2022 — Строй-Март

Иностранных инвестиций практически нет

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге в I полугодии 2022 года составил более 26 млрд руб., примерно по 13 млрд рублей в I и II квартале.

Доля Санкт-Петербурга в инвестициях в коммерческую недвижимость России по итогам I полугодия 2022 года составила 16%.

Лидером в структуре инвестирования стала офисная недвижимость, чья доля в общем объеме составила 53%. На втором месте – площадки под девелопмент с показателем 26%, на третьем месте – гостиничная недвижимость с показателем 13%.

По отношению к первому полугодию 2021 года в Санкт-Петербурге объем инвестиций в офисную недвижимость вырос на 68%, до 14,25 млрд руб. Сумма инвестиций в площадки под девелопмент составила 6,98 млрд руб., против 37,6 млрд руб. годом ранее. Стоит отметить, что значительный объем инвестиций в площадки под девелопмент, наблюдавшийся в 2021 году, был отмечен нетипичным показателем: в связи с дефицитом предложения на рынке первичной жилой недвижимости в 2020 году, застройщики активизировались в части приобретения земель, что привело к значимому росту объемов инвестиций в данный продукт. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое, до 1,75 млрд рублей.

Вложения со стороны иностранных инвесторов в I полугодии 2022 года на рынке Санкт-Петербурга отсутствовали. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов здесь будет крайне низким. Отсутствие доли иностранного капитала в транзакциях полугодия в Санкт-Петербурге отмечалось в 2015, 2020 и 2021 годах. В 2016–2020 годы доля инвестиций иностранных игроков достигала значительных показателей от 25% до 83%. Самый высокий показатель (83%) зафиксирован в 2019 году, когда в первые шесть месяцев года чешская компания PPF Real Estate приобрела ТЦ «Невский Центр», а французская LMVH купила здание пятизвездочной гостиницы «Гранд Отель Европа».

Крупнейшей сделкой в сегменте офисной недвижимости в I полугодии 2022 года стала покупка частными инвесторами бизнес-центра Trinity Place и «Электро» (7,5–8,5 млрд руб.). Среди сделок с площадками под девелопмент наибольший объем инвестиций был сделан при приобретении участка на намыве Васильевского острова группой RBI (1,4–1,6 млрд руб.).

Также наблюдается значительное количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти с российского рынка. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочие. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, McDonald's и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, во избежание попадания владельца под санкции.

- В настоящее время мы наблюдаем, скорее, ротацию капитала, чем инвестиции. Если говорить о сделках в масштабах всего петербургского рынка недвижимости, – отмечает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций St. Petersburg. - Многие глобальные игроки готовы вести переговоры о продаже активов, однако большого количества реальных сделок или притока новых инвестиций в рынок мы не наблюдаем, – российские покупатели приобретают объекты с дисконтом 10–15%. У инвесторов, которые завершают в России свою деятельность, сделки в основном проводятся с объектами, которые уже имеют достаточно долгий период экспозиции, и текущая ситуация лишь подтолкнула стороны к быстрому принятию решений. Безусловно, для большинства покупателей резонансные сделки стали удачной инвестицией, но говорить о серьезных изменениях рынка, на наш взгляд, пока слишком рано. Большинство инвесторов лишь осторожно ведут переговоры, не предпринимая никаких шагов.

Деревянные дома более «дышащие», энергоэффективные, с долговечными фасадами и не менее прочные, чем из бетона

Минстрой и МЧС утвердили план развития деревянного строительства многоэтажных жилых домов до 2024 года. Об этом сообщает ТАСС. По словам Министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина лесопромышленный комплекс России обладает большим потенциалом. По словам главы Минстроя, план поможет внедрить деревянные многоэтажки повсеместно. В их строительстве будут использовать лучший опыт других стран и самой России, сказал он.

Прежде всего власти проведут научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР), чтобы обеспечить пожарную, механическую и сейсмическую безопасности деревянных зданий, сообщила «Российская газета». Они помогут решить проблемы, которые сейчас не позволяют широкое распространение домов из дерева.

Параллельно с этим планируется подготовить пилотные проекты общественных и жилых зданий от 3 до 12 этажей, построенных из перекрестноклееной древесины (CLT), многослойного клееного бруса и такого же материала из шпона (LVL). Сейчас проект четырёхэтажной многоэтажки с применением CLT-конструкций реализуют в Вологодской области.

Замглавы Минстроя Сергей Музыченко пообещал, что качество жизни в деревянных домах будет сопоставимо с тем, к чему привыкли жители бетонных зданий.

Отмечаетсся, что деревянные дома более «дышащие», энергоэффективные, с долговечными фасадами и не менее прочные, чем из бетона. Пока они получаются дороже, чем привычные аналоги, однако власти могут повлиять на это, сделав строительство домов из дерева массовым, считает он.

Ранее стало известно, что стоимость строительства деревянного частного дома за год заметно снизилась. Минпромторг планирует стимулировать предоставление скидок при покупке домокомплектов. По данным экспертов, спрос на строительство индивидуальных домов, остановившийся в том числе из-за холодной весны, сейчас вновь растёт.

А вот Сочи и Севастополь подешевели в самый разгар курортного сезона

Квартиры в новых домах продолжают дорожать, особенно в тех городах, где цена квадратного метра еще относительно низка. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что происходило с ценами на новостройки в 70 крупнейших городах страны в последние три месяца и каковы оказались итоги I полугодия 2022 года.

Итоги II квартала

С апреля по июнь квадратный метр недвижимости в городах России подорожал в 66 городах из исследованных 70. Более всего – в Тольятти (+16,9%), Владикавказе (+15,9%), Челябинске (+14,4%), Магнитогорске (+14,1%), Набережных Челнах (+13,4%), Иркутске (+12,7%), Череповце (+12,5%), Кургане (+12,4%), Волжском (+11,9%) и Ульяновске (+11,7%).

Подешевел квартирный метр новостроек, по данным Mirkvartir.ru, только в 4 городах: Мурманске (–7,9%), Севастополе (–3,7%), Сочи (–3,1%) и Сургуте (–0,9%).

- Удивительно, что Сочи и Севастополь подешевели в самый разгар курортного сезона. Но в Сочи происходит сейчас «переоценка ценностей»: после того, как в I квартале этого года цены превысили московские, они стали «сдуваться» уже в мае, приближаясь к адекватным значениям. Севастополь же дешевеет из-за фактически сорванного курортного сезона, связанного с закрытием крымских аэропортов. Обычно летом цены на курортную недвижимость полуострова росли, – делится наблюдениями Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

В Москве (+2,4%) и Московской области (+1,6%), равно как и в Санкт-Петербурге (+0,5%) и Ленинградской области (+0,7%), рост цен оказался минимальным.

В целом по всем городам «квадрат» нового строительства подорожал на 8,5%, достигнув значения 109 344 рублей, средний лот – на 7,1%, до 5 916 630 рублей за квартиру.

Итоги I полугодия

Рост цен на квартиры за 6 месяцев оказался довольно впечатляющим. Все города, кроме Мурманска (–14%), показали прирост.

Более других преуспели в этом Челябинск (+35,8%), Киров (+31,8%), Тверь (+31,6%), Владикавказ (+31,1%), Рязань (+31,1%), Чита (+30,6%), Волжский (+27,7%), Саратов (+27%), Барнаул (+26,8%) и Тольятти (+26,7%).

В Москве квадратный метр новых квартир подорожал на 7,7%, в Московской области – на 12,4%, в Санкт-Петербурге – на 13,5%, в Ленинградской области – на 15,9%.

В среднем по стране повышение цены квадратного метра составило 20,9%, средняя цена предложения выросла на 20,2%.

- Высокий рост цен по итогам полугодия был обеспечен в основном за счет высоких показателей I квартала: в марте из-за валютных колебаний произошел скачок спроса и цен. Но во II квартале, в связи с политическими и экономическими потрясениями спрос на жилье упал, и рост начал замедляться. Затем объявленная льготная ипотека под 7% стала поддерживать и застройщиков, и покупателей, и спрос вновь растет, – говорит Павел Луценко. – Вероятно, цены на новостройки продолжат увеличиваться и во II полугодии.

Тренд на бурный рост цен в России в некоторых сегментах сменился на противоположный. В частности, стали дешеветь стройматериалы. Об этом заявил глава Минстроя Ирек Файзуллин.

Стоимость строительных материалов в России начала снижаться, сообщил в понедельник журналистам министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Об этом пишет РИА Новости.

По его словам, вслед за металлом снижение отмечается и по другим позициям. «Везде идет снижение», — сказал Файзуллин.

Министр уточнил, что это подтверждается данными в ГИС ФЦС, где снижение фиксируется практически ежедневно. Он уточнил, что в среднем цены стали ниже примерно на 9%.

Ранее глава Минстроя сообщил, что в России выпускается около 75 миллионов тонн металла, 29 из них - то есть почти 40% - потребляет вся стройка страны.

Эксперты оценили, как повлияет на спрос на первичном рынке жилья изменение условий льготной ипотеки на новостройки. По их оценкам, жилищные кредиты под 12% слишком дороги для россиян. В результате изменения условий спрос на квартиры в новостройках может просесть настолько, что доходы девелоперов упадут вдвое.

Льготная ипотека на новостройки под 12% годовых слишком дорога для россиян. Об этом в комментарии РИА Новости рассказал аналитик компании «Фридом Финанс» Владимир Чернов. Напомним, условия изменили из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% годовых. Ранее льготная ипотека была доступна под 7% годовых.

«После повышения ипотечных ставок спрос на жилье начнет снижаться. Доходы девелоперов могут упасть в полтора-два раза, так как в последние два года именно льготная ипотека являлась двигателем увеличения продаж на рынке недвижимости», — отметил Чернов.

Эксперт добавил, что застройщики столкнутся со снижением спроса и прибыли уже в следующем месяце. Для того, чтобы оставаться на плаву, они будут вынуждены предоставлять значительный дисконт на жилье, а учитывая стремительный рост цен на строительные материалы, могут понести очень серьезные убытки, резюмировал Чернов.

Власти поднимут ставки по льготной ипотеке на новостройки. Такие кредиты подорожают до 12% годовых. При этом для столичных регионов увеличат максимальный размер кредита.

Правительство предложило повысить ставку по льготной ипотеке с 7 до 12%, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании президента с членами правительства. Об этом пишет РБК.

Вице-премьер напомнил, что в России до 1 июля действовала льготная ипотечная программа для кредитов до 3 млн руб. по ставке 7%.

«Сейчас считаем, что пришло время изменить параметры, вернуть к тому, как они были раньше. То есть поднять ставку до 12% (в сегодняшних условиях это неплохая ставка) и сумму кредита для четырех регионов, где стоимость недвижимости высокая, — Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская [область] — поднять до 12 млн, а для всех других регионов сумму поднять с 3 млн до 6 млн», — сказал Хуснуллин.

Он уточнил, что меру предлагается утвердить с 1 апреля до 1 июля, а дальше ее «докручивать по мере того, как будет наполняться ипотечный портфель».

Для семейной ипотеки под 6% для семей с детьми, родившимся после 1 января 2018 года, дальневосточной ипотеки под 2% и сельской под 3% вице-премьер предложил оставить те же условия.

Президент Владимир Путин поддержал идею поднять ставку по ипотеке и увеличить размер кредита. «С учетом тенденций ипотечного рынка правительство предложило внести изменения в эту программу <...>. Давайте сделаем это, согласны? Также предлагается сделать ставку до 12%», — сказал Путин.

О том, как санкции уже повлияли на рынок строительства и недвижимости, насколько зависима строительная отрасль от импортных стройматериалов и оборудования, и может ли их нехватка привести к заморозке строительства МКД, а также об импортозамещении порталу «Ради Дома Pro» рассказали ведущие игроки рынка.

Антон Скирда, председатель Совета Федерального Строительного Объединения Потребительское Общество «НАШ ДОМ»:

- Любые экономические ограничения влияют на отрасли с устоявшимися правилами отрицательно, рынок недвижимости и строительства не исключение. Но также данные ограничения могут послужить и возможностью нового витка развития стройкомплекса. Например, Госдума приняла закон о сокращении срока согласования проекта генплана и других документов территориального планирования до 1 месяца против 3х месяцев ранее. Вместе с тем обсуждение генплана, плана застройки территорий и правил землепользования на слушаниях может проводиться одновременно. Немаловажно для девелоперов, что предоставлена возможность предоставления участков под застройку без торгов с сокращением сроков предоставления этих участков, что позволит не снижать темпы ввода планируемых квадратных метров жилья.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

- Введенные санкции уже начали оказывать и более масштабное, но опосредованное влияние на рынок. Рост ключевой ставки уже сделал ипотеку фактически недоступно дорогой, что уже привело к отмене ряда сделок и сокращению темпов выдачи жилищных кредитов. А приостановка деятельности ряда западных компаний и возможный новый виток падения доходов населения в целом сделает новостройки еще менее доступными, что также может привести к заметному снижению спроса.

Если говорить о стройматериалах, то порядка 95% используемых в строительстве (за исключением элитного сегмента) — отечественные. Доля импортного инженерного оборудования, строительной техники, а также используемого в проектировании, строительстве и управлении недвижимостью софта пока достаточно существенна. Однако приостановка деятельности ряда компаний (и как следствие поставок и поддержки) не окажет критичного влияния на строительную отрасль, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Пока остаётся и ряд других иностранных аналогов, а также уже закупленный софт (или техника), которые никуда уже не денутся. Поэтому я не думаю, что данные события (рост стоимости некоторых стройматериалов, уход ряда компаний, занимающихся поставками техники и софта) могут оказать существенное влияние на замедление темпов строительства и тем более к заморозке многих проектов.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Как мы видим, в связи с санкциями и общей ситуацией в экономике наше правительство оперативно разрабатывает антикризисный план и меры поддержки строительной отрасли, которые позволят рынку недвижимости развиваться в дальнейшем. Эти шаги сегодня уже предпринимаются, и это очень положительный шаг для девелоперов и покупателей. Что касается строительных материалов, то у нас отрасль еще с 2014 года переориентировалась на импортозамещение, и большая часть производится в России, поэтому кардинальных изменений для рынка мы не прогнозируем. Отрасль также будет оперативно переориентироваться на азиатские рынки, в частности, на Китай.

Альберт Попов, директор Ассоциации производителей керамических материалов:

- Санкции осложняют международное движение капитала, но не прекращают его, а с учетом сложившейся за десятилетия значительной международной интеграции и кооперации российского стройкомплекса это создает целый букет трудностей. Российская промышленность стройматериалов зависима от поставок сырья, оборудования и комплектующих. Нынешняя санкционная война создает проблемы не только российскому промышленному сектору, но и его поставщикам, в ЕС — прежде всего. Вместе с тем, если идти по безальтернативному пути упрощения продукта, то в текущих условиях это единственно возможный путь для отрасли до момента развития отечественного инжиниринга. Предпосылки к такому развитию есть, но пока сложно прогнозировать его успешность и применимость для нашей индустрии.

Зависимость строительной отрасли от зарубежных стройматериалов лежит исключительно в разделе инженерного оборудования и строительной техники. Что касается наших видов стройматериалов, то стеновых материалов существующая ситуация коснется только в части роста издержек и, соответственно, вызовет объяснимый рост цен. Все попытки регулировать ценообразование в наших материалах могут привести к обратному эффекту, ведь и ранее мы обращали внимание на то, что все показательные вздохи в отношении мнимой проблемы роста цен лежат в плоскости сокрытия доли прибыли застройщиков через использование посреднических компаний при закупке наших материалов. А что касается качественных характеристик нашей продукции, то во многом они даже превосходят лучшие зарубежные аналоги, а немалая часть наших материалов производится с прицелом на экспортные поставки. Дефицит инженерного оборудования может заставить застройщиков также вносить коррективы в проекты и заменять ранее спроектированные решения на менее качественные, но это может быть единственным решением в текущей ситуации.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:

-Из-за санкций в отношении России и, в том числе отечественных банков, ЦБ был вынужден резко повысить ключевую ставку - сразу на 20%. Это оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на ставки по проектному финансированию, а также по кредитам на текущую деятельность. Растущие расходы на обслуживание заемных средств неизбежно отразятся в структуре девелоперских издержек.

В массовых проектах абсолютное большинство используемых материалов и комплектующих производятся в России. В свою очередь, в комплексах бизнес-класса, премиального и элитного сегмента существенная доля (от 50% и выше) наименований поставляются из-за рубежа. Это касается отделочных материалов, сантехники, мебели, фурнитуры, систем «умного» дома. Безусловно, часть позиций можно заменить аналогами китайского производства, однако далеко не факт, что они будут сопоставимы по качеству. Поэтому есть риск, что данный фактор может стать одной из причин увеличения цен.

Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION:

- В целом, сейчас ситуация чем-то напоминает 2014 год - мы лишены европейской недвижимости, поэтому российский рынок однозначно будет развиваться, это неминуемо. Конечно, при этом будет замещение импортных позиций, которые раньше использовались в отделке, в фурнитуре, комплектующих и пр., для того чтобы сократить валютную составляющую в бюджете затрат проектов.

На степень зависимости от импортных материалов и оборудования в первую очередь влияет класс объекта: для премиум-недвижимости показатель зависимости может составлять до 50%, для комфорта это порядка 10-20% Что касается приостановки строительства, то не думаю, что это случится. Все девелоперы сейчас находятся в активном поиске «заменителей» импортного оборудования и материалов.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

- От санкций на рынке недвижимости больше всего может пострадать сегмент премиального и элитного жилья, поскольку практически все материалы поставлялись из Европы: более 40% их объема приходится на импортные стройматериалы. А в массовом сегменте - не более 20-25%. Были налажены многочисленные связи с поставщиками отделочных материалов, так как иностранные дизайнерские и архитектурные компании работают с определенными поставщиками. Поэтому будет происходить удешевление проектов, по крайней мере, в первое время, пока не будет налажена вся логистика от добычи натурального камня до его переработки и доставки до заказчика.

Крупные застройщики массового жилья (ПИК, ФСК) работают на базе своих заводов ЖБИ, поэтому остановки или заморозки строек не ожидается. Со времен кризиса 2014-2015 гг. строительная отрасль постепенно переходила на импортозамещение, в частности это касается таких материалов как стекло, цемент и железобетонные конструкции.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич:

- Санкции влияют, прежде всего, на стоимость строительных материалов, которые невозможно заменить отечественными. Зависимость отрасли от импорта не является сильно выраженной — дерево, металл и прочее основное сырье есть и у нас. Сложнее с инженерией, отдельными облицовочными материалами, но и это поправимо.
Замораживать строительство МКД точно не будут. Есть план Президента РФ, есть ресурсы поддержки, о которых недавно говорили чиновники. Собственно за счет поддержки, они и хотят стимулировать спрос. Уже сообщено о сохранении льготных ипотечных программ, появлении новой для IT-специалистов.

Цены на новостройки, в отличие от вторичного сегмента, зависят от конъюнктуры рынка ресурсов. Поэтому пока они будут расти. Не так как сырье (30-100%), но на 15-20% будут расти точно. У девелоперов есть запас маржи в стоимости объектов.

Как считают эксперты, катастрофы из-за международных санкций на рынке недвижимости ждать не стоит — стройки остановлены не будут. Однако девелоперам придется искать новых поставщиков отделочных материалов и оборудования, особенно в сегменте премиального и элитного жилья. Также участники рынка прогнозируют рост цен на рынке новостроек из-за существенного увеличения издержек.