Конфликты проектировщика и подрядчика давно стали обыденностью на российских стройках. Строители пеняют на недостатки документации, архитекторы — на низкое качество работ. Как примирить ключевых участников строительного процесса и какую роль в этом играют BIM-технологии, размышляет руководитель конструкторского отдела компании «Инженерное дело» Сергей Смирнов.
Основной причиной перерасходов на стройке являются, как известно, не высокие расценки, а заниженные ожидания, а точнее — неправильная оценка сметы, выполненная в самом начале.
Поэтому вполне объяснимо желание девелоперов уже на самых ранних этапах проектирования получить документацию, по которой можно достоверно определить стоимость предстоящего строительства.
Делается это на стадии проектной документации. Когда речь идет о бюджетных объектах, проектировщики прикладывают к проектной документации сметы, выполненные на основании спецификаций. При этом все понимают, что объемы, которые там указываются, не всегда «дружат» с реальностью.
У коммерческих заказчиков сметы рассчитывают не проектировщики, а собственные специалисты, а для этого им нужны точные объемы. До последнего времени проверить ведомость объемов работ было крайне затруднительно: ни один заказчик не имел достаточного количества специалистов и необходимого запаса времени, чтобы изучить тысячи листов документации и вручную посчитать объем бетона, площадь стен, длину воздуховодов и трубопроводов.
Поэтому коммерческие заказчики не требовали на стадии П готовить спецификации и ведомости объемов работ, а определяли цену на основе укрупненных показателей или объектов-аналогов. Более того, многие заказчики относились к проектной документации как к формальности, необходимой лишь затем, чтобы получить разрешение на строительство и поскорее выйти на стройплощадку.
Исходя из этого строились и отношения девелоперов со строительными компаниями, получавшими оплату по факту выполненных работ с учетом фактических объемов. И если в спецификации что-то было не учтено, но фактически смонтировано — не беда, строители получали свои деньги в полном объеме.
Ситуация начала меняться с кризисом 2008 года, а окончательно «золотой век» ушел в прошлое после крымских событий. По мере ухудшения экономической ситуации заказчики стали жестче требовать от подрядчиков соблюдения запланированных бюджетов, а те, сталкиваясь с привычным перерасходом средств, — искать виноватых в лице проектировщиков.
Понятно, что вместо укрепления связки заказчик-строитель-проектировщик такой подход превращает ее участников в противников. Подрядчик, сталкиваясь с традиционными производственными проблемами — нехваткой квалифицированного персонала, истраченным авансом, неорганизованностью работ, — должен защитить себя любыми способами, один из которых — сослаться на отсутствие полноты проектных решений в рабочей документации. Проектировщик, который тоже не получает деньги, поскольку у заказчика складывается впечатление о плохом проекте, реагирует соответственно, «ужесточая» авторский надзор и заставляя подрядчика переделывать то, на что можно было бы закрыть глаза. Всё это сопровождается письмами заказчику о нарушении подрядчиками требований проекта, низком качестве работ, что в конце концов также наносит финансовый удар и по подрядчику.
Как следствие — в обычном гражданском строительстве расценки на рабочую документацию уже давно не покрывают расходов проектных компаний на выполнение этого этапа работ. Сегодня по выпускаемой проектировщиками документации должен построить даже неквалифицированный монтажник, искренне убеждены многие строители.
А, между тем, еще 10 лет назад всё было иначе. Строители получали рабочую документацию, в который были отражены основные проектные решения, и именно строители несли ответственность за их реализацию. Поэтому на площадке приходилось много думать, в команде нужны были толковые инженеры и прорабы, чтобы найти решение каждой проблемы. Никто не искал повода перенести сроки строительства, ссылаясь на недостатки проекта. Проектировщики вызывались на площадку на плановый авторский надзор или если вдруг была найдена принципиальная ошибка.
Разумность нельзя заменить рабочей документацией. А последняя не должна превращаться в инструкцию для сборки мебели IKEA, особенно когда платят за нее совсем не столько, сколько это стоит.
Решение, однако, есть, и оно вполне очевидное. На первом этапе девелопер нанимает проектировщика, чтобы получить хорошо проработанную концепцию, в которой будут отражены ключевые архитектурные, конструктивные и инженерные решения. Затем проектировщиком прорабатывается проектная документация и BIM-модель, которая позволяет получить увязанные между собой разделы, а также ведомость оборудования и материалов, по которым можно с достаточной степенью точности определить бюджет строительства.
Но поскольку на данный момент ни одна BIM-модель не дает полного спектра достоверной и точной информации, без рабочей документации не обойтись. Но разрабатывать ее должен не проектировщик, а сам генподрядчик. Он же и строит по ней в рамках определенного на стадии П бюджета. Очевидно, что в этом случае генподрядчик лишается возможности сорвать сроки строительства, ссылаясь на отсутствие или недостатки документации.
Столь же очевидно и то, что генподрядчику это значительно добавляет забот, приводит к глобальным изменениям в отношениям с заказчиком, внедрению нового подхода в бюджетировании и финансового контроля.
Однако в свете происходящего сегодня в сфере массового строительства иного пути, по-видимому, нет. В Москве уже сейчас работает немало строительных компаний, в том числе и иностранных, имеющих собственные проектные подразделения и выпускающие рабочую документацию что называется под себя. И с развитием рынка их будет становиться всё больше.
