Новости

В первый месяц с момента перехода стройотрасли на проектное финансирование ажиотажных стремлений девелоперов к открытию эскроу-счетов в уполномоченных банках не наблюдалось. В Сбербанке таких счетов по всей стране открыто всего 5 тысяч. При этом более половины заявок банк отклоняет.

Девелоперы пока не слишком активно стремятся переходить на новую схему работу. В Сбербанке на данный момент счетов эскроу открыто всего 5 тысяч, сообщил на конференции газеты «Коммерсантъ» вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

По оценке финансиста, это порядка 2/3 от всех счетов эскроу, открытых в России. Из этих 5 тыс. счетов только 180 (принадлежащие четырем проектам) раскрыты, то есть дома достроены и средства на счетах эскроу разблокированы. При этом данные проекты возводились без использования кредитных ресурсов. Таким образом, те, кто кредитуется под проекты, еще не дошли до стадии сдачи дома.

«В первом полугодии продажи осуществлялись практически без эскроу. Мы ожидаем, что резкий рост начнется как раз во втором полугодии, начиная с августа. Потому что все больше проектов, которые получили финансирование с эскроу, сейчас начинают продажи», — считает Бессонов.

При этом одобрение получают около 45-50% заявок девелоперов. Основная причина отказов (около 60%) — по многим региональным проектам нет полного комплекта документов. По словам финансиста, такие девелоперы либо доделывают документы, либо изменяют их, либо вовсе уходят от идеи банковского финансирования. Порядка 14-15% отказов девелоперы получают от Сбербанка по причине больших рисков банка.

По словам Сергея Бессонова, причин отказов может быть несколько. И есть такие, которые нельзя решить и снова вернуться в банк за одобрением. Например, если застройщик/девелопер неоднократно нарушал сроки строительства и попал в реестр недобросовестных застройщиков. С таким девелопером банк работает крайне неохотно. Есть убыточные проекты, и таким Сбербанк также отказывает в открытии эскроу-счетов.

«Мы делаем модель сash flow или прогнозы денежных потоков, и по ряду проектов (в основном, региональных) получается очень высокая чувствительность к изменению цены. Этот водораздел находится на уровне 16%: если при снижении цены на 16% у нас получается отрицательный результат по проекту, то мы считаем, что этот проект имеет высокую степень неустойчивости. Значит, надо искать другие инструменты, в том числе, повышать собственный вклад, чтобы повысить устойчивость проекта», — пояснил финансист.

Он отметил, что по Москве, как правило, таких проблем нет, поскольку рентабельность строительного бизнеса в Москве и Санкт-Петербурге выше 16%. А в регионах зачастую запас цены квадратного метра не дает возможность выполнить показатель устойчивости.

Что касается сделок по проектам с применением эскроу-финансирования, по словам Сергея Бессонова, за последний год Сбербанк одобрил 368 таких сделок на общую сумму 427 млрд руб. И если по количеству сделок доля Москвы в этом объеме составляет около 7,5% (26 сделок), по сумме столица является безусловным лидером — почти половина средств (около 200 млрд руб.) пришлась на сделки в пределах московского региона.

Инновационный центр «Сколково» станет существенно больше. Вступили в силу поправки в закон о снятии для его резидентов территориальных ограничений. Также новые нормы отменяют ограничения по направлению исследований.

В России вступили в силу поправки в закон «Об инновационном центре «Сколково»». Новые нормы отменяют территориальные ограничения для его резидентов, пишет ТАСС. Теперь доступ ко всем сервисам и льготам инноцентра сможет получить любая организация, занимающаяся исследовательской деятельностью на территории России. «Экосистема «Сколково» будет опираться на успешные региональные и научно-технологические инновационные центры», — отмечается в материале агентства.

Также новая редакция убирает ограничения для резидентов в сфере научных исследований. Раньше они должны были относиться к одному из шести направлений: энергоэффективность и энергосбережение, ядерные технологии, космические технологии, медицинские технологии, стратегические компьютерные технологии, биотехнологии в сельском хозяйстве и промышленности. Теперь же в законе указано, что исследования должны соответствовать стратегии научно-технологического развития России.

Приаэродромные территории станет проще застраивать. Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость установить так называемую седьмую подзону территории вокруг аэропорта. В этой подзоне предполагается запретить строительство жилья из-за слишком большого уровня шума от самолетов.

Минтранс разработал законопроект, который откладывает необходимость утвердить границы так называемой седьмой подзоны приаэродромной территории (ПАТ). Документ стал доступен «Ведомостям». Согласно действующему законодательству, седьмая подзона — самая большая часть территории вокруг аэропорта. В ней предполагается запрет на строительство жилья из-за недопустимого уровня шума от самолетов.

В соответствии с документом, сроки утверждения границ седьмой подзоны ПАТ переносятся на 2025 год. По данным информированных источников издания, это необходимого для быстрого утверждения других шести подзон с ограничениями на строительство на территориях вокруг аэропортов. Иначе власти многих регионов якобы заблокируют само утверждение приаэродромных территорий.

«Аэропорты, в том числе московские, рассчитали ПАТ с учетом санитарных норм по допустимому уровню шумового воздействия. ПАТ благодаря седьмым подзонам получились большими, что не устроило строительную отрасль и региональные власти», - пояснил директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин.

Владельцы воздушных гаваней настаивают на необходимости срочно установить соответствующие ограничения даже несмотря на противодействие местных чиновников и девелоперов. «Седьмая подзона обязательна. В противном случае воздушные суда будут оказывать воздействие на здоровье граждан, что может привести к ограничению полетов. Поправку можно принять, но седьмую подзону установить максимум через два года. А до тех пор все равно согласовывать проекты строительства в Росавиации и проводить для каждого замеры шумов», — в частности, написал в конце июля гендиректор «Внуково» Дмитрий Сапрыкин замминистра транспорта Александру Юрчику. Копия письма также попала в распоряжение «Ведомостей», подлинность документа подтвердил сотрудник аэропорта.

Московские девелоперы стремительно теряют интерес к апартаментам. В первом полугодии 2019-го число новых проектов в данном сегменте упало в 1,8 раза. Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16.

В первом полугодии 2019-го число новых проектов в сегменте первичного рынка апартаментов Москвы упало почти в 1,8 раза. Об этом говорится в последнем исследовании компании «Метриум». Продажи начались всего в 9 объектах, тогда как за январь — июнь 2018-го на рынок вышло 16 комплексов апартаментов.

Показатель первого полугодия 2019-го стал самым низким за последние шесть лет. Эксперты связывают обвал предложения с целым рядом причин. Одна из них — переход долевого строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. «Новая схема продаж затрагивает и сегмент апартаментов. Но в отличие от квартир в этом секторе рынка темпы реализации обычно ниже, как и цены. Поэтому переход на проектное финансирование в данном случае может быть более сложным. Полагаю, именно это способствовало уменьшению активности девелоперов», — прокомментировал гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

Второй причиной называют определенный дефицит офисной недвижимости. По данным Knight Frank, на этом фоне многие девелоперы принимают решение отказаться от строительства апартаментов в пользу офисов, пишет «Коммерсант». «Мы не исключаем этого для собственных проектов», — отметила в комментарии изданию операционный директор группы «Ташир» Анна Жаркова.

После уменьшения ключевой ставки ЦБ Сбербанк улучшил условия ипотечного кредитования. Банк снизил ставки, в среднем, на 0,5%. А по программе субсидируемой ипотеки от застройщиков — на 0,7%.

Сбербанк снизил ставки по ипотеке, в среднем, на 0,5% годовых. Об этом пишет РИА Новости. Теперь базовая ставка по жилищному кредиту на квартиры в новостройках составляет 9,9% годовых. При этом в рамках программы субсидируемой ипотеки от девелоперов займы подешевели еще больше: базовая ставка упала на 0,7% до 8,1% годовых.

Жилищные кредиты Сбербанка на готовые квартиры теперь доступны под 9,9% годовых. При этом стоит отметить, что зарплатные клиенты банка теперь имеют скидку по любой ипотеке в 0,5% годовых. Дисконт стоимости жилищных займов на готовые квартиры также есть для молодых семей.

Ранее о снижении ставок по ипотеке также объявили банк госкомпании «Дом.рф» и ВТБ. В последнем такие кредиты на новостройки доступны от 10,1%, на готовое жилье — от 10,6%. Также есть скидки для зарплатных клиентов, заемщиков определенных категорий и покупателей квартир площадью от 100 кв. м. В банке «Дом.рф» базовая ставка по ипотеке на первичном рынке жилья составляет 9,5%, на вторичном — 9,6%.

Первое полугодие 2019 года на рынке новостроек прошло под знаком перехода отрасли на проектное финансирование. Ради Дома PRO узнал у экспертов и игроков рынка, чего стоило стройке ожидание перемен.

Ажиотажный спрос на новое жилье стал очевиден еще в начале 2019 года. Обычно пустые в новогодние праздники офисы продаж стройкомпаний на этот раз были в большинстве своем переполнены страждущими испуганными гражданами, пытающимися инвестировать средства в «квадраты» до введения новой схемы покупки жилья. И новостройки ожидаемо откликались на этот повышенный запрос клиентов — ростом цен. Итого к концу первого полугодия средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке квартир в границах «старой» Москвы составила 219,6 тыс. рублей, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По ее оценке, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 6%.

Почему росли цены

«Первое полугодие охарактеризовались активизацией спроса в ожидании законодательных перемен — среди потребителей царили повышательные настроения, обусловленные переходом рынка на эскроу-счета и активном обсуждением последствий данной реформы. Интерес к новостройкам наблюдался даже в праздники — длинные выходные использовались для подбора квартир на первичном рынке жилья», — поясняет эксперт.

Впрочем, по мнению Натальи Кузнецовой, роль именно эскроу-счетов была слабой в ценовом росте по итогам первого полугодия. Большее значение имело повышение ставки НДС в совокупности с высокими инфляционными ожиданиями потребителей, которые стремились купить новостройку по старым правилам.

За полгода стоимость квадратного метра в проектах ГК ФСК выросла в среднем по портфелю на 5%, комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж группы Ксения Цаплина. По ее словам, рост стоимости связан был в основном с увеличением стадии строительной готовности проектов. Что касается спроса, то, по оценке Цаплиной, в целом он был сопоставим с прошлогодним аналогичным периодом, хотя выручка от продаж в проектах ФСК в этом полугодии выше. Это объясняется увеличением портфеля проектов — во второй половине прошлого года мы вывели несколько крупных проектов в Москве и Подмосковье. В первом полугодии компания вывела два новых проекта.

За последние полгода стоимость квадратного метра возросла на 7%, оценивает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Это большой рост, которого на рынке не наблюдалось последние два-три года», — отмечает он. Топ-менеджер согласен, что отчасти такой активный рост был обусловлен ожиданием роста цен в связи с грядущим переходом застройщиков на проектное финансирование и новую схему продаж. Однако, по его мнению, хорошему уровню спроса и темпам продаж способствовали, в первую очередь, небольшое снижение ключевой ставки Центробанка России, и, как следствие, снижение банковских ставок по ипотеке.

При этом Игорь Сибренков отмечает, что объем предложения и темпы реализации в Московском регионе распределяются неравномерно. По разным данным, в Подмосковье сегодня сосредоточено около 45% объема продаваемого жилья, а на Москву и Новую Москву приходится 37% и 18% соответственно. И если в Москве фиксируется высокий уровень продаж, то в Подмосковье, по данным Росреестра, количество заключенных договоров на жилые и нежилые помещения в июне снизился на 7% по отношению к маю и на 14% — к апрелю, приводит данные эксперт. По его мнению, к причинам такого снижения, в том числе можно отнести высокую конкуренцию со столичными новостройками и выведенными в Новой Москве. Однако по-прежнему стабильно высоким спросом продолжают пользоваться проекты в ближайшем Подмосковье до 10 км от МКАД и представленные отдельно стоящими домами. Это обусловлено тем, что у небольших по площади проектов сроки строительства намного меньше, что для многих покупателей является решающим фактором при выборе жилья.

Рост цен на столичном рынке новостроек был заметно выше, особенно в Новой Москве, отмечает, в свою очередь, коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. По его оценке, в столице на ряде объектов «квадрат» подорожал на 10-15%. Тогда как, например, в Ленинском районе, который является лидером по продажам в Подмосковье, средняя цена выросла на 3 % — до 84 640 рублей за кв. м.

Он считает, что основную роль в росте цен сыграли инфляционные ожидания, которые были вызваны частичным ослаблением рубля в прошлом году, повышением НДС и ужесточением санкций. Повлияли и отраслевые факторы. Чтобы сохранить минимальную рентабельность, застройщики были вынуждены повышать цены на квартиры. «На этом фоне стало ясно, что дно достигнуто и дальнейшего падения рынка уже не будет. Как следствие, часть потенциальных покупателей решила сыграть на опережение и приобрести недвижимость по старым ценам. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к росту цен», — рассуждает Кузнецов.

Цены на жилье начали расти осенью 2018 года, когда спрос начал подогреваться слухами и прогнозами о резком подорожании жилья в процессе перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, напоминает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Роста цен ждали раньше 1 июля — с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения.

Однако, подчеркивает эксперт, прогноз не оправдался, а цены на квартиры в проектах с эскроу-счетами почти не отличаются от тех, что завершаются по старым правилам. Это остановило рост цен, и вряд ли он продолжится в ближайшее время, потому что ажиотаж реализовал заметную часть спроса будущих периодов. Средняя стоимость квадратного метра стабильна уже третий месяц подряд, говорит Цветов. Например, по итогам второго квартала в столичных проектах комфорт-класса она выросла всего на 1%, до 178,9 тыс. рублей, а в Новомосковском округе — снизилась на 0,8%, до 122,4 тыс. рублей. Колебания в этот период, включая июль, в принципе были связаны только с балансом спроса и предложения в конкретный период, уверен он. Скажем, в ТиНАО за последний месяц средняя цена квадратного метра выросла на 1,5%.

Сокращение предложение на «котловане»

По итогам июня на стадии котлована находится почти 22% предложения новостроек, еще 12,8% приходится на новостройки, где идет монтаж первых этажей, приводит данные Наталия Кузнецова. При этом она отмечает, что в преддверии реформы наблюдались интересные процессы. Например, по итогам мая в комфорт-классе на нулевом цикле было представлено 24% московских новостроек комфорт-класса, хотя в апреле эта цифра достигала 40%. «Застройщики были заинтересованы в том, чтобы строить быстро и подпасть под критерии, позволяющие сохранить привычный формат работы», — объясняет она.

Объем предложения в проектах на стадии «котлована» сократился практически в два раза; а там, где ведется монтаж этажей, — почти на треть, оценивает Игорь Сибренков. По его мнению, такая динамика объясняется, в том числе, изменениями в законодательстве: до 1 июля 2019 года девелоперы стремились реализовать как можно больше объемов жилья и активно наращивали скорость строительства своих объектов для того, чтобы довести стадию готовности своих проектов до 30% и более, попасть под исключения из правил и продолжить работать в рамках прежнего законодательства, без перехода на проектное финансирование и эскроу-счета.

Вместе с тем, он говорит и об общем сокращении предложения на рынке. Если в прошлом году мы могли наблюдать рекордное увеличение объема предложения, то начиная с конца 2018 года и на протяжении первого полугодия 2019 эти темпы значительно сократились. За последний год в целом объем предложения на первичном рынке снизился на 3%, что обусловлено высокими темпами продаж в первой половине года и снижением динамики вывода нового предложения, отмечает Сибренков. Так, в Москве, по разным данным, за первые шесть месяцев на рынок было выведено на 20% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

Объем предложения на рынке новостроек Подмосковья неуклонно снижается с 2014 года, утверждает Валерий Кузнецов. В Ленинском районе Подмосковья с декабря прошлого года число выставленных квартир сократилось на 15% — до 2140. При этом несколько месяцев в первом полугодии предложение объектов увеличивалось — на пике до 15 %. Застройщики старались вывести новые проекты до введения в действие новых правил. Тем не менее, на полугодовом отрезке, с декабря прошлого года до июня нынешнего, предложение квартир на первичном рынке продолжило уменьшаться, говорит эксперт.

Чего ждать дальше

К концу года эксперты ожидают дальнейшее снижение объемов строительства жилья. «В связи с переходом на новую схему строительства многие застройщики уйдут с рынка. Причем это касается не только региональных и небольших компаний, но и крупных девелоперов, у которых большая закредитованность или нет интереса продолжать вести и развивать бизнес в новых законодательных реалиях. Соответственно, они завершат свои текущие проекты и уйдут с рынка. Небольшие же компании могут не получить проектное финансирование на свои объекты, в связи с чем тоже будут вынуждены закончить свою работу», — комментирует Игорь Сибренков.

Все это приведет к сокращению объема предложения вдвое на горизонте 1-1,5 лет, и, соответственно, планомерно будет возрастать и стоимость квадратного метра. «По сути мы видим, что эпоха крупного частного девелопмента завершается, и те застройщики, которые останутся на рынке, будут скорее всего, строить небольшие, но более высокомаржинальные объекты», — считает эксперт.

Вместе с тем, по его мнению, рост стоимости жилья не будет критичным, поскольку он сильно ограничен спросом. В среднесрочной перспективе ожидать существенного снижения покупательской активности также не стоит. В связи с недавним снижением ипотечных ставок динамика продаж может сохраниться на прежнем уровне, оценивает Сибренков.

В Сбербанке озвучили статистику отказов девелоперам в проектном финансировании. Как оказалось, в 65% случаев компании просто не предоставляют всех нужных документов. Если же все формальности пройдены, то главными основаниями для отказа названы плохая репутация застройщика или неустойчивость проекта.

65% отказов Сбербанка в проектном финансировании застройщиков формально таковыми не считаются и связаны с непредоставлением всех документов. Об этом заявила начальник управления финансирования недвижимости банка Светлана Назарова, пишет ТАСС.

«В 65% случаев работа приостанавливается из-за непредоставления пакета документов клиентами. С высокой вероятностью работу над рядом приостановленных сделок мы возобновим. По каким-то проектам уточняются технико-экономические показатели или необходимы корректировки в исходно-разрешительной документации. А в ряде случаев клиент решил поменять проект или пока не предоставил необходимые документы», — сказала Назарова.

По ее словам, отказов «по существу» — менее 15%. «Их причины, как правило, в том, что застройщики — инициаторы данных заявок — ранее систематически не выполняли свои обязательства перед дольщиками. Или же это проекты с недостаточной устойчивостью», — пояснил начальник управления Сбербанка.

Светлана Назарова уточнила, что всего с начала года до середины июля банк отказал или приостановил рассмотрение по 400 заявкам на проектное финансирование девелоперов. За тот же срок удовлетворено 317 заявок, в том числе 253 — с применением счетов эскроу с лимитом 308 млрд руб.