Российские власти решили по-своему отметить начало мундиаля: в один день, 14 июня, стали известны подробности пенсионной реформы и было объявлено о повышении НДС до 20%. Чем аукнутся эти меры рынку недвижимости, портал Ради Дома PRO выяснил у экспертов отрасли.
Из всех вариантов пенсионной реформы правительство в четверг предложило самый жесткий: женщинам пенсионный возраст поднимут на восемь лет (до 63), мужчинам — на пять (до 65). Делать это, правда, власти планируют не одним махом, а поэтапно: для женщин пенсионный возраст повысят до 63 лет к 2034 году, для мужчин до 65 лет — к 2028 году. Предпринимаемые меры позволят увеличивать пенсию действующим пенсионерам на 1 тыс. руб в год.
Что касается НДС, то его, по замыслам правительства, нужно поднять на 2%. «Будет изменена ставка налога на добавленную стоимость, сейчас базовая ставка НДС — 18%, предлагается сделать ее 20%», — заявил на заседании правительства 14 июня премьер Дмитрий Медведев. Таким образом, уточнил председатель кабмина, бизнес возьмет на себя часть экономической нагрузки за повышение уровня жизни пенсионеров. При этом льготные ставки НДС будут сохранены для продовольствия, детских товаров, медицинских товаров, также нулевые ставки оставят для внутренних межрегиональных воздушных перевозок. Повышение принесет бюджету дополнительные 600 млрд. руб., которые пойдут на исполнение майских указов президента.
Участники и эксперты российского рынка недвижимости неоднозначно отнеслись к нововведениям.
По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, обе меры правительства негативно скажутся на рынке недвижимости. Так, повышение пенсионного возраста приведет к росту безработицы, в том числе молодежи. Ухудшение карьерных перспектив и замедление профессионального роста отразится на уровне их доходов и готовности брать ипотечные кредиты для решения жилищного вопроса. Кроме того, эксперт приводит данные Института актуальной экономики, согласно которым граждане предпенсионного возраста в первый же год недополучат порядка 40 млрд руб. доходов.
«Увеличение пенсионного возраста в фазе экономической стагнации обернется ростом безработицы и бедности, а значит — приведет к снижению спроса на жилье», — уверена Литинецкая.
Повышение налога на добавленную стоимость, в свою очередь, усилит потребительский кризис и нанесет очередной удар по платежеспособности населения из-за роста цен на товары массового потребления. Всё это негативно скажется на финансовых возможностях в том числе и покупателей жилья, резюмирует эксперт.
Увеличение НДС приведет к росту цен на квартиры примерно на 2-3% за счет аналогичного роста себестоимости продукции и услуг ключевых отраслей строительного бизнеса, подсчитал заместитель коммерческого директора ГК «А101» Дмитрий Власов. «В первую очередь это касается производителей строительных и отделочных материалов, оборудования и строительной техники, программного обеспечения для проектировщиков и т.д.», — говорит он.
Власов также напоминает, что переход на проектное финансирование строительства, по оценкам компании, повысит стоимость квартир в среднем на 10%.
Рост налоговых ставок приведет к увеличению стоимости товаров, но не на 2%, а по эффекту мультипликатора, считает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
«Рост инфляции может быть выше 4% — то есть уровня, который поставил перед собой ЦБ. Соответственно, рост инфляции приведет к снижению уровня реальных доходов граждан, так как повышение НДС всегда перекладывается на конечного потребителя. Еще одно следствие — рост ключевой ставки», — рассуждает она.
Одним из результатов предлагаемой пенсионной реформы может стать изменение объемов и программ ипотечного кредитования, продолжает эксперт. В силу демографической ямы в 1990-х годах, объем кредитного рынка к 2027 году, по данным независимых исследований, сократится на 13-14%, ипотечного кредитования — на 17%. А повышение пенсионного возраста в результате реформы увеличит долю работающих людей в возрасте от 55 лет для женщин и от 60 лет для мужчин в структуре ипотечных сделок. «Возможно, банки внесут коррективы в программы для данной категории заемщиков», — предполагает Кузнецова.
Не столь категоричен партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов.
«Остывшая» российская экономика больше не реагирует остро на катаклизмы. Мы относительно безболезненно прошли недавнюю девальвацию рубля на 7%. Что касается увеличения налогового давления, то для бизнеса оно было уже заложено в финансовые модели накануне нового президентского цикла, так как для грамотных предпринимателей вопрос был лишь в том, в какой форме будет увеличиваться фискальная нагрузка на бизнес», — рассуждает он.
Что касается влияния на рынок недвижимости, в коммерческом секторе, где практикуется так называемая чистая арендная ставка, повышение НДС ляжет на плечи арендаторов, а жилье не облагается НДС. Определенные проблемы могут возникнуть у апартаментов, которые не являются жилыми помещениями, где маржа девелопера невелика, а повысить цены невозможно. Влияние на коммерческую недвижимость, по мнению Соколова, будет опосредованным, так как общее снижение деловой активности понизит в долгосрочной перспективе спрос на недвижимость.
А вот по мнению управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, два эти решения — повышение пенсионного возраста и повышение НДС — окажут на рынок недвижимости диаметрально противоположное воздействие. С одной стороны, повышение НДС повлечет за собой рост себестоимости строительства жилья и, следовательно, послужит катализатором удорожания квартир для конечного покупателя. Новые границы пенсионного возраста, напротив, могут оказать на рынок ощутимое положительное влияние, прежде всего, на ипотеку.
«Теперь покупатель квартиры сможет в более зрелом возрасте взять кредит больший по размеру и на более длительный срок. Таким образом, повышение пенсионного возраста сделает доступнее покупку квартир для людей старшего поколения», — считает эксперт.
