December 2017 — Строй-Март

Уже со следующего года будет запущена программа субсидирования ипотеки — для тех, кто имеет двух и более детей ставка составит 6% годовых. Опрошенные Ради Дома PRO эксперты не сомневаются, что программа подстегнет спрос на первичном рынке жилья. Но обращают внимание на то, что по новым правилам половина потенциальных клиентов автоматически отсекается — не все готовы ради ипотеки рожать детей.

Объявленную Владимиром Путиным новую программу субсидирования ипотеки запустят уже с 1 января 2018 года, заявил на форуме региональных строителей глава Минстроя Михаил Мень. При этом, если программа будет пользоваться популярностью, Минстрой обратится к президенту с просьбой о ее пролонгации.

В отличие от предыдущих программ, в этот раз субсидировать будут не всех ипотечников, а только тех, кто имеет двух и более детей. Ставка составит 6%. Для семей с двумя детьми льготные проценты сохранятся в течение трех лет, с тремя — на пять лет.

По подсчетам Минстроя и АИЖК, воспользоваться данным правом захотят около 620 тыс. российских семей. «Мы в эту программу включаем возможность рефинансирования. Если у вас один ребёнок, и у вас есть ипотека, в случае, если у вас родился ещё один ребенок, вы имеете полное право использовать эту опцию. Банк будет рефинансировать ипотеку до 6%», — уточнил Михаил Мень.

Опрошенные Ради Дома PRO эксперты однозначно поддерживают нововведение, однако отмечают несколько нюансов.

Новая программа будет иметь совсем другое воздействие на ипотечный рынок, чем предыдущая, считает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко.

Во-первых, новая программа рассчитана максимум на пять лет. За этот период ее привлекательность будет каждый год уменьшаться за счет сближения ставок рыночных и субсидированных. Во-вторых, программа рассчитана на определенный сегмент граждан. Это родители, у которых в этот период будут рождаться дети (второй и/или третий). Необходимо, чтобы они собирались взять ипотечный кредит или уже имели его. В-третьих, в программе два продукта. При этом рефинансирование ни на какую доступность не влияет, но позволяет действующим заемщикам немного снизить нагрузку.

«Для приобретения квартир в новостройках ипотека под 6% звучит хорошо, но Сбербанк предлагает 7,4 % и много спецпрограмм. Условия хорошие, но не революционные. Точнее, рынок развивается быстрее», — поясняет эксперт.

По его мнению, в первые два года программы спросом будет пользоваться рефинансирование и приобретение квартир. Затем рефинансирование пойдет на убыль.

Кроме прочего, Сергей Гордейко обращает внимание на то, что прошлая программа была рассчитана, в первую очередь, на помощь застройщикам. А нынешняя, в первую очередь, поможет семьям с рождающимися детьми. Все это влияет на объемные показатели. При этом изменяющиеся рыночные условия и продолжительность программы не позволяют дать точные оценки. Но оценка президента в 500 тысяч семей участников программы выглядит достижимой, считает он.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена, что новая ипотечная программа подстегнет спрос на первичном рынке недвижимости, ведь она рассчитана на самую массовую аудиторию — семейных покупателей. Так, по ее словам, в одном из проектов Новой Москвы, входящем в пятерку лидеров по количеству сделок, у 84 из 100 клиентов есть дети. Из этих 84 дольщиков 39% имеют одного ребенка, 44% — двух детей, 17% — трех детей. Таким образом, потенциально 51 из 100 покупателей могут воспользоваться предложением.

Вместе с тем, по мнению эксперта, новая программа кредитования вряд ли повторит успех предыдущей. В отличие от нее, теперь половина потенциальных клиентов автоматически будут «отрезаны» от ипотеки под 6%, поскольку бездетны или имеют только одного ребенка.

Однако главной загвоздкой станут временные ограничения по субсидированию ипотеки (на три или пять лет), в зависимости от количества детей. В московском регионе семьи с детьми берут ипотеку на 15 лет, отмечает Литинецкая и подсчитывает реальную выгоду трехлетней субсидии. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы составляет 12 591 527 руб. При минимальном первоначальном взносе в 20% сумма ипотеки составит 10 073 220 руб. По ставке 6% при сроке кредита 15 лет в первые три года сумма процентов составит порядка 1,73 млн руб. Если все эти три года семья платит ипотеку под 9,5%, переплата равна 2,63 млн руб. На первый взгляд, экономия в 900 тысяч руб. за три года должна стимулировать спрос. Однако на фоне общей переплаты в 8,92 млн руб. (ставка 9,5% на 15 лет), сэкономленные 900 тысяч уже не кажутся существенной суммой.

«Полагаю, реальный эффект от субсидирования ипотеки под 6% можно будет добиться, если такая ставка будет действовать не 3-5 лет, а хотя бы 7-9 лет. Пока же экономия не столь очевидна», — делает вывод эксперт.

В 2016 году в России 925 тыс. семей получили материнский капитал, и порядка 564 тыс. семей использовали полученную помощь на покупку квартиры с использованием кредита, приводит статистику директор ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Выходит, что все они — потенциальные претенденты на получение субсидии. И озвученная главой Минстроя оценка в 620 тыс. потенциальных заемщиков похожа на правду.

По мнению топ-менеджера, программа субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми является «достаточно своевременным решением государства в поддержке демографической ситуации в России». Снижение ипотечной ставки до 6% годовых определенно повысит интерес к приобретению жилья у тех молодых людей, которые раньше не рассматривал такой вариант покупки квартир из-за достаточно больших процентов. По его оценке, льготная ипотека позволит уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем на 5-10 тысяч рублей.

«Поэтому субсидирование — это, несомненно, положительное решение, которое отразится на увеличение спроса на жилье в новостройках примерно на 10-15%», — говорит Рустам Арсланов.

Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв согласен: любая поддержка многодетных семей подстегнет спрос на первичное жилье, так как часто именно такие семьи стремятся приобрести новую квартиру. Однако он считает, что преувеличивать значение предлагаемой программы не следует, поскольку льготная ставка будет действовать ограниченной период времени. Поэтому экономия получится не столь значительная, а по истечению «ипотечных каникул» семьи столкнутся с более высокими ежемесячными платежами. И далеко не все из них смогут «потянуть» такие расходы. Так, по данным Высшей школы экономики, к бедным относятся порядка 35,6% семей с двумя детьми, и 43,7% — с тремя детьми и более.

«Кроме того, никто не знает, что будет через три-пять лет, позволит ли в будущем материальное положение семьи справиться с ипотекой. Это будет серьезным фактором, который обусловит отказ многих семей от участия в программе», — добавляет Сычев.

Для рынка и строительной сферы эффект также будет ограниченным, считает эксперт. Дело в том, что многодетные семьи в России, в основном, проживают в республиках Северного Кавказа, на юге страны, а также в сельской местности. Во всех этих локациях население отдает предпочтение индивидуальному жилищному строительству. А в наиболее крупных городах страны, напротив, число многодетных семей самое низкое (1-2% от общего числа домохозяйств).

Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин полагает, что программа поддержки многодетных семей в виде пониженной ипотечной ставки является «очень своевременной». В России насчитывается порядка 1,25 млн многодетных семей, говорит он. И большая часть из них так или иначе хотела бы улучшить жилищные условия. Сейчас экономика находится только в самом начале пути к восстановлению. Выход на докризисные показатели произойдет не раньше, чем через 2-3 года, поэтому на этот период нужен мощный инструмент поддержки спроса на первичном рынке жилья. С этой точки зрения абсолютно верно выбран адресный формат поддержки многодетных семей, которые обычно относятся к наиболее остро нуждающимся в новом жилье и одновременно составляют значительную часть покупателей на первичном рынке квартир», — рассуждает он.

И без помощи государства такие семьи не смогут решить квартирный вопрос. Снижение ставки до 6% в первые три-пять лет ипотеки поддержит многодетные семьи в ближайшие годы, пока ситуация в экономике улучшится, считает Игнахин. Однако точный прогноз, по его мнению, пока делать рано, ведь конкретные параметры новой программы неизвестны.

«Уровень ставок в 6%, на мой взгляд, оптимальный, и позволит существенно снизить размер ежемесячных платежей и сэкономить на процентах. К тому же следует учитывать тенденцию к уменьшению уровня ставок, которая, полагаю, продолжится и в будущем. Соответственно, и процент по льготной ипотеке также может быть пересмотрен в сторону понижения», — говорит он.

И даже если программа не оправдает ожиданий по масштабу вовлечения семей в ипотечный рынок, во вред она точно не пойдет, уверен эксперт.

Какими будут города будущего, рассказали на «Дне инноваций - 2017» всемирно известные архитекторы Этьен Трико и Хани Рашид. Основатель бюро AREP видит основной тренд их развития в формировании новых «переплетенных» общественных пространств. А глава Asymptote — в максимальной роботизации всё больших сфер городской жизни.

Один из главных трендов современного городского развития заключается в создании особых общественных пространств, где переплетаются между собой публичная и частная жизнь. Об этом на сессии «Архитектура в меняющемся мире» на «Дне инноваций - 2017» рассказал основатель бюро AREP французский архитектор Этьен Трико. Одним из примеров таких пространств эксперт назвал современные транспортно-пересадочные узлы, в составе которых появляются торговые площади, гостиницы, жилье, кафе и места для встреч.

Принципы строгого функционального разделения городских пространств на зоны давно устарели, убежден Трико. Жесткое зонирование мешает коммуникации городских жителей между собой и создают ощущение изоляции и одиночества. Город будущего, по его мнению, это своеобразная сеть «переплетенных» общественных пространств, которые связаны между собой различными видами общественного транспорта. Город, максимально удобный для быстрого перемещения пользующимся им активных пешеходов, давно отказавшихся от своих личных машин.

Сооснователь нью-йоркского бюро Asymptote Хани Рашид, в свою очередь, отметил, что городское развитие неизбежно пойдет по пути максимальной автоматизации включая робототехнику. По его словам, роботы будут брать на себя все больший объем «простых работ». Например, помогать людям переносить чемоданы или сортировать и перерабатывать бытовые отходы.

Ключевое внимание в городах будущего должно уделяться экологии, считает Рашид. Например, такие мегаполисы должны не вырабатывать, а потреблять углекислый газ. Жилые здания необходимо размещать в зеленых массивах и недалеко от воды, отметил американский архитектор. Важно создавать у человека ощущение, что он живет в парке, добавил он.

Застройщики подсчитали, во сколько обойдется отказ от долевого строительства. Чтобы полностью перейти на проектное финансирование, за три года банкам необходимо будет собрать 6 триллионов рублей. В противном случае объемы ввода будут падать, а жилищные условия россиян — ухудшаться.

За три года, к моменту окончательной отмены ДДУ и перехода к проектному финансированию, российским банкам необходимо будет подготовить 6 трлн руб. — взамен выпавших средств дольщиков. Такие цифры привел на конференции Urban Space глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец.

По его оценке, ежегодно по причине аварийности выбывает 2% жилья — около 70 млн кв. м. Поэтому установка президента страны строить 100 млн кв. метров жилья в год (70 — для замены, 30 — для улучшения условий) вполне обоснованно. Строить меньше 70 млн кв. м нельзя: в этом случае жилищные условия российских граждан будут ухудшаться. В прошлом году, по данным Росстата, введено в эксплуатацию 79,8 млн кв. м (на 6,5% меньше, чем в 2015 году).

В деньгах российская стройка выглядит таким образом: на данный момент в строительство жилья вложено 4,7 трлн руб., еще 2,3 трлн руб. необходимо на достройку этих же объектов. При этом, продолжает Казинец, 700 млрд руб. в общей сумме — это деньги застройщиков, еще 700 млрд руб. — средства банков, остальные в строительство вложили дольщики. Таким образом, чтобы заместить средства дольщиков, к моменту отказа от ДДУ (то есть через три года) банкам необходимо будет обеспечить для застройщиков около 6 млрд руб. для на проектное финансирование.

«И если мы хотим перейти на проектное финансирование без уменьшения объема, то мне кажется, что личная ответственность регулятора — Центробанка — должна быть в том, чтобы обеспечить эти объемы», — заявил Леонид Казинец.

При этом эксперт уверен, что введение проектного финансирования не приведет к росту цен на недвижимость: сегодня покупательная способность населения такая, что больше покупать, скорее всего, не будут. Поэтому рост цен ограничится уровнем инфляции.

«Будут меньше покупать, меньше строить. Уменьшится объем жилищного строительства на столько, на сколько вот эти 6 триллионов банковское сообщество заменит. И в этом случае вопрос объемов ввода жилья нужно со следующего года задавать уже не Минстрою, а ЦБ. Потому что девелопер уже не строитель, это финансовая структура с примерно таким же уровнем финансовой регуляторики, требований к собственному капиталу, как к фонду, банку, страховой компании», — рассуждает эксперт.

Определенный резерв для сохранения темпов строительства жилья существует в непрерывном снижении стоимости земельных участков. Глава НОЗА говорит, что за последние три года участки упали в цене в три раза. А к июлю следующего года подешевеют в 10 раз.

«Потому что объем девелоперов, которые готовы сегодня заходить на новые проекты, не очень большой. А с 1 июля он будет почти нулевой. Целый год шоковой ситуации перехода на новую редакцию 218-го закона будет крайней затруднительным для входа на рынок», — считает Казинец.

По его мнению, до 1 июля 2018-го года застройщики постараются начать как можно больше объектов по старой редакции закона, а после появление новых проектов сведется к нулю.

«Поэтому земельные участки, на которые нельзя будет выйти до 1 июля, ничего не будут стоить», — объясняет глава НОЗА.

В России стремительно сокращается число компаний на первичном рынке жилья. За последние 12 месяцев (с октября 2016-го по октябрь 2017-го) их стало меньше почти на 20%. По прогнозам экспертов, тенденция продолжится, и количество игроков уменьшится с нынешних 4,3 тысячи более чем в четыре раза.

С октября 2016 года по октябрь 2017-го с российского рынка ушли почти 20% застройщиков жилья. Такие данные приводит Рейтинговое агентство строительного комплекса, пишут «Известия». За 12 месяцев число работающих компаний уменьшилось с 5,5 тыс. до 4,3 тыс.

В РАСК смотрят на происходящее позитивно. По оценкам экспертов агентства, в первую очередь, рынок избавляется от ненадежных компаний. Тенденция сокращения числа игроков продолжится, и в итоге в России останется порядка тысячи застройщиков жилья. При этом монополия первичному рынку не грозит, убеждены в РАСК.

Происходящее впрямую связано с падением рынка, считает генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. «В Москве, где параллельно растут спрос и предложение, подобный «откат» не наблюдается. А вот в Московской области ситуация уже отражает общерыночную — сокращение предложения вслед за падением платежеспособного спроса», — пояснила она.