July 2022 — Строй-Март

Первое полугодие 2022 года оказалось неоднозначным для сегмента торговой недвижимости Санкт-Петербурга. С одной стороны, в начале года начали снимать пандемийные ограничения, а с другой — пришли санкции и уход ряда западных сетей. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Полина Фиофилова рассказала о том, чем запомнились первые 6 месяцев текущего года.

– В начале года рынок выходил из пандемийной ситуации, то есть в конце декабря – начале января были ещё какие-то коронавирусные ограничения. В январе — феврале начали снимать ограничения и, рынок стал восстанавливаться. Собственники в связи с этим стали пытаться выйти на допандемийный уровень ставок. С началом спецоперации начался период неопределённости, когда сторонам было непонятно то, как будет развиваться ситуация. Сейчас понимания стало больше – остались практически все кроме отдельных компаний. По оценке компании KNRU, вакансия в первые полгода была на уровне 10—20%.

Наиболее активно вёл себя общепит, а также крупные и мелкие продовольственные сети. Ретейл немного отстал, но сейчас, к концу первого полугодия, восстановились практически все. Небольшое количество компаний заявляют о закрытии, либо о приостановке развития. К таким мерам прибегают крупные компании, которые делают это по политическим причинам.

Динамику изменения ставок нельзя назвать единообразной для всего рынка. Так, кто-то снизил ставки, кто-то пытался передоговориться на новые условия. Есть компании, которые отправили собственникам письма с просьбой о снижении ставок вплоть до 40%. Как правило, это было связано с нарушением логистических цепочек. Однако на эти письма отреагировали немногие.

Для центра Санкт-Петербурга высокий сезон является важным моментом, который делает коммерческую недвижимость привлекательнее. Так, это прежде всего касается Невского проспекта, а также прилегающих к нему улиц и проспектов. Особенно активны здесь предприятия общепита, так как именно здесь у них максимальная загрузка. Кроме того, в городе прошёл ПМЭФ, который также положительно сказался на работе как общепита, так и гостиничного бизнеса. В целом туристический поток в Петербурге, который в мае был рекордным, помогает предприятиям успешно работать.

Прогнозировать сейчас достаточно сложно. Мы каждый год ожидаем и готовимся к каким-то событиям в стране и мире, которые могут повлиять на рынок коммерческой недвижимости. На данный момент большинство самых пессимистичных прогнозов не сбылось и мы продолжаем открывать рестораны, магазины и другие предприятия. Наш бизнес научился работать в нынешних условиях и всё равно продолжает развиваться. Кроме того, закрытие западных стран стимулирует предпринимателей вкладывать именно в предприятия внутри страны и это, безусловно, позитивный факт.

Первые льготные займы на самостоятельное строительство Банк ДОМ.РФ выдал в Ленинградской области, Калининграде и Тольятти

Банк ДОМ.РФ с 8 июля улучшает условия по «Льготной ипотеке» на самостоятельное строительство частного дома. Процентная ставка снижена с 7% до 6,3%, а первоначальный взнос – с 20% до 15%.

Минимальная ставка по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) хозспособом доступна для зарплатных клиентов банка, медиков и учёных – при условии личного страхования и оформления права собственности на дом в течение 12 месяцев. Банк предусмотрел безбумажный формат подтверждения доходов заёмщика с помощью выписки из ПФР и электронную регистрацию сделки в Росреестре.

- По разным оценкам, около 70% индивидуального жилья в стране граждане строят собственными силами. Для них льготная ипотека – это новая возможность для улучшения жилищных условий. Данный продукт действительно пользуется повышенным спросом – за месяц со старта приёма заявок в наш банк обратились более 1500 потенциальных заёмщиков, – отметил Алексей Косяков, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ.

Первые льготные займы на самостоятельное строительство Банк ДОМ.РФ выдал в Ленинградской области, Калининграде и Тольятти.

Иностранных инвестиций практически нет

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге в I полугодии 2022 года составил более 26 млрд руб., примерно по 13 млрд рублей в I и II квартале.

Доля Санкт-Петербурга в инвестициях в коммерческую недвижимость России по итогам I полугодия 2022 года составила 16%.

Лидером в структуре инвестирования стала офисная недвижимость, чья доля в общем объеме составила 53%. На втором месте – площадки под девелопмент с показателем 26%, на третьем месте – гостиничная недвижимость с показателем 13%.

По отношению к первому полугодию 2021 года в Санкт-Петербурге объем инвестиций в офисную недвижимость вырос на 68%, до 14,25 млрд руб. Сумма инвестиций в площадки под девелопмент составила 6,98 млрд руб., против 37,6 млрд руб. годом ранее. Стоит отметить, что значительный объем инвестиций в площадки под девелопмент, наблюдавшийся в 2021 году, был отмечен нетипичным показателем: в связи с дефицитом предложения на рынке первичной жилой недвижимости в 2020 году, застройщики активизировались в части приобретения земель, что привело к значимому росту объемов инвестиций в данный продукт. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое, до 1,75 млрд рублей.

Вложения со стороны иностранных инвесторов в I полугодии 2022 года на рынке Санкт-Петербурга отсутствовали. Как минимум до конца года участие иностранных инвесторов здесь будет крайне низким. Отсутствие доли иностранного капитала в транзакциях полугодия в Санкт-Петербурге отмечалось в 2015, 2020 и 2021 годах. В 2016–2020 годы доля инвестиций иностранных игроков достигала значительных показателей от 25% до 83%. Самый высокий показатель (83%) зафиксирован в 2019 году, когда в первые шесть месяцев года чешская компания PPF Real Estate приобрела ТЦ «Невский Центр», а французская LMVH купила здание пятизвездочной гостиницы «Гранд Отель Европа».

Крупнейшей сделкой в сегменте офисной недвижимости в I полугодии 2022 года стала покупка частными инвесторами бизнес-центра Trinity Place и «Электро» (7,5–8,5 млрд руб.). Среди сделок с площадками под девелопмент наибольший объем инвестиций был сделан при приобретении участка на намыве Васильевского острова группой RBI (1,4–1,6 млрд руб.).

Также наблюдается значительное количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти с российского рынка. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочие. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, McDonald's и другие. Иногда эти сделки носят формальный характер и представляют собой больше передачу активов в доверительное управление, во избежание попадания владельца под санкции.

- В настоящее время мы наблюдаем, скорее, ротацию капитала, чем инвестиции. Если говорить о сделках в масштабах всего петербургского рынка недвижимости, – отмечает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций St. Petersburg. - Многие глобальные игроки готовы вести переговоры о продаже активов, однако большого количества реальных сделок или притока новых инвестиций в рынок мы не наблюдаем, – российские покупатели приобретают объекты с дисконтом 10–15%. У инвесторов, которые завершают в России свою деятельность, сделки в основном проводятся с объектами, которые уже имеют достаточно долгий период экспозиции, и текущая ситуация лишь подтолкнула стороны к быстрому принятию решений. Безусловно, для большинства покупателей резонансные сделки стали удачной инвестицией, но говорить о серьезных изменениях рынка, на наш взгляд, пока слишком рано. Большинство инвесторов лишь осторожно ведут переговоры, не предпринимая никаких шагов.

Деревянные дома более «дышащие», энергоэффективные, с долговечными фасадами и не менее прочные, чем из бетона

Минстрой и МЧС утвердили план развития деревянного строительства многоэтажных жилых домов до 2024 года. Об этом сообщает ТАСС. По словам Министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина лесопромышленный комплекс России обладает большим потенциалом. По словам главы Минстроя, план поможет внедрить деревянные многоэтажки повсеместно. В их строительстве будут использовать лучший опыт других стран и самой России, сказал он.

Прежде всего власти проведут научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР), чтобы обеспечить пожарную, механическую и сейсмическую безопасности деревянных зданий, сообщила «Российская газета». Они помогут решить проблемы, которые сейчас не позволяют широкое распространение домов из дерева.

Параллельно с этим планируется подготовить пилотные проекты общественных и жилых зданий от 3 до 12 этажей, построенных из перекрестноклееной древесины (CLT), многослойного клееного бруса и такого же материала из шпона (LVL). Сейчас проект четырёхэтажной многоэтажки с применением CLT-конструкций реализуют в Вологодской области.

Замглавы Минстроя Сергей Музыченко пообещал, что качество жизни в деревянных домах будет сопоставимо с тем, к чему привыкли жители бетонных зданий.

Отмечаетсся, что деревянные дома более «дышащие», энергоэффективные, с долговечными фасадами и не менее прочные, чем из бетона. Пока они получаются дороже, чем привычные аналоги, однако власти могут повлиять на это, сделав строительство домов из дерева массовым, считает он.

Ранее стало известно, что стоимость строительства деревянного частного дома за год заметно снизилась. Минпромторг планирует стимулировать предоставление скидок при покупке домокомплектов. По данным экспертов, спрос на строительство индивидуальных домов, остановившийся в том числе из-за холодной весны, сейчас вновь растёт.

А вот Сочи и Севастополь подешевели в самый разгар курортного сезона

Квартиры в новых домах продолжают дорожать, особенно в тех городах, где цена квадратного метра еще относительно низка. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что происходило с ценами на новостройки в 70 крупнейших городах страны в последние три месяца и каковы оказались итоги I полугодия 2022 года.

Итоги II квартала

С апреля по июнь квадратный метр недвижимости в городах России подорожал в 66 городах из исследованных 70. Более всего – в Тольятти (+16,9%), Владикавказе (+15,9%), Челябинске (+14,4%), Магнитогорске (+14,1%), Набережных Челнах (+13,4%), Иркутске (+12,7%), Череповце (+12,5%), Кургане (+12,4%), Волжском (+11,9%) и Ульяновске (+11,7%).

Подешевел квартирный метр новостроек, по данным Mirkvartir.ru, только в 4 городах: Мурманске (–7,9%), Севастополе (–3,7%), Сочи (–3,1%) и Сургуте (–0,9%).

- Удивительно, что Сочи и Севастополь подешевели в самый разгар курортного сезона. Но в Сочи происходит сейчас «переоценка ценностей»: после того, как в I квартале этого года цены превысили московские, они стали «сдуваться» уже в мае, приближаясь к адекватным значениям. Севастополь же дешевеет из-за фактически сорванного курортного сезона, связанного с закрытием крымских аэропортов. Обычно летом цены на курортную недвижимость полуострова росли, – делится наблюдениями Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

В Москве (+2,4%) и Московской области (+1,6%), равно как и в Санкт-Петербурге (+0,5%) и Ленинградской области (+0,7%), рост цен оказался минимальным.

В целом по всем городам «квадрат» нового строительства подорожал на 8,5%, достигнув значения 109 344 рублей, средний лот – на 7,1%, до 5 916 630 рублей за квартиру.

Итоги I полугодия

Рост цен на квартиры за 6 месяцев оказался довольно впечатляющим. Все города, кроме Мурманска (–14%), показали прирост.

Более других преуспели в этом Челябинск (+35,8%), Киров (+31,8%), Тверь (+31,6%), Владикавказ (+31,1%), Рязань (+31,1%), Чита (+30,6%), Волжский (+27,7%), Саратов (+27%), Барнаул (+26,8%) и Тольятти (+26,7%).

В Москве квадратный метр новых квартир подорожал на 7,7%, в Московской области – на 12,4%, в Санкт-Петербурге – на 13,5%, в Ленинградской области – на 15,9%.

В среднем по стране повышение цены квадратного метра составило 20,9%, средняя цена предложения выросла на 20,2%.

- Высокий рост цен по итогам полугодия был обеспечен в основном за счет высоких показателей I квартала: в марте из-за валютных колебаний произошел скачок спроса и цен. Но во II квартале, в связи с политическими и экономическими потрясениями спрос на жилье упал, и рост начал замедляться. Затем объявленная льготная ипотека под 7% стала поддерживать и застройщиков, и покупателей, и спрос вновь растет, – говорит Павел Луценко. – Вероятно, цены на новостройки продолжат увеличиваться и во II полугодии.