динамику инфляции ближе к ключевому ориентиру в 4%», — считает Лисоволик.

И во-вторых, это ощутимое снижение динамики увеличения ВВП. «За последние несколько месяцев мы видели достаточно заметное замедление темпов экономического роста. Во втором квартале темпы резко ускорились, в третьем и в октябре мы увидели замедление», — пояснил эксперт.

Банк России допустил дальнейшее падение ключевой ставки в первом полугодии 2018-го. Следующее заседание по данному вопросу пройдет 9 февраля.

Уходящий год продолжил тренд на рекорды в сфере высотного строительства. В 2017-м в мире возвели наибольшее за всю историю число небоскребов свыше 200 метров. Их появилось 144, свидетельствует отчет Международного совета по высотным зданиям и городской среде.

2017-й побил очередной рекорд по числу небоскребов выше 200 метров, возведенных в мире за год. Завершено строительство 144 таких зданий, говорится в отчете Международного совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH). Больше всего — 76 — их появилось в Китае. Далее с огромным отрывом следуют США и Южная Корея с десятью и семью небоскребами соответственно.

Наивысшим построенным в этом году зданием стал международный финансовый центр Пинань в китайском Шеньчжене. Он простирается в небо на 599 м и имеет 115 этажей. «Серебро» досталось Lotte World Tower в столице Южной Кореи Сеуле (МФК с магазинами, офисами, апартаментами и гостиницей). Высота небоскреба — 556 м, число этажей — 123. Третьим среди завершенных в 2017-м небоскребов стал отель с апартаментами Marina 101 в эмирате Дубай (ОАЭ). Его 101 этаж простирается вверх на 425 м.

В Минстрое поспешили успокоить девелоперов, озабоченных предстоящей отменой долевого строительства. Никаких резких движений в этом направлении не будет, заверил глава ведомства Михаил Мень. Базой для поэтапного перехода от «долевки» к проектному финансированию станет механизм эскроу-счетов, пояснил министр.

Одномоментный переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию абсолютно исключен, так как не соответствует поручению президента. Об этом заявил глава Минстроя Михаил Мень, сообщает официальный сайт ведомства. «Никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», — подчеркнул министр.

По его словам, базой для постепенного перехода от «долевки» к проектному финансированию станет механизм эскроу-счетов. Соответствующие статьи в закон о долевом строительстве (ст. 15.4 и ст. 15.5) вступили в силу летом прошлого года. Согласно этим нормам, после заключения ДДУ покупатель квартиры «на котловане» не платит застройщику, а вносит деньги на специальный счет в банке. Там средства резервируются на время строительства и могут быть выплачены девелоперу только в десятидневный срок после подписания акта о приемке квартиры.

Не готовы к полному отказу от механизма долевого строительства и сами участники рынка. «Я очень надеюсь, что будет выбрана схема, предусматривающая все же не продажу готового жилья, а поэтапную оплату договоров долевого участия, но с большим регулированием банков, эскроу-счетами и пр., — рассказала в пятницу журналистам управляющий партнер «Метруим Групп» Мария Литинецкая. — При этом надо понимать, что даже те поправки, которые есть сейчас, приведут к сильному укреплению и уходу очень большого количества игроков как в «старой» и Новой Москве, так и в Подмосковье, поскольку рынок девелопмента становится исключительно капиталоемким».

Напомним, Владимир Путин по итогам совещания с членами правительства 25 октября поручил подготовить «дорожную карту» отказа от долевого строительства жилья. Ему на смену должно прийти проектное финансирование с помощью банковских кредитов. Согласно тексту поручения, переход должен быть поэтапным и продлиться три года.