Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
В кризис снижение налогового бремени становится для многих предпринимателей условием выживания бизнеса. Особенно если речь идет о налоге на недвижимость, платежи по которому нередко исчисляются миллионами рублей. Уменьшить эту сумму можно, оспорив кадастровую стоимость зданий и земельных участков. Как это сделать, порталу Ради Дома PRO рассказал управляющий партнер экспертной группы «Вета» Илья Жарский.
В условиях экономического кризиса принцип «Сэкономленный рубль - заработанный рубль» стал как никогда актуален. И именно оспаривание кадастровой стоимости для собственников и арендаторов недвижимости является одним из основных инструментов сбалансированной экономии. Не случайно пик переоценки пришелся как раз на 2015 год.
В особенности это касается земельных участков, приобретенных еще до кризиса в рамках строительных и девелоперских проектов, часть из которых так и не была запущена по причине падения спроса и прекращения финансирования. В этом случае собственник имеет на балансе голый кусок земли, простаивающий без дела и не приносящий никакого дохода, но при этом требующий расходов на содержание. В их числе - платежи по налогу на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
Чтобы лучше понять, каким образом можно законно снизить кадастровую стоимость недвижимости и, соответственно, уменьшить налоговое бремя, приведу пример из собственной практики.
В начале 2016 года к нам обратился собственник 16,5 га земли с назначением под ИЖС близ города Троицка Московской области. Земельный участок - чистое поле, приобретенное под строительство коттеджного поселка. Строительство, однако, так и не началось в связи с негативной экономической конъюнктурой. Налоговое бремя формировалось на основании кадастровой стоимости в размере 602 млн руб., то есть годовой налог составлял около 9 млн руб., что не мало за участок, который не приносит никакого дохода.
Кадастровая стоимость земельного участка по ряду причин не соответствовала его рыночной стоимости. Часть участка попадала в водоохранную зону, по другой проходила ЛЭП, в результате чего общая площадь 16,5 га сокращалась до 10 га возможной застройки. К этому можно прибавить полное отсутствие каких-либо подведенных коммуникаций.
Подобные индивидуальные параметры земельного участка не учитываются при определении кадастровой стоимости, так как она производится методом массовой оценки. Повторная оценка и расчет рыночной стоимости, учитывающий всё особенности и нюансы конкретного объекта недвижимости, позволили снизить его рыночную стоимость до 197 млн руб., против первоначальных 602 млн руб. Другими словами, стоимость участка была снижена на 67%.
Чтобы легитимизировать новую, заметно сниженную, рыночную стоимость земельного участка, необходимо пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости в территориальной Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.
Это самый ответственный момент!
Действия Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости регулируются ФЗ 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации» и приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.
В Комиссию необходимо предоставить следующие документы:
● кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
● нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
● документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
● отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
● положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Следует помнить, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии можно только в определенный период: с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в кадастр аналогичных сведений, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Комиссия может отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В этом случае остается только один вариант - обжалование решения в суде. Но это уже совершенно другая история, в которой требуется участие юристов.
В нашем случае до суда, к счастью, не дошло, и положительное решение Комиссии о снижении кадастровой стоимости позволило снизить ежегодную налоговую нагрузку на 6 млн руб. При этом общие затраты на переоценку и процедуру оспаривания кадастровой стоимости составили порядка 500 тыс. руб., то есть меньше 10% сэкономленных средств. Таким образом, проект по снижению кадастровой стоимости окупился для заказчика более чем десятикратно.
