Сараи и бани запишут в недвижимость

27 сентября 2017

Минэкономразвития пытается вывести недострой из «тени» и превратить хозпостройки в объекты недвижимости. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс вынесены на публичное обсуждение. Ради Дома PRO ознакомился с законопроектом, но вместе с юристами так и не понял, по каким критериям сараи или бани будут причислять к самостоятельным объектам.

Минэкономразвития подготовило изменения в Гражданский кодекс, которыми попытается усовершенствовать оборот недвижимости. В частности, как следует из документа, разнообразные хозпостройки предлагается признать недвижимостью, если «они прочно связаны ‎с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей». Такие «новые» объекты недвижимости будут регистрировать, с них будут уплачиваться налоги, а их собственники в имущественных спорах будут иметь ровно такие же права, как и на обычные квартиры.

Кроме того, незавершенные объекты недвижимости, которые до настоящего момента фактически никак не значились в гражданском обороте, законопроектом предлагается признать неотделимым улучшением участка. Таким образом, пусть даже и не зарегистрированные, недостроенные дома приобретут определенную ценность, что важно при заключении сделки или разделе имущества. Документ также предполагает, что недострои в высокой степени готовности смогут проходить процедуру регистрации.

И для хозпостроек, и для недостроя к законопроекту должны быть подготовлены дополнительные документы — перечень критериев, по которым их можно будет считать недвижимостью.

Вывод из «серой» зоны хозяйственных построек направлен в первую очередь на повышение налогооблагаемой базы, поясняет Ради Дома PRO юрист BMS Law Firm Владимир Шалаев. Но сколько ориентировочно можно собрать налогов с сараев и бань, подсчитать не представляется возможным. Также, по словам юриста, пока не ясно, по каким критериям будет определяться самостоятельное значение. И на практике, скорее всего, этот вопрос вызовет волну споров, если критерии будут недостаточно конкретны.

«С другой стороны, это принесет и доходы бюджету, и даст собственникам возможность защищать свои права всеми доступными средствами — без регистрации объекта это не всегда возможно», — рассуждает эксперт.

Из законопроекта следует, что фактически любой технический объект или постройку на земельном участке можно признать недвижимостью, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Но другой вопрос, что далеко не все строения становятся объектом сделки: сараи никто отдельно не продает. Даже сами здания иногда не берутся в расчет, а сделка оформляется как купля-продажа земельного участка, отмечает Литинецкая.

По ее мнению, законопроект направлен, прежде всего, на вывод из «тени» недостроенных зданий и незарегистрированных домов. Застройщики зачастую не спешат их регистрировать и ставить на кадастровый учет, пока объекты в здании не будут раскуплены клиентами. Теперь же такие здания могут признать недвижимостью со всеми вытекающими обстоятельствами.

«В случае со всеми постройками, на мой взгляд, возможны проблемы: скажем, баня может быть признана законом объектом недвижимости, однако фактически ее можно разобрать и перенести на другой участок, и такие сделки проводятся. Тогда она не подпадает под критерии недвижимости по закону. Также неясны юридические основания какого-либо дополнительного налогообложения технических построек, расположенных на участках», — говорит эксперт.

Напомним, летом прошлого года аналогичные изменения произошли с машиноместами — их признали полноценными объектами недвижимости. Мария Литинецкая считает, что легализация машиномест серьезно не повлияла на рынок этого объекта недвижимости. Закон лишь подтвердил фактически сложившуюся практику.