В конце прошлого года один из лидеров малоэтажного рынка Kaskad Family заявил о том, что из-за кардинальных перемен в долевом строительстве больше не будет работать по 214-ФЗ и перейдет в менее зарегулированный сегмент ИЖС. В интервью Ради Дома PRO председатель совета директоров холдинга Валерий Мищенко рассказал, почему компания приняла такое решение, и что ждет малоэтажное домостроение в ближайшем будущем.
— Так куда и почему вы уходите?
— Семейство компаний Kaskad Family на рынке более 10 лет. За все это время мы ни один проект не заканчивали в той же информационной и правовой среде, в которой его начинали. Мы сделали это заявление в конце 2018 года, когда вообще ничего не было понятно: ни степень готовности, по которой можно будет завершать проекты по старым правилам, ни как банки будут кредитовать застройщиков.
Сегодня появилась хоть какая-то информация о том, как будет работать новая схема. Тем не менее, осталось еще очень много непонятных моментов — неясно, как финансировать имущество общего пользования, которое заложено в структуре каждого отдельно стоящего объекта в совокупности расположенных на территории.
Например, для того чтобы построить школу в нашем проекте «Парк Апрель», необходимо собрать на нее средства с жилых домов. И тут возникает вопрос: если построить половину комплекса, получается, и школу тоже наполовину построить? Или мы можем построить школу, а потом будем компенсировать деньги со второй половины? Банки не могут ответить на этот вопрос.
— У вас осталось совсем мало времени, чтобы принять окончательное решение — вы вне 214-ФЗ или все же с ним. И если вне, то где вы и как вы?
— Для наших реализуемых проектов мало что поменяется и после 1 июля. Мы, безусловно, будем работать в правовом поле и вместе с банками попытаемся найти ответы на вопросы.
Что касается новых проектов, мы приняли однозначное решение весь наш земельный банк, который был «заточен» под развитие малоэтажных форматов, заморозить. Это около 200 га, примерно 600 тыс. кв. м, которые можно было вывести на рынок в ближайшие три года. Но как это можно проектировать, если ты не понимаешь экономику проекта? Многие наши коллеги по цеху тоже приостановили планы своего развития — не стали жертвовать главным, чтобы приобрести лишнее. И мы пошли по тому же пути. Мы не жертвуем главным — устойчивостью структуры, стабильностью существующих проектов и собственной безопасностью — в надежде приобрести излишнее в виде ожидающегося ажиотажного спроса из-за сокращения предложения, когда потребитель будет вынужден покупать по более высоким ценам то, что кто-то имел смелость запроектировать и вывести на рынок в этот период межвременья.
— Насколько, по вашей оценке, могут повыситься цены?
— Мы уже сейчас ощущаем последствия еще только предстоящих перемен. Покупатель понимает, что с введением эскроу-счетов и, соответственно, дополнительного метода контроля добросовестности застройщика банками, цена на жилье будет только увеличиваться. Отсюда — ажиотажный спрос, который растет и на малоэтажки, и на многоэтажки у всех застройщиков.
Это привело к тому, что за первый квартал (который всегда считался мертвым сезоном) 2019 года в среднем цена на «первичке», по нашим наблюдениям, на Киевском и Симферопольском направлениях скорректировалась от 6% до 10%. И так будет происходить до июля, потому что после 1 июля себестоимость подрастет, а люди стараются войти в инвестицию с как можно меньшей себестоимостью. Предполагаем, что в конечном итоге в течение ближайших полутора лет цена на «первичку» скорректируется на 15-20%.
— Будут ли покупать жилье по такой цене?
— Жилье будет дороже, но сократится предложение — на рынке останутся только крупные и средние застройщики. По Московской области еще пять лет назад было 500 застройщиков, сегодня — уже в пределах сотни. После введения новых правил, если останется 30 игроков, то это будет хорошо. И весь существующий спрос распределится на оставшихся немногочисленных игроков. При этом будет стимулироваться ипотека — президент недавно предложил снизить проценты по ипотеке с 11% до 8%.
Пока сохраняется эйфория на тему роста квадратных метров, но 120 млн «квадратов» мы все равно не сможем ввести, даже если сюда приплюсовать дачи и апартаменты. Дачная амнистия уже сейчас «сидит» в статистике.
— Так вы полностью уходите в ИЖС? Там сильно проще?
— В ИЖС сегодня очень комфортно. Сегмент не зарегулирован законодателем — даже получение разрешения носит уведомительный характер. Мы разработали линейку индивидуальных домов, которые планируем выводить на рынок уже в середине текущего года. Наш дом площадью 110 «квадратов» с полной отделкой на участке в 6 соток обойдется в пределах 10 млн руб. Проекты будут возводиться на других землях, которые были в нашем земельном банке, но до определенного момента мы не очень понимали, в каком виде и когда приступим к их освоению.
Сейчас мы видим, что на рынке произошли перемены, которые этот формат жилья делают востребованным. Во-первых, потому, что в области, кроме малоэтажки, ничего другого развиваться не будет. Вся многоэтажная застройка перейдет в Москву на ближайшие годы в силу планов реновации и застройки на промплощадках. Во-вторых, в плане регулирования отрасли на ИЖС не будет тех дополнительных процентов, которые должны будут платить квартирные девелоперы за счет эскроу-счетов и внимания к себе со стороны регулятора. В-третьих, миграционные службы очень хорошо «закрутили гайки», и сегодня практически невозможно нелегальным способом осуществлять строительство жилого дома за счет жителей ближнего зарубежья и средней Азии.
— Получается, вам все эти пертурбации только на руку?
— Мы чувствуем себя уверенней, чем в конце прошлого года. Потому что наша компания не очень большая, но и не очень маленькая. Kaskad Family как раз тот размер девелопера, который оказался в хвосте выживших после ледникового периода. К счастью, мы успели нарастить достаточный скелет и мышцы для того, чтобы все эти трудности, ветра и заморозки преодолеть и выйти на новый виток развития рынка.
— Маленькие индустриальные застройщики, которые будут вынуждены отказаться от работы с эскроу-счетами, тоже ведь ринутся в ИЖС. Нет риска перенасыщения?
— Чтобы понять, почему такого риска нет, надо для начала обратиться к истории формирования земельных наделов. После того, как в 90-е рухнули колхозы, паи оказались собраны в руках очень ограниченного числа людей. В итоге если у нас наберется десяток-другой крупных землевладельцев в Московском регионе, то это будет хорошо. Потом появились другие землевладельцы — те, кто покупал наделы в надежде сохранить деньги в 2000-2010-х годах.
Можно, конечно, точечно в стародачном месте взять и выкупить отдельно взятый участок и построить на нем дом. Но создать проект организованной застройки территории, в котором все дома выдержаны в едином стиле и архитектуре, оборудованы зоны благоустройства и подключены все коммуникации, невозможно без соответствующего опыта и опыта в получении исходно-разрешительных документов в правительстве области.
Поэтому бояться перенасыщения рынка не стоит. Действительно, появятся индивидуальные строители, которые будут кустарно делать такой ИЖС. И я уверен, что будет покупатель и на этот формат тоже. Но нам точно переживать на этот счет не стоит. Застраивая свои территории индивидуальными домами, мы планируем насыщать их социально-бытовыми объектами, чтобы покупатель не был озабочен бытовыми вопросами, а получал удовольствие от проживания.
— На сколько в ИЖС возможен прирост, по вашей оценке?
— Думаю, что мы этого роста не заметим в статистике, потому что будут заканчиваться дома, вводимые по амнистии, и приплюсуют те дома, которые строятся с нуля. Предположу, что по новострою относительно текущего уровня в ближайший год на четверть объем предложения должен вырасти.
— Загородка ведь и так перенасыщена неликвидом...
— Да, поэтому есть большой риск, занимаясь этим непрофессионально, не попасть в нишу и не создать тот продукт, который нужен покупателю. Здесь еще нужно понимать, что аудитория сильно помолодела: 50% из тех, кто сегодня покупает жилье — люди до 35-и лет. Новое поколение не хочет передавать дома внукам, они хотят ими пользоваться. И это принципиальное отличие от того, что было раньше. Покупатели не хотят думать о потребительских характеристиках дома. Главное, чтобы в нем было тепло, светло и существовало некое комьюнити, в котором происходит управление всеми аспектами жизнедеятельности в комфортном для потребителя режиме.
Жизненный цикл продукта не заканчивается на продаже, он начинается с момента, как покупатель заезжает в дом. Только те девелоперы, которые обеспечат комфорт покупателя после того, как он жилье приобрел и начал там пребывать, получат конкурентное преимущество на годы вперед. Потому что будут способны управлять сообществами людей, а не просто продавать квадратные метры.
— Для ИЖС и для покупателей многоэтажки сильно разнятся ипотечные продукты. Существует ведь некая несправедливость в отношении покупателей объектов ИЖС...
— С этой проблемой мы пытаемся бороться очень много лет, ведь в ИЖС программы ипотеки на первичный рынок практически не существует. Есть три вида платежа, которые «физик» должен осуществить: он должен купить землю, построить или купить дом и, кроме этого, есть инженерная инфраструктура и дорога, которая идет к дому. Это три разных юрлица, которым идут платежи. И банк не понимает, что является залоговым имуществом по этому обязательству. Единственное, что сегодня подвергается ипотеке в ИЖС — это вторичка, когда сформирован объект недвижимости. А вот как на ДДУ откредитоваться в банке, «заипотечить» право требования на будущий объект недвижимости, такого не существует.
Мы очень обрадовались, когда Владимир Путин сказал, что методы стимулирования ИЖС надо предусмотреть. Насколько я знаю, сейчас соответствующее поручение ушло в Минфин. Надеемся, удастся создать продукт, который был бы универсальным для всей страны. И «физику» можно будет получать ипотечный кредит под проекты ИЖС на ставках, сопоставимых с многоквартирными домами. До сегодняшнего дня это была дискредитация в 4-5 процентных пункта.
— Каким для вашей компании был 2018-й год и каким, по вашей оценке, будет 2019-й?
— В 2018-м году мы трудились над устранением хвостов, которые остались от деятельности за многие годы. Много проектов вошло в завершающую стадию, а на завершающей стадии всегда вылезают вещи, которые ты мог не предусмотреть или которые можно было бы сделать лучше.
Например, в «Домодедово Таун» мы ввели третью очередь в эксплуатацию с задержкой в несколько месяцев. Мы были уже готовы вводиться, но тут неожиданно выходит требование Минстроя о том, что надо предоставить согласование Росавиации. Этого требования не было на этапе выдачи РНС. Мы идем в Росавиацию — там нам говорят, что нужно шумовое заключение. Напомню, «Домодедово Таун» — это 35 тысяч кв. метров, которые находятся в окружении миллиона квадратных метров многоэтажек ЛСР и «СУ-155». Все успели до этого ввестись, а Росавиация «прилетела» к нам. В полученном шумовом заключении (подготовка которого заняла 80 дней) говорится о том, что нам на территории комплекса надо построить беседку, где жители будут прятаться от шума пролетающих самолетов и таким образом беречь свои барабанные перепонки. Мы делаем проект этой беседки. И только после этого нам выдают заключение Росавиации. Замечу, это все не сценарий к фильму, а реальная история.
Дальше — больше. Всплывает, что необходима справка от управления культурного наследия с подтверждением, что на том месте, где мы уже все построили, не было никаких захоронений. И этого требования на этапе РНС не было тоже. Получили эту справку — обрадовались, что, наконец, введемся в эксплуатацию. Но на этапе подачи выясняется, что, когда утверждались правила землепользования и застройки, местные архитекторы газовую сеть, которую мы же и построили, нанесли на 15 метров правее той линии, по которой она де-факто идет. Это означает, что наши таунхаусы стоят ровно на этой линии, на газе, который мы же и построили. И по документам ввестись невозможно. Нам говорят: «Если пойти через совет депутатов, то месяцев за восемь можно проблему решить». Тут мы уже не выдержали и пошли скандалить. Люди платят до ввода повышенные проценты по ипотеке, все ждут, когда у них зарегистрируют кадастры, соцсети пестрят, что мы недобросовестные. А мы, простите, в каком месте недобросовестные? Тут уже, к счастью, нам пошли навстречу и исправили этот момент, как техническую ошибку. И только после этого ввели в эксплуатацию третью очередь «Домодедово Таун».
И вот весь прошлый год ушел на то, чтобы зачистить эти хвосты и стать для потребителя настолько прозрачным, насколько это возможно в нашей отрасли. Я могу с уверенностью сказать, что мы за годы своей работы не обманули ни одного потребителя. Мы можем спорить по поводу сроков, качества и прочих вещей, но мы живые и отвечаем по всем обязательствам. И нет ни одной ситуации, при которой мы кого-то оставили в беде.
Мы потратили время на реструктуризацию и приспособление к новому ледниковому периоду. Поэтому 2019-й год — год новых горизонтов. Мы уже поджарые, лишний вес сброшен, все хвосты подчищены, и команда настроена исключительно на новые свершения.
