Ипотека на распутье: выживет ли рынок без господдержки

15 ноября 2016

На фоне общего падения российской экономики ипотечный рынок не только не стоит на месте, но продолжает бурно развиваться. Уже к началу октября объем выданных кредитов превысил показатель всего 2015 года, что стало возможно благодаря госсубсидированию ипотечных ставок. Что изменится после того, как власти перестанут давать банкам деньги, портал Ради Дома PRO выяснил у ключевых участников ипотечного рынка.

Согласно последним данным ЦБ, на 1 октября 2016 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 1,03 трлн руб., притом что за весь 2015 год аналогичный показатель не превысил 998 млн руб. Более того, к концу года объем выдачи может вырасти до 1,5 трлн руб., то есть почти сравняться с результатом рекордного 2014 года, прогнозируют в АИЖК.

Столь впечатляющими успехами российский ипотечный рынок обязан госпрограмме, стартовавшей весной 2015 года. По ее условиям, около 50 банков и АИЖК получают из бюджета субсидии на возмещение недополученных доходов по жилищным кредитам, что позволяет им выдавать эти кредиты населению по ставке не выше 12% годовых. Всего с марта 2015 года по сентябрь 2016 года Минфин направил на эти цели более 10 млрд руб.

От господдержки выиграли не только банки. «Застройщики ощутили значительное повышение спроса со стороны клиентов и смогли нарастить клиентскую базу. Банкам программа дала возможность предоставить кредиты по более низким ставкам без потери доходности продукта. Клиенты тоже выиграли - они впервые за время кризиса смоли оформить ипотечный кредит по сниженным ставкам даже с минимальным взносом», - прокомментировал Ради Дома PRO директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.



Срок действия госпрограммы истекает в конце 2016 года, и что будет дальше, похоже, пока не знают даже сами власти. Так, в начале октября «развивать программу и дальше» в интервью Первому каналу пообещал премьер-министр Дмитрий Медведев. За необходимость продления господдержки ипотеки ранее высказывался и глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев.



Противоположного мнения придерживается министр финансов Андрей Силуанов. По его мнению, в 2017 году ипотечные ставки и без вмешательства государства будет достаточно низки. С Силуановым согласен и глава Минстроя Михаил Мень. «Сегодня в связи со снижением ключевой ставки эта программа теряет свою актуальность», - заявил министр (цитата по ТАСС).



В конце минувшей недели об ипотеке высказался и президент страны Владимир Путин, однако его заявление лишь добавило неопределенности. «В целом, дальнейшее снижение ставки по ипотеке для всех граждан возможно только при снижении ключевой ставки Центробанка, коммерческих банков и инфляции», - отметил Путин на встрече с рабочими в Ярославле, пообещав при этом стимулировать снижение стоимости жилья для некоторых категорий граждан в регионах.



Единого мнения относительно будущего господдержки ипотеки нет и среди экспертов. «Совершенно очевидно, что на данном этапе программа субсидирования ставок должна быть пролонгирована. Сейчас еще не время для того, чтобы отрасль могла развиваться без поддержки государства. Возможно, она (программа) может быть видоизменена по части технологии ее реализации», - полагает управляющий санкт-петербургским филиалом Росгосстрахбанка Елена Верёвочкина.



«Программа госсубсидий будет отменена и это не вызывает сомнений, - не согласна управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Ставки по ипотеке будут соответствовать текущим предложениям по вторичному жилью, а это 12,5-13%. В таком случае спрос значительно поутихнет, но при продолжении текущей монетарной политики ЦБ можно смело рассчитывать на снижение ставки до 11,5-12%».



Привлекательность ипотеки после окончания госпрограммы будет во многом зависеть от того, позволит ли уровень инфляции до конца года снизить размер ключевой ставки, отмечает руководитель управления продаж Tekta Group Роман Строилов. «Этой осенью ЦБ РФ снизил ключевую ставку, что повлекло за собой и снижение ипотечных ставок. Это, несомненно, положительно отразилось на отрасли. До конца года мы ожидаем еще одно снижение ключевой ставки, что вместе с завершением программы господдержки должно дополнительно простимулировать покупательский спрос. Если же ожидаемого изменения ключевой ставки не произойдет, то и снижения ипотечных ставок ждать не стоит, так как банки уже достаточно сократили свою маржу», - считает эксперт.



Вместо госпрограммы



Если ли у господдержки альтернативы? Да, и некоторые из них уже активно используются на рынке. Таким инструментом является, например, «ипотека от застройщика». Впрочем, субсидия от девелопера предоставляется, как правило, не на весь срок кредитования, а не первые 1-3 года, замечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.



При этом, с прекращением господдержки стоимость «ипотеки от застройщика», скорее всего, тоже вырастет. Так, например, в ФСК «Лидер» ставки по таким программам начинаются сегодня от 8% годовых, а после отмены госсубсидирования вырастут минимум до 9-10%, рассказал Ради Дома PRO руководитель управления ипотеки и субсидий компании Павел Тимошенко.



Другим инструментом, способным хотя бы отчасти заменить господдержку, является рассрочка от застройщика. «Однако с помощью этого инструмента поддерживать массовый спрос вряд ли получится. Рассрочка рассчитана на клиентов с высоким уровнем дохода, позволяющим погасить остаток долга в течение максимум двух - трех лет, то есть до момента ввода объекта в эксплуатацию», - поясняет заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Мясоедова.



Впрочем, какие бы льготы ни предлагали своим клиентам девелоперы, в полной мере заменить банки они не смогут, уверен коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. «Главная альтернатива - это снижение ключевой ставки, которая позволит банкам пересмотреть ставки по стандартным программам в сторону уменьшения», - соглашается с коллегой директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева.