Уже со следующего года будет запущена программа субсидирования ипотеки — для тех, кто имеет двух и более детей ставка составит 6% годовых. Опрошенные Ради Дома PRO эксперты не сомневаются, что программа подстегнет спрос на первичном рынке жилья. Но обращают внимание на то, что по новым правилам половина потенциальных клиентов автоматически отсекается — не все готовы ради ипотеки рожать детей.
Объявленную Владимиром Путиным новую программу субсидирования ипотеки запустят уже с 1 января 2018 года, заявил на форуме региональных строителей глава Минстроя Михаил Мень. При этом, если программа будет пользоваться популярностью, Минстрой обратится к президенту с просьбой о ее пролонгации.
В отличие от предыдущих программ, в этот раз субсидировать будут не всех ипотечников, а только тех, кто имеет двух и более детей. Ставка составит 6%. Для семей с двумя детьми льготные проценты сохранятся в течение трех лет, с тремя — на пять лет.
По подсчетам Минстроя и АИЖК, воспользоваться данным правом захотят около 620 тыс. российских семей. «Мы в эту программу включаем возможность рефинансирования. Если у вас один ребёнок, и у вас есть ипотека, в случае, если у вас родился ещё один ребенок, вы имеете полное право использовать эту опцию. Банк будет рефинансировать ипотеку до 6%», — уточнил Михаил Мень.
Опрошенные Ради Дома PRO эксперты однозначно поддерживают нововведение, однако отмечают несколько нюансов.
Новая программа будет иметь совсем другое воздействие на ипотечный рынок, чем предыдущая, считает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко.
Во-первых, новая программа рассчитана максимум на пять лет. За этот период ее привлекательность будет каждый год уменьшаться за счет сближения ставок рыночных и субсидированных. Во-вторых, программа рассчитана на определенный сегмент граждан. Это родители, у которых в этот период будут рождаться дети (второй и/или третий). Необходимо, чтобы они собирались взять ипотечный кредит или уже имели его. В-третьих, в программе два продукта. При этом рефинансирование ни на какую доступность не влияет, но позволяет действующим заемщикам немного снизить нагрузку.
«Для приобретения квартир в новостройках ипотека под 6% звучит хорошо, но Сбербанк предлагает 7,4 % и много спецпрограмм. Условия хорошие, но не революционные. Точнее, рынок развивается быстрее», — поясняет эксперт.
По его мнению, в первые два года программы спросом будет пользоваться рефинансирование и приобретение квартир. Затем рефинансирование пойдет на убыль.
Кроме прочего, Сергей Гордейко обращает внимание на то, что прошлая программа была рассчитана, в первую очередь, на помощь застройщикам. А нынешняя, в первую очередь, поможет семьям с рождающимися детьми. Все это влияет на объемные показатели. При этом изменяющиеся рыночные условия и продолжительность программы не позволяют дать точные оценки. Но оценка президента в 500 тысяч семей участников программы выглядит достижимой, считает он.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена, что новая ипотечная программа подстегнет спрос на первичном рынке недвижимости, ведь она рассчитана на самую массовую аудиторию — семейных покупателей. Так, по ее словам, в одном из проектов Новой Москвы, входящем в пятерку лидеров по количеству сделок, у 84 из 100 клиентов есть дети. Из этих 84 дольщиков 39% имеют одного ребенка, 44% — двух детей, 17% — трех детей. Таким образом, потенциально 51 из 100 покупателей могут воспользоваться предложением.
Вместе с тем, по мнению эксперта, новая программа кредитования вряд ли повторит успех предыдущей. В отличие от нее, теперь половина потенциальных клиентов автоматически будут «отрезаны» от ипотеки под 6%, поскольку бездетны или имеют только одного ребенка.
Однако главной загвоздкой станут временные ограничения по субсидированию ипотеки (на три или пять лет), в зависимости от количества детей. В московском регионе семьи с детьми берут ипотеку на 15 лет, отмечает Литинецкая и подсчитывает реальную выгоду трехлетней субсидии. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы составляет 12 591 527 руб. При минимальном первоначальном взносе в 20% сумма ипотеки составит 10 073 220 руб. По ставке 6% при сроке кредита 15 лет в первые три года сумма процентов составит порядка 1,73 млн руб. Если все эти три года семья платит ипотеку под 9,5%, переплата равна 2,63 млн руб. На первый взгляд, экономия в 900 тысяч руб. за три года должна стимулировать спрос. Однако на фоне общей переплаты в 8,92 млн руб. (ставка 9,5% на 15 лет), сэкономленные 900 тысяч уже не кажутся существенной суммой.
«Полагаю, реальный эффект от субсидирования ипотеки под 6% можно будет добиться, если такая ставка будет действовать не 3-5 лет, а хотя бы 7-9 лет. Пока же экономия не столь очевидна», — делает вывод эксперт.
В 2016 году в России 925 тыс. семей получили материнский капитал, и порядка 564 тыс. семей использовали полученную помощь на покупку квартиры с использованием кредита, приводит статистику директор ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Выходит, что все они — потенциальные претенденты на получение субсидии. И озвученная главой Минстроя оценка в 620 тыс. потенциальных заемщиков похожа на правду.
По мнению топ-менеджера, программа субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми является «достаточно своевременным решением государства в поддержке демографической ситуации в России». Снижение ипотечной ставки до 6% годовых определенно повысит интерес к приобретению жилья у тех молодых людей, которые раньше не рассматривал такой вариант покупки квартир из-за достаточно больших процентов. По его оценке, льготная ипотека позволит уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем на 5-10 тысяч рублей.
«Поэтому субсидирование — это, несомненно, положительное решение, которое отразится на увеличение спроса на жилье в новостройках примерно на 10-15%», — говорит Рустам Арсланов.
Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв согласен: любая поддержка многодетных семей подстегнет спрос на первичное жилье, так как часто именно такие семьи стремятся приобрести новую квартиру. Однако он считает, что преувеличивать значение предлагаемой программы не следует, поскольку льготная ставка будет действовать ограниченной период времени. Поэтому экономия получится не столь значительная, а по истечению «ипотечных каникул» семьи столкнутся с более высокими ежемесячными платежами. И далеко не все из них смогут «потянуть» такие расходы. Так, по данным Высшей школы экономики, к бедным относятся порядка 35,6% семей с двумя детьми, и 43,7% — с тремя детьми и более.
«Кроме того, никто не знает, что будет через три-пять лет, позволит ли в будущем материальное положение семьи справиться с ипотекой. Это будет серьезным фактором, который обусловит отказ многих семей от участия в программе», — добавляет Сычев.
Для рынка и строительной сферы эффект также будет ограниченным, считает эксперт. Дело в том, что многодетные семьи в России, в основном, проживают в республиках Северного Кавказа, на юге страны, а также в сельской местности. Во всех этих локациях население отдает предпочтение индивидуальному жилищному строительству. А в наиболее крупных городах страны, напротив, число многодетных семей самое низкое (1-2% от общего числа домохозяйств).
Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин полагает, что программа поддержки многодетных семей в виде пониженной ипотечной ставки является «очень своевременной». В России насчитывается порядка 1,25 млн многодетных семей, говорит он. И большая часть из них так или иначе хотела бы улучшить жилищные условия. Сейчас экономика находится только в самом начале пути к восстановлению. Выход на докризисные показатели произойдет не раньше, чем через 2-3 года, поэтому на этот период нужен мощный инструмент поддержки спроса на первичном рынке жилья. С этой точки зрения абсолютно верно выбран адресный формат поддержки многодетных семей, которые обычно относятся к наиболее остро нуждающимся в новом жилье и одновременно составляют значительную часть покупателей на первичном рынке квартир», — рассуждает он.
И без помощи государства такие семьи не смогут решить квартирный вопрос. Снижение ставки до 6% в первые три-пять лет ипотеки поддержит многодетные семьи в ближайшие годы, пока ситуация в экономике улучшится, считает Игнахин. Однако точный прогноз, по его мнению, пока делать рано, ведь конкретные параметры новой программы неизвестны.
«Уровень ставок в 6%, на мой взгляд, оптимальный, и позволит существенно снизить размер ежемесячных платежей и сэкономить на процентах. К тому же следует учитывать тенденцию к уменьшению уровня ставок, которая, полагаю, продолжится и в будущем. Соответственно, и процент по льготной ипотеке также может быть пересмотрен в сторону понижения», — говорит он.
И даже если программа не оправдает ожиданий по масштабу вовлечения семей в ипотечный рынок, во вред она точно не пойдет, уверен эксперт.
