August 2016 — Строй-Март

В столице определили пятерку ведущих «застройщиков-гигантов». В ближайшие 3-5 лет они планируют реализовать на территории Москвы от 1,5 до 3,5 миллиона квадратных метров недвижимости. Наиболее крупный портфель имеет «Донстрой». Второе место прочно занимает «ЛСР.Недвижимость - Москва» (2,56 миллиона «квадратов»). Остальные компании топ-5 имеют портфели от 1,5 до 1,7 миллионов.

Опубликован рейтинг наиболее крупных столичных девелоперов исходя из объемов реализации недвижимости на перспективу 3-5 лет. Соответствующие исследование подготовила компания «БЕСТ-Новострой». В статистику вошли проекты как «старой», так и Новой Москвы.

5 застройщиков реализуют и планируют реализовать не менее 1,5 млн кв. м. каждый. Безоговорочный лидер рейтинга - компания «Донстрой»: 11 проектов общей площадью 3,5 млн кв. м. Не менее прочно оккупировала второе место «ЛСР.Недвижимость - Москва». Портфель застройщика в столице: 3 проекта в 2,56 млн кв. м.

Остальные «девелоперы-гиганты» на этом фоне имеют чуть более скромные показатели:
• ГК ПИК: 8 проектов в 1,72 млн кв. м,
• ГК ПСН: 4 проекта в 1,63 млн кв. м,
• MR Group: 10 проектов в 1,52 млн кв. м.

В июне этого года похожий рейтинг для «старой Москвы» подготовила компания «Est-a-tet». Однако в данном исследовании аналитики подсчитали объем жилья, реализуемого на тот момент. Фактически лидерство разделили ГК «Мортон» и «Донстрой». Первые продавали на первичном рынке «старой Москвы» 188,5 тыс. кв. м, вторые - 185,9 тыс. кв. м. Третье место занял девелопер MR Group с текущим объемом реализации в 160,9 тыс. кв. м.

Кризис бьет по отечественным девелоперам с двух сторон. У застройщиков не только резко замедлились продажи, но и существенно сократился объем госзаказа. В частности, расходы на капитальные вложения в рамках ФЦП «Жилище» с начала года снизились более чем на 40%. Что касается динамики реализации квартир, она практически «нулевая» даже в столичном регионе.

Непростая ситуация в экономике ударила по российским девелоперам сразу с двух сторон. В условиях резкого замедления темпов продаж их не выручает и госзаказ, пишет «Коммерсант».

В частности, с начала года до конца июля объем финансирования расходов на капитальные вложения в рамках ФЦП «Жилище» сократился на 40,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого. «Снижение госзаказа оказывает значительное влияние на рынок. Кризис 2008-2009 годов для нас, например, прошел очень плавно за счет заказа на строительство 1 млн кв. м в Подольске», - отметил в комментарии изданию председатель совета директоров «Мосстроймеханизации-5» Обид Ясинов. Если раньше доля госзаказа в портфеле многих девелоперов достигала 50%, то теперь редко доходит до 20%, добавил эксперт.

На таком фоне резко замедляется динамика продаж жилья на первичном рынке. Реализация квартир в новостройках практически «встала» даже в столичном регионе, пишут «Ведомости». В Москве без акций и скидок сейчас не продать ни одну квартиру, рассказал изданию на условиях анонимности представитель одного из крупных застройщиков. Скидки в некоторых проектах доходят до 13%, и предлагается рассрочка, отметила глава пресс-службы ГК МИЦ Ольга Новицкая. На рынке Подмосковья ситуация еще хуже: продажи стоят вовсе, заявила председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По оценкам руководителя аналитического центра Irn.ru Олега Репченко, спад наметился с начала лета. В июле в сравнении с июнем на первичном рынке резко увеличилось число ипотечных сделок, а ДДУ заключено столько же. «Это тревожный сигнал. Покупатели с живыми деньгами кончились, и рынок держится за счет заемных средств», - резюмировал Репченко. По словам эксперта, в результате цены на новостройки по итогам года снизятся примерно на 10%, а спрос останется на том же уровне.

Президент РФ Владимир Путин назначил своим

указом Антона Вайно

руководителем кремлевской администрации, освободив его от

занимаемой должности, сообщает в пятницу пресс-служба главы государства. Текст

указа распространила в пятницу пресс-служба президента

А.Вайно родился 17 февраля 1972 года в Таллине. Окончил Московский

государственный институт международных отношений МИД России, факультет

международных отношений (1996).

С 1996 по 2001 гг. А.Вайно служил в посольстве России в Японии, позднее -

во Втором департаменте Азии МИД России. В 2002-2004 гг. занимал различные

должности в управлении протокола президента РФ.

С 2004 по 2007 гг. А.Вайно занимал пост заместителя начальника

Протокольно-организационного управления президента РФ. В 2007 году он был

назначен первым заместителем руководителя протокола президента РФ. В период с

2007 по 2008 гг. был заместителем руководителя аппарата правительства РФ.

25 апреля 2008 года А.Вайно был назначен руководителем протокола председателя

правительства РФ - заместителем руководителя аппарата правительства. С 21 мая

2012 года занимал должность заместителя руководителя администрации президента

РФ.

Темпы роста потребительских цен в

Индии в июле 2016 года ускорились в годовом выражении до 6,07% с 5,77% в июне,

свидетельствуют официальные данные.

Таким образом, инфляция в стране подскочила до максимума с августа 2014

года. Аналитики в среднем прогнозировали инфляцию на уровне 5,9%.

Ранее на текущей неделе Резервной банк Индии (РБИ, центробанк страны) не

стал менять ключевую процентную ставку в стране, оставив ее на минимальном за

пять лет уровне в 6,5% годовых, опасаясь, что инфляция к марту 2017 года будет

выше таргетируемых 5% из-за роста цен на продукты питания.

Данное заседание стало последним для главы ЦБ Рагурама Раджана, который

покинет свой пост 4 сентября.

Объем промышленного производства в Индии в июне этого года подскочил на

2,1% относительно того же месяца 2015 года, рекордными темпами с прошлого

октября. Средний прогноз экспертов предполагал его повышение на 1,5%. В мае

промпроизводство выросло на 1,1%, хотя ранее сообщалось о росте на 1,2%.

Восстановление рынка жилья США,

которое началось в 2012 году, стало причиной того, что значительная часть

представителей среднего класса не может позволить себе покупку недвижимости. В

результате, пишет The Wall Street Journal, может возникнуть целое поколение

"постоянных арендаторов", что сеет экономическую тревогу и фрустрирует миллионы

американцев.

Стоимость жилья во втором квартале выросла на 83% из 178 крупнейших рынков

недвижимости страны, по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR). В целом

цены сейчас находятся всего на 2% ниже пикового уровня, зафиксированного в июле

2006 года, свидетельствует индекс S&P CoreLogic Case-Shiller.

Однако основная часть повышения цен, по мнению экономистов, проистекает

из-за недостатка предложения, а не из-за всплеска покупательской способности.

Темпы строительства домов остаются на уровнях, ассоциирующихся с рецессией.

Несмотря на ожидавшееся аналитиками повышение, доля домовладельцев в США во

втором квартале опустилась до самой низкой отметки с момента начала ведения

расчетов Бюро переписи населения в 1965 году - до 62,9% с 63,4% годом ранее, а

доля впервые покупающих жилье американцев остается вблизи минимума за тридцать

лет.

По прогнозам экспертов, доля домовладельцев может упасть до 58% или даже

ниже к 2050 году.

Несбалансированное восстановление рынка недвижимости заставило миллионы

жителей страны арендовать жилье в связи с невозможностью его покупки, в том

числе из-за жестких стандартов кредитования и недостатка доступного жилья,

отмечают экономисты.

В целом новые дома сейчас ежегодно покупают на 200-300 тыс. человек меньше,

чем это было бы при нормальных рыночных условиях, полагает глава Fisher Center

of Real Estate and Urban Economics в Университете Калифорнии Кен Розен.

"Я не думаю, что у нас сейчас нормальный рынок жилья, - отмечает главный

экономист NAR Лоуренс Юн. - Мы, несомненно, проигрываем из-за роста "арендного"

населения, которое не может поучаствовать в рынке недвижимости из-за повышения

ее стоимости. В результате теряется большой источник благосостояния среднего

класса".

Тревога по поводу упущенных экономических возможностей особенно актуальна в

преддверии осенних выборов президента США, отмечается в статье.

"У вас есть эти люди, которые не могут получить жилье, и это вызывает гнев", -

говорит Кевин Финкель, исполнительный вице-президент Resource Real Estate,

которая владеет или управляет 25,55 тыс. квартир по всему США.

По данным Бюро переписи, в 2006 году объемы строительства домов,

рассчитанных на одну семью, были на 40% выше среднего уровня за тридцать лет. В

2015 году, напротив, данный показатель был на 30% ниже среднего.

Столичные власти дали предварительные оценки итоговой стоимости Северо-западной хорды. Без учета затрат на Алабяно-Балтийский тоннель и один из участков дорога обойдется в 80 - 90 миллиардов рублей. Ранее стоимость строительства хорды без Алабяно-Балтийского тоннеля оценивалась в 30 миллиардов рублей.

Северо-западная хорда может обойтись бюджету столицы более чем в 90 млрд руб. Замглавы департамента строительства мэрии Москвы Петр Аксенов предварительно оценил стоимость строительства в 80 - 90 млрд руб., пишет ТАСС.

Однако это без учета стоимости Алабяно-Балтийского тоннеля и участка от Карамышевской набережной до Хорошево-Мневников. Проект этого участка еще не утвержден, поэтому размер затрат на его строительство пока неизвестен, пояснил Аксенов. Ранее сообщалось, что данная часть трассы будет включать в себя вантовый мост над Москвой-рекой.

Что интересно, ранее стоимость всей хорды без Алабяно-Балтийского тоннеля предварительно оценивалась в 3 раза меньше: в 30 - 32 млрд руб.

Достроить трассу планируют только в 2018 году, заявил в июне на Санкт-Петербургском экономическом форуме глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Хотя еще в феврале Петр Аксенов не исключал, что дорогу могут открыть летом 2017 года.

Напомним, Северо-западная хорда пройдет от Сколковского до Ярославского шоссе и соединит между собой часть районов ЗАО, СЗАО, САО и СВАО. Ее длина составит 29 км. Часть сооружений южного участка дороги откроют осенью. В частности, эстакаду на Рябиновой улице - в сентябре, тоннель на пересечении Аминьевского шоссе и улицы Генерала Дорохова - в октябре. По эстакаде с выходом на Мосфильмовскую улицу запустят движение в сентябре следующего года. Строительство последнего участка от Карамышевской набережной до Хорошево-Мневников планируют начать, ориентировочно, также этой осенью.

Реконструкция части улиц «под хорду» уже завершена, в частности, Большой Академической и Рябиновой. В конце прошлого года открыто движение и по небезызвестному Алабяно-Балтийскому тоннелю, который тоже станет частью трассы. Сооружение в итоге обошлось Москве в 54 млрд руб., заявил тогда на заседании правительства Москвы Марат Хуснуллин.

Наше государство изыскивает средства пополнения пустеющей казны, придумывая все новые и новые способы поборов населения. Некоторые из них способны не просто нанести урон бюджету частных домохозяйств, но даже разорить многих россиян.

Как известно, до недавнего времени налог на любую недвижимость начислялся из расчета инвентаризационной стоимости объекта в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Рыночная же стоимость квартиры (дома, гаража, дачи и т.п.) всегда была выше инвентаризационной, и потому налог на недвижимость был каким-то шуточным, не обременяющим карман собственника. Чиновники-фискалы не преминули исправить это упущение, и к 2020 году граждане будут платить налог на любой объект недвижимости в размере 1% от его кадастровой стоимости. Поднятие налоговой планки будет происходить постепенно, в пять этапов. В 2016 году мы заплатим всего 20% от данной суммы, в 2017-м – 40%, и так – на 20% выше каждый год, пока к 2020 году не дойдет до 100%. Оценивать недвижимость будет специальная оценочная комиссия посредством компьютерной программы, которая, в зависимости от местоположения объекта и привлечения различных понижающих и повышающих коэффициентов, будет выдавать некий усредненный результат. У многих экспертов есть подозрение, что сумма кадастровой оценки жилья в большинстве случаев будет завышена относительно ее реальной рыночной стоимости, которая месяц от месяца продолжает падать.

Предположим, у вас есть «двушка» площадью 42 кв.метра в кирпичной «пятиэтажке», в районе метро «Сокол» по рыночной цене на сегодняшний день в 8 млн.рублей. В конце 2016 года вам придет на нее налог в размере примерно 6000 рублей, а к 2020 году налог составит уже 30000 рублей.

Россиянам, не имеющим средств на уплату нового налога, фискалы рекомендуют переехать в жилье похуже и поменьше. Иначе долг будет копиться, и дело дойдет до суда, а там недалеко и до отторжения собственности в пользу государства.

Еще можно расприватизировать квартиру и перестать платить налоги на собственность – только «коммуналку». Но тогда могут прийти «швондеры» и попробовать «уплотнить» бабушку, вольготно живущую в трехкомнатной квартире на Покровке, семьей веселых «подселенцев». Обедневшие москвичи могут также переехать за МКАД или вовсе – в далекую деревню, где расчет кадастровой стоимости будет проводиться по другой оценочной сетке. С опасением стоит отнестись к идее переехать на ПМЖ в ближнее Подмосковье: в СНТ собственникам придется платить налог и на дом, и на сарай, и на баню, и на все подсобные постройки, а также отдельно – налог на землю, которая недешева по всем направлениям вокруг мегаполиса.

Впрочем, если вы относитесь к льготной категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, многодетные, военные, пенсионеры и т.д.), налог будет существенно ниже. Но и 100 000 рублей за «трешку» в сталинском доме в районе «Золотой мили» может оказаться непосильной суммой для семьи или одинокого пенсионера со скромным доходом. Полностью от уплаты грабительского налога будут освобождены ветераны Великой Отечественной войны, которых уже, по факту, почти не осталось в живых. Больше всего налог ударит по собственникам Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов России. В регионах ставки будут ниже, поскольку и жилье стоит там в несколько раз дешевле, чем в городах-«миллионниках». Но в маленьких городах у жителей и зарплаты намного меньше, чем в столицах, следовательно, многих малоимущих и безработных данный налог лишит последних средств к существованию.

Заметим, что юридические лица будут платить за коммерческие объекты сумму, намного превышающую налог с объектов, принадлежащих физлицам.

Сориентироваться по ценам нового налога можно уже сейчас. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, ввести кадастровый номер либо адрес квартиры (офиса) и заказать выписку, оставив электронный адрес. Выписка придет на ваш емейл в течение одного-двух дней.

Подкорректировать, пока не поздно

Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ», так комментирует данную ситуацию:

- Хотим мы этого или нет, но наша страна давно уже существует в условиях капитализма. В развитых странах Запада налоги на собственность традиционно высоки, и там люди живут в квартирах и домах такой площади, которую могут себе реально позволить. В России же до недавнего времени налог на недвижимость был символический, и его повышение было, в общем-то, предсказуемо. Однако 1% от кадастровой стоимости может стать непосильным бременем для многих россиян. Отразится ли новый налог на стоимости аренды, будет зависеть от уровня спроса. Цены диктует рынок. Владельцы «лишних» квартир, возможно, постараются избавиться от балласта, продав ставшую обременительной недвижимость, что сразу вызовет снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Землевладельцы подмосковных дачных и коттеджных поселков уже сейчас объединяют усилия, подавая групповые иски на пересмотр кадастровой оценки их земельных участков. Граждане, которым не по силам будет платить высокие налоги за пользование землей и загородными домами, тоже будут вынуждены продавать свои дачи. На самом деле подобное решение властей может привести общество к социальному взрыву. Ужесточение налоговой политики в момент падения экономики и обнищания населения – не слишком мудрое решение власти.

Однако у чиновников всегда есть возможность проанализировать ситуацию и упредить народные волнения своевременными корректировками налоговых поборов в сторону уменьшения.

В Кадастровой палате граждане могут оспорить сумму оценки своей квартиры или дачи либо коммерческого объекта – для чего потребуется написать заявление в МФЦ о снижении кадастровой стоимости, перед этим наняв частного оценщика, который проведет собственную оценочную экспертизу и выдаст письменное заключение. Стоимость такой экспертизы в России колеблется в размере 10-15 000 рублей. Далее дело может дойти до суда, и по результатам его решения (еще и уплатив по счетам адвокату), можно добиться снижения суммы кадастровой стоимости жилья на 15-20%.

Что же будет с рынком недвижимости?

Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», дает такой анализ ситуации на осень, в свете последних событий:

- Сокращение спроса и рост предложения на рынке первичной жилой недвижимости, особенно в проектах массовой жилой застройки, приведет к замедлению темпов роста цен, что продолжит влиять на общее снижение уровня средних цен на рынке первичной недвижимости в сегментах «эконом» и «комфорт». Это, в свою очередь, будет влиять на уровень ценообразования на рынке вторичного жилья, особенно в квартирах, расположенных в домах старого фонда, «морально» устаревших.

Учитывая, что на рынке не происходит увеличения платежеспособного спроса, а объем предложения продолжает расти, стабилизации цен или их роста не предвидится.

Беспокоиться еще рано?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что сегодня арендный бизнес является низкорентабельным: ставки не растут, едва ли стоит ожидать резкого роста ставок даже с началом делового сезона, так как платежеспособность населения не увеличивается. При этом цены на вторичном рынке относительно стабильны (хотя срочная продажа жилья с не самой высокой ликвидностью по-прежнему потребует дисконта порядка 10-15%).

На рынок арендных квартир массового сегмента повышенное налогообложение пока, скорее всего, не повлияет. На данный момент действует ставка налога 0,1% на квартиры с кадастровой стоимостью менее 10 млн руб., и ставка 0,15% на объекты до 50 млн руб. – в эту группу, пожалуй, войдет большинство арендных квартир в столице. Также действует налоговый вычет в размере 20 кв. м. То есть сегодня за типовую однокомнатную квартиру в ЦАО площадью 32 кв. м и кадастровой стоимостью 9,4 млн руб. налог составит около 3 500 руб. в год.

Сейчас, на низком рынке, собственники едва ли начнут повышать ставки аренды.

Но ставка налога, как известно, будет повышаться постепенно, и только к 2020 году увеличится до уровня минимум 1% (максимум 3% для высокобюджетных квартир и домов). Тогда уже все будет зависеть от текущей экономической ситуации. Если рынок на тот момент будет расти, налоги, скорее всего, будут включаться в стоимость аренды жилья.