Мечтам Минстроя о бесплатном кредитовании застройщиков не суждено сбыться. ЦБ озвучил предполагаемую ставку проектного финансирования — 6%. После того как новый механизм заработает, цены на жилье вырастут минимум на 10%, а девелоперская активность уже к 2019 году упадет на 30%, считают эксперты.
Во вторник Банк России, наконец, озвучил позицию относительно условий кредитования застройщиков с переходом на проектное финансирование, сообщил RNS. Как заявила зампред ЦБ Ольга Полякова в ходе парламентских слушаний, ставка может составить 6% при текущей ставке рефинансирования.
«Я хочу напомнить, что банк принимает на себя дважды кредитный риск. То есть один раз — когда он выдает эти деньги физическому лицу. Второй раз — когда он выдает застройщику. Вопрос стоимости кредита для застройщика в случае, если денежные средства только будут аккумулироваться на счетах эскроу, мы тоже обсуждали. И понимаем, что это будет совсем не та ставка, которую сейчас предлагают банки. Это будет, конечно, же ставка гораздо ниже, даже ниже ключевой ставки... Это будет на уровне, может быть, 6% при действующей ставке», — пояснила она.
При этом, если ставка рефинансирования будет снижаться, будет снижаться и процентная ставка для застройщиков.
Опрошенные Ради Дома PRO эксперты сошлись во мнении, что 6%, как минимум, не сулит рынку ничего хорошего и приведет к существенному удорожанию проектов и, как следствие, росту цен на жилье.
Так, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко считает справедливой ставкой проектного финансирования 3%. Он напоминает, что средства покупателей квартир на весь период строительства будут находиться в банках, и застройщики не смогут ими воспользоваться.
«Если рассмотреть стандартную схему финансирования успешного проекта сегодня, то лишь 30% средств кредитные, а остальное — собственные средства и средства дольщиков. В случае проектного финансирования все средства будут заемные, что при ставке 6% в среднем на 60% увеличивает расходы застройщика на привлечение средств по сравнению с сегодняшним днем», — оценивает топ-менеджер.
По мнению финдиректора ГК «А101» Дмитрия Трубникова, 6% — вполне приемлемая ставка при текущей ставке рефинансирования. Однако он считает, что отсутствие возможности финансировать строительство за счет средств дольщиков автоматически исключает мотивацию девелопера продавать квартиру на ранних стадиях строительства, что позволяло потребителю сэкономить до 25% личных средств. Таким образом, рынок получит не удорожание строительства, но существенное сокращение предложения новостроек по льготным ценам на ранних стадиях строительства.
Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, в свою очередь, уверена, что ставка в 6% несправедливо завышена. Ее логика такова: банк привлекает средства дольщиков на безвозмездной основе, эти деньги будут задепонированы на эскроу-счетах, и застройщики не смогут ими воспользоваться до сдачи проектов в эксплуатацию. При этом Дорожная карта перехода на проектное финансирование предполагает, что в случае возврата денежных средств дольщиков, заблокированных на эскроу-счетах, процент на остаток выплачиваться не будет.
«Следовательно, банки потенциально получают доступ к «бесплатным» деньгам в объеме, сопоставимом со всем объемом строительного рынка. При этом застройщики не будут обладать доступом к «бесплатным» средствам дольщиков, которые сейчас идут в строительство и дают возможность поддерживать цены на конкурентоспособном уровне и входить на стадии котлована в проект», — рассуждает эксперт.
По оценке Наталии Кузнецовой, при проектом финансировании под 6% годовых средняя цена квадратного метра вырастет не менее чем на 35%, с учетом минимального прироста в зависимости от стадии строительной готовности. Таким образом, прирост цены отразится на конечной цене для потребителей, платежеспособность которых не растет. В результате произойдет сжатие спроса и падение продаж, особенно в массовом сегменте.
Несколько другую оценку высказывает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Снижение процентов по кредиту, по ее мнению, не решит саму проблему — строительство на заемные средства. По словам зампреда Центробанка Ольги Поляковой, кредитные организации будут получать деньги дольщиков, которые не требуют фондирования, что позволит выдавать их по низким ставкам. Однако, говорит Литинецкая, проблема заключается в том, что первый транш от банка застройщики, вероятно, получат по рыночной, более высокой ставке, поскольку к моменту выдачи займа на эскроу-счете проекта не накопится необходимая сумма. Ведь еще до старта продаж любого комплекса идет масштабная подготовительная работа, требующая финансовых вложений. В итоге застройщик будет вынужден привлекать часть средств по высокой ставке и уже после открытия эскроу-счета и поступления на него средств рассчитывать на более выгодные условия.
Переход к проектному финансированию, по ее мнению, будет критичен, в первую очередь, для относительно небольших застройщиков, не имеющих активов, которые можно использовать для залогового обеспечения.
«Полагаю, в связи с отказом от финансирования за счет средств дольщиков, уже в 2019 году рынок столкнется в резким спадом девелоперской активности по выходу новых проектов на рынок. По нашим оценкам, падение может составить порядка 30%. В первую очередь снижение показателей будет связано с отказом от развития площадок застройщиков, которые не смогут получить кредит на строительство. Думаю, такие игроки либо решат консолидировать усилия, объединяясь с другими компаниями, либо вовсе продадут площадки», — предполагает эксперт.
Она, впрочем, признает, что, в целом, подобная политика не приведет к каким-либо катастрофическим последствиям, скорее, наоборот, произойдет оздоровление рынка и уменьшение профицита предложения. Сейчас в Москве объем жилья в продаже превышает спрос в два с половиной раза.
Между тем, с точки зрения покупателей, помимо роста стоимости, переход к проектному финансированию подразумевает еще один риск — появление новых схем покупки — соинвестирование, вексельные договоры и другие, не защищенные 214-ФЗ.
«Есть реальный риск ухода строительного бизнеса «в тень». И без дополнительного государственного контроля, увы, количество обманутых покупателей может даже увеличиться», — предупреждает Литинецкая.
По ее оценке, даже при минимальной ставке по проектному финансированию в 6% приведет к росту стоимости жилья минимум на 10%.
