2019 — Строй-Март

Год назад правительство приняло решение субсидировать ипотеку на деревянные дома. Ожидалось, что будет выдано 2,5 тысячи кредитов, однако за восемь месяцев банки смогли заключить менее 100 сделок. О причинах провала госпрограммы и непопулярности деревянного строительства в целом порталу Ради Дома PRO рассказал гендиректор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков.

— Так почему провалилась «деревянная» ипотека?

— Важный момент: речь шла не об ипотеке, а о субсидировании приобретения деревянных домов. Программа не пошла по очень простой причине. Изначальный проект программы, который разрабатывался группой банков, Минпромторгом и производителями домов, подразумевал срок действия 3-5 лет. Но кто-то (мы так и не выяснили, кто) решил, что программа пилотная, и срок был сокращен до 1 декабря 2018 год. А это значит, что за дом стоимостью, допустим, 3,5 млн руб. человек должен был успеть расплатиться за год. Много ли у нас таких людей, кто готов платить ежемесячно по 300 тыс. руб.? Срок действия программы был «переписан» буквально перед подписью Дмитрия Медведева. И в итоге программу, которая имела огромный потенциал, «скукожили» до нескольких десятков людей.

— И что теперь?

— Теперь мы обсуждаем со Сбербанком и «Дом.рф» другую схему: поделить программу на две стадии — стадия строительства дома, на которой давать субсидированный кредит, чтобы выровнять ставку до 10% (это два-три месяца); вторая стадия предусматривает непосредственно саму ипотеку на стандартные 10-15 лет уже без субсидирования под обычные проценты. Ведь, по большому счету, проценты не так важны, сколько сумма, которую семья готова потратить в месяц на кредит. Цель нашей программы — сделать ее доступной для среднестатистической семьи, которая готова платить по ипотеке 50-80 тыс. в месяц. Тогда произойдет реальный рывок. Надеюсь, летом новая программа уже заработает.

Государство готово дать на эти цели те же 200 млн руб. С одной стороны, это немного. А с другой — достаточно с учетом того, что мы будем субсидировать 5% всего 2-3 месяца. То есть сумма небольшая, но она будет разбита на большое количество кредитов. Таким образом, рост выдачи субсидированных кредитов предполагается в разы.

— Я так понимаю, есть еще множество препятствий для развития деревянного домостроения. Например, слабая нормативная база...

— Да, нормы — это вечный вопрос. Для деревянного домостроения в особенности. Связано это с тем, что за 10-15 лет ни в одном из видов строительных материалов не было столько инноваций, сколько в деревянном домостроении. Плюс к этому по общему распространению материалов деревянное домостроение отстает по нормативной базе. К примеру, в 2017 году по бетонным и металлическим конструкциям было выпущено порядка 30 нормативов, а по технологиям, связанным с деревом, — только 13. А у дерева очень много аспектов — крепеж, инженерная древесина, новые материалы — CLT, MHM, LVL и т.д. Очень много материалов, которые пока не нашли полноценного отражения в нормах.

К счастью, в последние годы выходит все больше российских стандартов и гармонизируется много европейских. В 2017 году было гармонизировано 16 европейских стандартов, в том числе и по CLT. Но надо отдавать себе отчет в том, что это всего лишь описание самого материала, а этого недостаточно. Чтобы использовать его в строительстве, нужно понимать, как его проектировать, как считать пожарные и силовые нагрузки. А вот этих методик пока нет как у нас, так и в Европе. Выпускаются корпоративные расчеты, но единого стандарта для проектировщиков нет.

Одна из основных проблем деревянного домостроения как раз заключается в том, что у архитекторов нет инструмента для проектирования деревянных конструкций. Если по железобетону и металлу есть сортамент, то по дереву мы его только сделали — совместно с ЦНИИСКом мы разработали пособие по проектированию технологий деревянных конструкций для архитекторов. Деревом занимаются считанные единицы архитекторов — порядка 500 специалистов. А в Союзе архитекторов состоит 30 тыс. человек. И основная масса архитекторов мало что знает о дереве. Так вот мы сейчас нарабатываем такие инструменты. Это даже более важно, чем появление нормативов. По крайней мере, из нормативной базы сейчас хотя бы ликвидированы прямые запреты использования древесины — это было сделано в 2016 году по поручению Дмитрия Козака.

— А когда у нас будет, наконец, утвержден СП на деревянные многоэтажки?

— Думаю, два СП для многоквартирных домов выйдут в апреле-мае — сейчас уже дорабатывается их третья редакция. Первая редакция была, конечно, сильно недоработана и представляла собой фактически копию СП 1985 года по каркасным домам на основе канадского стандарта 1980 года. Поэтому многие современные технологии в первой редакции не были учтены. Но я уверен, что даже та редакция, которая окончательно выйдет, будет требовать доработок и разъяснений.

Принципиальный момент: надо поставить точку в вопросе, какие дома могут строиться с применением древесины? В существующей редакции оговорено, что это жилые дома в 28 метров, то есть до 7 этажей, общественно-административные — до 19 метров, то есть 5-6 этажей. В принципе, их уже можно проектировать на существующей базе, но нужно будет получать спецтехусловия. Так, например, была спроектирована GoodWood Plaza. Эти СТУ ничему не противоречат, но процесс пожарных испытаний и согласования занимает достаточно много времени и требует много денег. Появление свода правил позволит создать типологию и упростит в будущем процесс, даст фундамент. Но это еще не все здание. Пока появятся методики проектирования для всего здания, думаю, пройдет еще пара лет.

— До тех пор будем отставать...

— Я не считаю, что все плохо и что ничего не строится из дерева. Если посмотреть, что на данный момент построено из дерева, — это 1 млн кв. м 9-этажных домов в Питере (квартал «Славянка» — монолитный каркас с заполнением панелями из деревянного каркаса). Огромное количество деревянных домов построено в Торжке — трехэтажные дома из LVL. Много трехэтажных по программе переселения из аварийного жилья. Я по памяти могу назвать 10 регионов, где такие проекты реализовывались и не в единичном экземпляре — Воронеж, Кострома, Омск, Оренбург и другие. В Сколково школа сделана с применением деревянных конструкций. В аквапарках применяются большепролетные деревянные конструкции, самый большой пролет сейчас в Европе (если не в мире) 99 метров — у нас на красноярском стадионе «Енисей». В Европе проектируют только 50-60 метров.

Да, у нас нет пока, например, ни одного индустриального завода CLT (экспериментальный существует). Но, надеюсь, в конце этого-начале следующего года мы получим первую продукцию в России. А если говорить, например, об LVL, у нас есть уникальный завод в Торжке. Очень технологичное предприятие — там даже отходы шпона не сжигают, как в Финляндии, они их пускают обратно в переработку. Один подобный завод есть только в США. Все заводы в Европе значительно меньше. Поэтому глобального технологического отставания я не вижу.

Но пока, конечно, загрузка предприятий по выпуску деревянных конструкций небольшая. В основном, предприятия выживают за счет экспорта. Внутренний рынок деревянных конструкций, именно индустриального деревянного домостроения не так велик по той самой причине, как ни странно, что мы быстрые. Мы очень быстро строим дом — за 2-3 месяца. И из-за низкой покупательской способности и недоступности кредитов получается, что человек вынужденно уходит в медленные технологии, потому что может платить в год от 500 тыс. до 1 млн руб. Это ключевая причина. Еще одно доказательство того, что я прав: мы в прошлом году на ОРТ проводили опрос. Звонило много людей и почти все опрашиваемые говорили, что растягивают стройку.

— Вы считаете, что причиной непопулярности деревянного домостроения является быстрота постройки? Мне кажется, вы ошибаетесь.

— По поводу непопулярности я бы поспорил. Если набрать в поисковике «деревянный дом», то мы увидим, что, например, в феврале было более 500 тыс. запросов. По каркасному дому — 490 тыс. запросов, на другие виды — 260 тыс. запросов. Если бы деревянное домостроение было непопулярным, то люди бы не искали о нем информацию в интернете. Если человеку не нужен дом, зачем его искать в интернете. Это же не джинсы или кроссовки.

— Да, но в реальности строят деревянных домов почему-то меньше, чем, например, кирпичных. Не просто же так тормозится развитие деревянного домостроения. Какие есть недостатки в нем?

— Первый недостаток, как я уже сказал, — это отсутствие инструментов для проектировщиков и отсутствие в вузах образовательных процессов по дереву. По сути, 100% молодых специалистов, который выходят из вузов, если не залезают в интернет и не влюбляются в дерево волею судьбы, ничего не знают о дереве. Вторая причина — скорость. Как ни странно, человек хотел бы въехать в дом быстро, но финансы не позволяют. Еще одна причина — дискредитация технологии. Зачастую у нас собирают дом из всякого некачественного несушеного пиломатериала, клееного бруса в условиях гаражного производства. По нашим подсчетам, из почти 7,1 млн кв. м, построенных в 2017 году, около 70% — серый рынок. А, если человеку построили хорошо, он молча радуется. Если же человеку построили плохо, он вещает об этом везде. Четвертая причина — у многих людей старшего поколения есть негативный опыт проживания в тех же бараках. Сейчас очень помолодел контингент — поэтому такой интерес к дереву. А вот люди, которым по 50-60 лет, которые имели опыт проживания в бараках или в каком-то кособоком доме, их сложно убедить в том, что деревянный дом — это надежно и современно и совсем другое, нежели то, что было раньше. Плюс образ, создаваемый в прессе (вместо современных домов показывают избушки, баньки), зачастую формирует негативный образ деревянного дома.

Мы тоже думали о том, почему 500 тыс. человек ищут деревянный дом, 200-250 тыс. ищут каменный дом, а конвертация обратная. И пришли к крайне простому выводу: в дереве очень много технологий, он получается сложным продуктом, тогда как с тем же кирпичом все ясно и понятно. А в дереве — клееный брус, сушеный, бревно, MHM, CLT, CIP, утепленный, двойной, стоячий и т. д. У нас список огромный технологий. И человек теряется. И не хочет разбираться в этом. То есть сложность продукта — тоже минус.

— Нужно грамотное продвижение продукта...

— Для этого и задумывался проект около «Москва-Сити», который в прошлом году презентовала «Сегежа-групп», — показать лицом, каким может быть современное домостроение. И мы этот проект до сих пор не сбрасываем со счетов.

— Не очень оптимистичная формулировка «не сбрасываем со счетов». То есть никаких договоренностей с московскими властями до сих пор нет и у проекта пока нет никакого развития?

— К сожалению, не так всё просто. По крайней мере, у нас. Если мэр Сеула говорил на конгрессе по инженерной древесине, что будущее города за применением деревянных конструкций, у нас пока не так. Но, знаете, недаром говорят, что каждому периоду времени в архитектуре свойственен свой материал. Бетон — материал настоящего. Дерево — материал будущего. Особенно если учитывать внимание всего мира к парниковому эффекту и выбросам СО2. Бюро Захи Хадид еще пять лет назад ничего не проектировало из дерева. А за последние три года у них возникло 5 огромных объектов. Они понимают, что нельзя быть не в тренде.

Мы тоже не настаиваем на том, чтобы завтра 30% построить из дерева. Но послезавтра — может быть. В течение пяти лет достичь этих показателей, уверен, вполне реально. Многие инвесторы уже сейчас понимают преимущества дерева в стройке. И их аргументация вполне простая. Если бы «Зимняя вишня» в Кемерове была построена с применением деревянных конструкций, при тех же исходных проблемах в электрике, там бы, вероятнее всего, никто не погиб. Дело в том, что металл при резком выбросе температуры, который влечет короткое замыкание, тут же теряет несущие способности, это всем известно. А дерево обугливается, но сохраняет несущую способность. Вот известный «Ква-Ква-парк» горел 6 часов, за это время успели вынести все оборудование, никто не погиб. А если бы там был металл, точно так же там люди бы погибли. Поэтому инвестор снова построил на этом месте такое же здание с использованием деревянных конструкций. Поэтому торговые комплексы более безопасно строить из дерева — в Италии, Франции и Испании это уже поняли и все так строят. И не только общественные здания.

Власти все серьезнее рассматривают вопрос о новой программе господдержки ипотеки. Госсубсидирование кредитов необходимо, если ставки не начнут снижаться, заявил вице-премьер Виталий Мутко. На текущий момент жилищные займы доступны под 10,5-11% годовых.

Если ипотечные ставки не начнут снижаться, необходимо вводить госсубсидирование жилищных кредитов. Об этом заявил вице-премьер Виталий Мутко, пишет ТАСС.

«Президент поручил правительству и банковскому сообществу смотреть, чтобы траектория изменения ипотечных ставок повернулась в сторону 8%, как это указано в национальных целях. Если мы не будем наблюдать такой тренд, необходимо переходить к субсидированию, ставить задачу по снижению ставок в первую очередь госбанкам», — сказал Мутко.

На текущий момент средние ставки по ипотеке в России составляют 10,5-11% годовых, чуть ранее заявил Владимир Путин. И необходимо обеспечить их снижение ниже 8% к 2024 году, подчеркнул президент.

«К сожалению, чуть-чуть ипотека подросла: была 9,5, сейчас 10,5-11.5% в среднем. Разумеется, нужно идти туда, вниз, возвращаться. Тем более что, как Минэкономразвития считает, негативный эффект от поднятия НДС, слава богу, считается исчерпанным. Поэтому вся эта макроэкономика должна влиять на банковские ставки в положительном плане. Нам нужно вернуться к ипотеке 8%, а к 2024 году — 7,8-7,9%. Думаю, что совместными усилиями мы это сделаем», — сказал президент 14 марта на съезде РСПП (цитата по официальному сайту Кремля).

О снижении издержек застройщиков жилья задумались на самом высшем уровне. Владимир Путин призвал правительство продумать меры по снятию с девелоперов обязанности создавать социальную и инженерную инфраструктуру. Единственным исключением, по словам президента, должны стать крупные проекты комплексного освоения территорий.

Владимир Путин призвал правительство продумать меры по снятию с застройщиков жилья обременений по созданию инженерной и социальной инфраструктуры. Такое заявление президент сделал на съезде РСПП, пишет «Интерфакс».

«Социальная, инженерная инфраструктура — это одна из важнейших составляющих (жилищного строительства — ред.). И часто она дорогостоящая, эта работа. Где взять ресурсы? Я напомню, что по Жилищному кодексу у нас на застройщике лежат обязанности по созданию такой инфраструктуры, только если осуществляются крупные комплексные проекты застройки», — сказал Владимир Путин.

«Все остальное, конечно, должно решаться государством, регионами или муниципалитетами. И это задача правительства — продумать развитие отрасли таким образом, чтобы это (требование по созданию инфраструктуры — ред.) не стало для нее ограничением», — подчеркнул президент.

По различным оценкам, доля затрат на создание инженерной и социальной инфраструктуры в девелоперском проекте может составлять от 10% до 35% его стоимости. В частности, в Петербурге доля расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры может достигать 25-30%, утверждал в прошлом году в комментарии порталу «Кто строит» руководитель ГК «Стоун» Андрей Кузнецов. Если говорить о столице, в ФСК «Лидер» аналогичный показатель ранее оценивали в 16%.

Основной вопрос по реформе долевого строительства, пока остающийся без ответа, — что будет с теми застройщиками, которые после 1 июля окажутся в «красной зоне». Во властных структурах обсуждаются варианты внебанковского финансирования таких «неудачников» и переноса запуска проектного финансирования. Но на деле даже среди «благополучных» девелоперов далеко не все готовы к отмене «долёвки», признает строительный омбудсмен Дмитрий Котровский.

Судьба застройщиков, оказавшихся в «красной зоне» при переходе к проектному финансированию, остается неясной, обеспокоен общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский.

«Пока нет понимания, закрывать ли им с 1 июля свой бизнес и менять специализацию или все-таки рассчитывать на какую-то помощь со стороны властей», — отметил он в рамках выставки Batimat 12 марта.

Омбудсмен привел данные Минстроя, согласно которым речь идет о 30% застройщиков — это приблизительно 2,1 тыс. организаций, строящих 14 млн кв. м жилья. При этом за чертой оказались две подгруппы: те девелоперы, которые из-за крайне низкой маржинальности не интересны банкам в качестве заемщиков, и те, что уже сейчас имеют кассовый разрыв в своих проектах.

Дмитрий Котровский рассказал, что обсуждаются несколько вариантов решений этой проблемы. В частности, рассматривается возможность небанковского финансирования таких застройщиков. Но каким образом оно будет реализовано, пока непонятно. Кроме того, профицитным регионам (их всего восемь) дано право досубсидировать тех застройщиков, которые сегодня находятся в зоне до 30% строительной готовности.

«Но как мы видим, даже Москва не очень готова идти на этот шаг», — отметил омбудсмен.

Также бизнес-сообщество настойчиво предлагает перенести сроки реформы с 1 июля на 1 января 2020 года, но этот вариант вряд ли возможен. По словам Котровского, он выступал недавно с таким предложением в профильном комитете Госдумы.

«Если мы видим, что количество заключенных контрактов между банками и застройщиками недостаточно, и понимаем, что мы далеки от тех показателей, которые видит регулятор, то нам надо 15-20 мая признать, что строительный комплекс не готов к этому переходу и перенести срок перехода с 1 июля на 1 января 2020 года. Но нам на это ответили, что русскому человеку сколько сроку ни дай, мы все равно будем раскачиваться до последнего», — рассказал общественный деятель.

По словам Котровского, «Опора Россия» хотела бы получить список застройщиков, оказавшихся в «красной зоне», и хотя бы предупредить их о том, что они должны сами задуматься о путях выхода из этой ситуации. «Потому что если у них будет вынужденный кассовый разрыв, то при несоблюдении сроков, прописанных в проектных декларациях, мы все равно получим ситуацию, которую придется либо тушить какими-то административными инструментами, либо достраивать эти объекты достраиваться за счет бюджета», — пояснил он.

Между тем, даже из тех застройщиков, которые не попали в «красную зону», далеко не все готовы к переходу на проектное финансирование. По словам Котровского, достаточно большая часть девелоперов, подавших было заявления в уполномоченные банки, отозвали их. Кроме того, и сами банки не готовы работать в новых условиях. По сути финансовых организаций, которые принимают заявки от застройщиков, всего четыре: Сбербанк (который на сегодняшний день по отобранным заявкам занимает 60%), «Дом.рф», Промсвязьбанк и ВТБ. Однако в регионах, по данным «Опоры России», ни Промсвязьбанк, ни ВТБ не готовы к решению этих вопросов. Таким образом, на региональных рынках остаются всего два игрока.

«При оставшихся 120 днях до 1 июля, чтобы успеть заключить все договора со своими партнерами на площадке (а средний срок рассмотрения идеального пакета документов 100 дней), застройщикам нужно срочно инициировать связь с банковскими структурами хотя бы для того, чтобы ответить на вопрос — у них есть запасной выход в случае, если кто-то не будет готов самостоятельно финансировать стройку или пройти 30% рубеж готовности, чтобы понимать, откуда им брать деньги», — говорит Дмитрий Котровский.

Но, пожалуй, главной проблемой сегодняшней стройки даже в условиях долевого строительства является низкий спрос на новостройки. В некоторых регионах 30-40% объема построенного жилья не находит своего покупателя уже сейчас.

«Я недавно впервые в своей практике услышал заявление руководителя ТиНАО Жидкина, который сказал, что мы в ближайшее время не будем выдавать разрешений на строительство жилья. Мы столько их выдали, что соотношение спроса и предложения таково, что если мы продолжим насыщать рынок новыми квадратными метрами, то негде будет брать потребителей», — говорит омбудсмен.

И до тех пор пока не решится эта проблема, все усилия по регулированию рынка, которые вынуждено предпринимать государство, ни к чему не приведут.

НОСТРОЙ ждет смена руководства. Президент национального объединения Андрей Молчанов объявил о досрочной отставке с 22 апреля этого года. На пост нового главы НОСТРОЙ он рекомендовал вице-президента объединения Антона Глушкова. Последний также является директором по развитию девелопера «Культбытстрой» из Красноярска.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Андрей Молчанов объявил о досрочном уходе со своего поста с 22 апреля текущего года. Сообщение об этом опубликовано на официальном сайте объединения.

О причинах отставки Молчанова ничего не сообщается. По данным источников портала «Правда о СРО», основной владелец девелопера «Группа ЛСР» утратил интерес к руководству НОСТРОЙ еще год назад. Однако якобы посчитал необходимым завершить масштабную реформу саморегулирования в строительстве.

На пост главы НОСТРОЙ Андрей Молчанов рекомендовал вице-президента ассоциации Антона Глушкова. «У нас есть преемственность: вице-президент, с которым мы вместе работали, выдвигается президентом. Он сможет продолжить тот курс, который мы совместно выработали», — пояснил свою позицию Андрей Молчанов.

Антон Глушков помимо поста в НОСТРОЙ занимает должность директора по развитию девелопера «Культбытстрой» из Краснояска, а также руководителя СРО «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края». Переезжать в Москву в случае своего избрания он не собирается, сообщили источники агентства новостей «Строительный бизнес» в национальном объединении. Выборы нового президента НОСТРОЙ пройдут на Всероссийском съезде его членов, который состоится 22 апреля

Замглавы Минстроя России Дмитрий Волков озвучил новый планируемый срок перехода строительной отрасли на применение BIM-технологий. По его словам, это произойдет в 2024 году. Ранее в Минстрое планировали обеспечить переход на отрасли на информационное моделирование уже в 2019-м.

Минстрой намерен обеспечить внедрение ВIM-технологий в строительной отрасли России в 2024 году. Об этом заявил замглавы министерства Дмитрий Волков, пишет «Интерфакс». По его словам, для перехода на BIM необходимо принять изменения в законодательстве, утвердить новые строительные стандарты и сделать этот процесс безболезненным для всех участников рынка.

Что интересно, ранее в Минстрое планировали обеспечить внедрение информационного моделирования в строительной отрасли уже в текущем году. Такие планы в сентябре 2016-го озвучивал уже бывший глава ведомства Михаил Мень. Предполагалось, что в 2019-м станет обязательным применение ВIM-технологий при проектировании и возведении объектов по государственному заказу.

В июле прошлого года сообщалось, что обеспечить внедрение информационного моделирования в строительной отрасли поручил правительству Владимир Путин. Соответствующий документ был опубликован на официальном сайте комитета по техническому регулированию РСПП. Причем в качестве срока исполнения в поручении было названо 1 июля текущего года.

Столичные власти намерены существенно увеличить расходы на программу реновации. Согласно поправкам в бюджет текущего года, соответствующие затраты вырастут на 15 миллиардов рублей. Документ, внесенный мэром Москвы Сергеем Собяниным, уже одобрила профильная комиссия Мосгордумы.

Расходы столичного бюджета на программу реновации Москвы в текущем году могут вырасти на 15 млрд руб. Соответствующие поправки в Мосгордуму внес мэр города Сергей Собянин, законопроект опубликован на ее официальном сайте. Документ уже одобрила профильная комиссия столичного парламента по экономической политике и финансам.

Согласно пояснительной записке, дополнительные 15 млрд руб. направят на «мероприятия по освобождению объектов недвижимости на территории города Москвы для их дальнейшего вовлечения городом в хозяйственный оборот, в том числе для нужд программы реновации». Ранее сообщалось, что под стартовые площадки по программе столица намерена выкупить ряд участков у РЖД. Как сообщал в середине февраля заммэра города Марат Хуснуллин, речь идет о пяти участках. На них, в основном, расположены заброшенные детские сады. По поводу еще семи площадок город ведет переговоры с госкомпанией «Дом.рф», добавил тогда Хуснуллин.

Как сообщалось ранее, в столичном бюджете 2019 года на программу реновации заложено 113,7 млрд руб. Тем самым, соответствующие расходы вырастут сразу на 13% до 128,7 млрд руб.Также поправки предусматривают выделение 8 млрд руб. на участие в проекте по созданию Национального космического центра. Ранее сообщалось, что в рамках проекта Москва возведет новую штаб-квартиру «Роскосмоса» в столичных Филях и взамен получит землю в том числе под нужды реновации. По данным СМИ, общие затраты на строительство головного офиса госкорпорации составят 25 млрд руб.