Наше государство изыскивает средства пополнения пустеющей казны, придумывая все новые и новые способы поборов населения. Некоторые из них способны не просто нанести урон бюджету частных домохозяйств, но даже разорить многих россиян.
Как известно, до недавнего времени налог на любую недвижимость начислялся из расчета инвентаризационной стоимости объекта в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Рыночная же стоимость квартиры (дома, гаража, дачи и т.п.) всегда была выше инвентаризационной, и потому налог на недвижимость был каким-то шуточным, не обременяющим карман собственника. Чиновники-фискалы не преминули исправить это упущение, и к 2020 году граждане будут платить налог на любой объект недвижимости в размере 1% от его кадастровой стоимости. Поднятие налоговой планки будет происходить постепенно, в пять этапов. В 2016 году мы заплатим всего 20% от данной суммы, в 2017-м – 40%, и так – на 20% выше каждый год, пока к 2020 году не дойдет до 100%. Оценивать недвижимость будет специальная оценочная комиссия посредством компьютерной программы, которая, в зависимости от местоположения объекта и привлечения различных понижающих и повышающих коэффициентов, будет выдавать некий усредненный результат. У многих экспертов есть подозрение, что сумма кадастровой оценки жилья в большинстве случаев будет завышена относительно ее реальной рыночной стоимости, которая месяц от месяца продолжает падать.
Предположим, у вас есть «двушка» площадью 42 кв.метра в кирпичной «пятиэтажке», в районе метро «Сокол» по рыночной цене на сегодняшний день в 8 млн.рублей. В конце 2016 года вам придет на нее налог в размере примерно 6000 рублей, а к 2020 году налог составит уже 30000 рублей.
Россиянам, не имеющим средств на уплату нового налога, фискалы рекомендуют переехать в жилье похуже и поменьше. Иначе долг будет копиться, и дело дойдет до суда, а там недалеко и до отторжения собственности в пользу государства.
Еще можно расприватизировать квартиру и перестать платить налоги на собственность – только «коммуналку». Но тогда могут прийти «швондеры» и попробовать «уплотнить» бабушку, вольготно живущую в трехкомнатной квартире на Покровке, семьей веселых «подселенцев». Обедневшие москвичи могут также переехать за МКАД или вовсе – в далекую деревню, где расчет кадастровой стоимости будет проводиться по другой оценочной сетке. С опасением стоит отнестись к идее переехать на ПМЖ в ближнее Подмосковье: в СНТ собственникам придется платить налог и на дом, и на сарай, и на баню, и на все подсобные постройки, а также отдельно – налог на землю, которая недешева по всем направлениям вокруг мегаполиса.
Впрочем, если вы относитесь к льготной категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, многодетные, военные, пенсионеры и т.д.), налог будет существенно ниже. Но и 100 000 рублей за «трешку» в сталинском доме в районе «Золотой мили» может оказаться непосильной суммой для семьи или одинокого пенсионера со скромным доходом. Полностью от уплаты грабительского налога будут освобождены ветераны Великой Отечественной войны, которых уже, по факту, почти не осталось в живых. Больше всего налог ударит по собственникам Москвы, Санкт-Петербурга и крупных городов России. В регионах ставки будут ниже, поскольку и жилье стоит там в несколько раз дешевле, чем в городах-«миллионниках». Но в маленьких городах у жителей и зарплаты намного меньше, чем в столицах, следовательно, многих малоимущих и безработных данный налог лишит последних средств к существованию.
Заметим, что юридические лица будут платить за коммерческие объекты сумму, намного превышающую налог с объектов, принадлежащих физлицам.
Сориентироваться по ценам нового налога можно уже сейчас. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра, ввести кадастровый номер либо адрес квартиры (офиса) и заказать выписку, оставив электронный адрес. Выписка придет на ваш емейл в течение одного-двух дней.
Подкорректировать, пока не поздно
Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ», так комментирует данную ситуацию:
- Хотим мы этого или нет, но наша страна давно уже существует в условиях капитализма. В развитых странах Запада налоги на собственность традиционно высоки, и там люди живут в квартирах и домах такой площади, которую могут себе реально позволить. В России же до недавнего времени налог на недвижимость был символический, и его повышение было, в общем-то, предсказуемо. Однако 1% от кадастровой стоимости может стать непосильным бременем для многих россиян. Отразится ли новый налог на стоимости аренды, будет зависеть от уровня спроса. Цены диктует рынок. Владельцы «лишних» квартир, возможно, постараются избавиться от балласта, продав ставшую обременительной недвижимость, что сразу вызовет снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Землевладельцы подмосковных дачных и коттеджных поселков уже сейчас объединяют усилия, подавая групповые иски на пересмотр кадастровой оценки их земельных участков. Граждане, которым не по силам будет платить высокие налоги за пользование землей и загородными домами, тоже будут вынуждены продавать свои дачи. На самом деле подобное решение властей может привести общество к социальному взрыву. Ужесточение налоговой политики в момент падения экономики и обнищания населения – не слишком мудрое решение власти.
Однако у чиновников всегда есть возможность проанализировать ситуацию и упредить народные волнения своевременными корректировками налоговых поборов в сторону уменьшения.
В Кадастровой палате граждане могут оспорить сумму оценки своей квартиры или дачи либо коммерческого объекта – для чего потребуется написать заявление в МФЦ о снижении кадастровой стоимости, перед этим наняв частного оценщика, который проведет собственную оценочную экспертизу и выдаст письменное заключение. Стоимость такой экспертизы в России колеблется в размере 10-15 000 рублей. Далее дело может дойти до суда, и по результатам его решения (еще и уплатив по счетам адвокату), можно добиться снижения суммы кадастровой стоимости жилья на 15-20%.
Что же будет с рынком недвижимости?
Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», дает такой анализ ситуации на осень, в свете последних событий:
- Сокращение спроса и рост предложения на рынке первичной жилой недвижимости, особенно в проектах массовой жилой застройки, приведет к замедлению темпов роста цен, что продолжит влиять на общее снижение уровня средних цен на рынке первичной недвижимости в сегментах «эконом» и «комфорт». Это, в свою очередь, будет влиять на уровень ценообразования на рынке вторичного жилья, особенно в квартирах, расположенных в домах старого фонда, «морально» устаревших.
Учитывая, что на рынке не происходит увеличения платежеспособного спроса, а объем предложения продолжает расти, стабилизации цен или их роста не предвидится.
Беспокоиться еще рано?
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что сегодня арендный бизнес является низкорентабельным: ставки не растут, едва ли стоит ожидать резкого роста ставок даже с началом делового сезона, так как платежеспособность населения не увеличивается. При этом цены на вторичном рынке относительно стабильны (хотя срочная продажа жилья с не самой высокой ликвидностью по-прежнему потребует дисконта порядка 10-15%).
На рынок арендных квартир массового сегмента повышенное налогообложение пока, скорее всего, не повлияет. На данный момент действует ставка налога 0,1% на квартиры с кадастровой стоимостью менее 10 млн руб., и ставка 0,15% на объекты до 50 млн руб. – в эту группу, пожалуй, войдет большинство арендных квартир в столице. Также действует налоговый вычет в размере 20 кв. м. То есть сегодня за типовую однокомнатную квартиру в ЦАО площадью 32 кв. м и кадастровой стоимостью 9,4 млн руб. налог составит около 3 500 руб. в год.
Сейчас, на низком рынке, собственники едва ли начнут повышать ставки аренды.
Но ставка налога, как известно, будет повышаться постепенно, и только к 2020 году увеличится до уровня минимум 1% (максимум 3% для высокобюджетных квартир и домов). Тогда уже все будет зависеть от текущей экономической ситуации. Если рынок на тот момент будет расти, налоги, скорее всего, будут включаться в стоимость аренды жилья.
