Статьи

Изначально ваш проект планировки ванной комнаты должен быть направлен на эффективное использование имеющегося пространства. Подумайте, какие коммуникации потребуют изменений для новой планировки. Определитесь в отношении отделки стен плиткой, смены покрытия пола и модернизации отопления и вентиляции. Затем можно определять порядок работ. Если вы меняете всю обстановку в ванной, демонтируйте все старое оборудование и измените при необходимости коммуникации, прежде чем ставить новое оборудование. Если серьезных изменений коммуникаций не требуется, то можно менять оборудование по очереди.

Типы планировки ванной

«Стандартная» ванная комната — комната с туалетом, умывальником и ванной. Дополнительное оборудование может включать душ над ванной или в отдельной кабине и, возможно, биде.

Модульные комплекты для ванных

Как и в стандартной ванной, комплект для ванной включает полный набор оборудования. Разница только в том, что оно полностью или частично располагается в модулях и интерьер состоит из выполненных в одном стиле напольных и настенных шкафов и столешницы по части периметра комнаты.

Дополнительные удобства

Из-за близости спальни шумы ванной могут быть проблемой. Часто в ванных нет окон, поэтому весьма желательна вытяжная вентиляция — прямоточные вентиляторы шумят очень мало. Шум смывного бачка можно уменьшить с помощью установки современного малошумящего клапана.

Малогабаритные санузлы

Компактные конструкции можно установить в меньших пространствах, чем стандартное оборудование. К ним относятся узкие бачки, которые могут называться «компактными», унитазы и раковины, предназначенные для установки в углу. В таких малогабаритных помещениях должно быть окно или вытяжная вентиляция.

Душ со стоком с полу

В таких ванных комнатах есть душ без поддона и ограждения, так что вода стекает в специальное дренажное отверстие в полу. Все помещение должно быть полностью гидроизолировано.

Свободное пространство

Все оборудование ванной комнаты нуждается в определенном свободном пространстве вокруг себя. Например, край ванны должен располагаться не ближе 700 мм от стены или другого оборудования, чтобы было удобно входить и выходить из нее, а также вытираться. Надо также, чтобы дверь могла открываться, не повреждая оборудование. Постарайтесь в вашей планировке предусмотреть место для мусорной корзины или урны. Устанавливайте такие вещи, как зеркало и настенные полки, так, чтобы их высота соответствовала росту всех обитателей дома (когда это возможно ). Медицинские шкафчики или аптечки должны запираться, и их содержимое не должно быть доступно для детей.

Крепление оборудования к какрасной стене

Наряду с изменением сантехнических коммуникаций вам придется сделать дополнительные распорки или рамы для крепления оборудования.

Для добавления распорок или рам придется снимать штукатурку или вырезать в гипсокартоне отверстия в местах крепления. Когда каркас стены будет открыт, можно прибить дополнительные распорки. Можно вставить опорную раму. Раз уж открыта внутренняя полость стены, можно провести подающие и отводящие трубы внутри стены. В завершение поставьте гипсокартонную заплату и аккуратно заделайте ее.

Планирование коммуникаций

Простейший вариант при модернизации ванной комнаты — поставить новое оборудование на старые места. В этом случае сантехнические работы будут сведены к минимуму. Если каждый прибор уже подсоединен через запорный вентиль и гибкие подводящие шланги (подводки), то их легко можно менять просто по одному. Если индивидуальных запорных вентилей нет, тогда придется отключать воду ближайшим запорным вентилем или осушать всю систему, если нет другого выбора.

При переносе туалета прокладка нового выпускного участка иногда бывает трудной, а во многих случаях и вообще невозможной. В качестве варианта можно установить специальный измельчитель — мацератор. Это устройство может качать измельченные отходы по тонким трубам в основной канализационный стояк и делает возможной установку туалета почти в любом месте.

Для душа может требоваться индивидуальный подвод воды непосредственно из резервуара или из магистрального водопровода, а не от ближайшей подводящей трубы. Это помогает сохранять давление и снижает температурные колебания. Перенос других сантехнических приборов требует врезки тройников в подводящие трубы и прокладку отводящих труб в новые места.

Фото 1 Проверка геометрических параметров качества стяжки с помощью двухметровой рейки и проволочки диаметром 2 мм Фото 2 Проверка геометрических параметров качества штукатурки стен с помощью двухметровой рейки Фото 3 Один из самых древних инструментов строителей - отвес - никогда не ошибается Фото 4 Шланговый водяной уровень может ошибиться, если в него попали пузырьки воздуха. Но заметить и устранить эту неисправность в данном случае гораздо легче, чем при использовании пузырькового и электронного уровней. Незаменим при переносе отметок "за стену" Фото 5 Тестер, он же мультимер, он же универсальный вольтметр - незаменимый прибор электрика Фото 6 Гидравлический пресс для испытаний трубопроводов систем отопления и водоснабжения

Предположим, хозяевам квартиры создали интересный и технологичный проект, нашли замечательных строителей и заключили с ними строгий договор, уладили все вопросы с субподрядчиками и поставщиками. Можно ли теперь забыть о стройке и появиться там только для разрезания красной ленточки? Если заказчик дорожит временем, нервами и деньгами, рисковать не стоит. Ведь ремонт - не конвейер, а творческий процесс. И процесс этот может сразу же пойти не по теоретической схеме, изложенной в нормативных документах и договоре, а в соответствии с интересами строителей, субподрядчиков, соседей и пр., отстаивающих собственную выгоду. А она крайне редко совпадает с потребностями владельца ремонтируемой квартиры. Строители легко и быстро подтвердят правоту классика: "Мертва теория, мой друг, лишь древо жизни вечно зеленеет". Живые люди с их сиюминутными интересами тут же забудут про все свои "бумажные" обязательства, если им об этом периодически не напоминать. Таким образом, основная задача заказчика - добиться полного выполнения договорных обязательств всеми участниками ремонта. Задача сложная, поэтому многие берут себе для ее успешного решения помощников. Несмотря на то что рынок подобных услуг только формируется, в Москве уже есть несколько фирм и частных строительных менеджеров, осуществляющих как полное управление стройкой, так и выполнение отдельных функций: технический надзор, экономическое и юридическое сопровождение ремонта, представительство в различных инстанциях и т. д. Отличаются эти "управляющие компании" от генподрядчика или администрации строительных фирм тем, что заказчик выплачивает им оклад, не зависящий от сметы и неудач строителей. Так что эти компании смело вскрывают недостатки и втайне заинтересованы в вечном продолжении ремонта, хотя открыто об этом, конечно же, не говорят. Другая крайность в работе "контролеров" - отсутствие в их докладах сообщений о нарушениях. Скорее всего, они просто редко появляются на объекте или не утруждают себя трудоемкими процедурами проверок. И, наконец, самое ужасное для клиента - сговор "контролеров" со строителями. Все эти обстоятельства заказчик должен иметь в виду при подборе себе помощников. Лучше всего воспользоваться рекомендациями близких людей, которым вы доверяете. Ниже мы приводим выдержку из договора с одной из курирующих стройки фирм, где перечислены ее обязанности и форма расчетов с клиентом. Перечень обязанностей, форма отчетности и степень ответственности организации технико- экономического надзора над проведением строительно-монтажных работ 1. В обязанности организации технико-экономического надзора (далее по тексту - технадзора) за проведением строительно-монтажных работ (СМР) входит: Проведение тендера (по желанию Заказчика) среди Подрядчиков (не более трех участников) с экспертизой смет, графиков выполнения работ и формы договоров. По результатам тендера представитель технадзора докладывает Заказчику о положительных и отрицательных сторонах предложений каждого Подрядчика, свое мнение о реальности сроков выполнения работ, соответствии цен Подрядчиков рыночным ценам на момент проверки сметы, характеристиках качества заложенных Подрядчиком материалов и прогрессивности используемых технологий. После выбора Заказчиком Подрядчика - анализ формы (текста) Договора и при необходимости внесение изменений в его содержание по согласованию с Заказчиком. При проведении СМР - осуществление текущего контроля над выполнением работ, включающего в себя: контроль соблюдения технологической последовательности СМР; контроль соответствия используемых материалов указанным в смете; контроль качества работ в соответствии с требованиями СНиПов; приемку скрытых работ (о приемке скрытых работ Подрядчик должен предупредить инспектора технадзора не менее чем за двое суток и подготовить соответствующие акты. В случае невыполнения этих требований вина за самовольное проведение работ, следующих за скрытыми, полностью лежит на Подрядчике. Заказчик в этом случае может потребовать полного демонтажа закрывающих покрытий и нового монтажа их за счет Подрядчика); контроль соблюдения СНиПов при производстве работ; ведение тетради технического надзора; проверку исполнительной документации на коммуникации (электрика, сантехника, "слаботочка", отопление). Осуществление приемки работ по электрике, сантехнике, водоснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию в соответствии с действующими СНиПами и документальное подтверждение приемки Подрядчиком соответствующими актами или занесением в тетрадь технадзора. Проверка выставленной Подрядчиком к оплате процентовки выполненных работ и использованных строительных материалов. Конечная приемка работ и составление списка недостатков с оценкой рыночной стоимости их устранения. Контроль над соответствием проекту реальной геометрии объекта в процессе строительства проводит архитектор, технадзор за это не отвечает. Технадзор не несет ответственности и за несостоятельность технических решений инженерной части проекта, но проверяет соответствие проводимых работ проекту. Технадзор отвечает за состоятельность технических решений и расчетов инженерной части проекта только в случае проведения его экспертизы (оплачивается дополнительно). Замечания к строителям, архитекторам и поставщикам представители технадзора заносят в прошнурованную, пронумерованную и опечатанную (или подписанную) Заказчиком "Тетрадь технического надзора", хранящуюся на объекте. За ее целостность и сохранность Подрядчик несет материальную ответственность в размере, указанном в договоре. 2. Формой отчетности технического надзора перед Заказчиком служат записи в тетради технадзора и устные доклады Заказчику. 3. Технический надзор несет финансовую ответственность за качество СМР и соответствие их СНиПам (после приемки работ) в пределах величины месячной оплаты услуг технадзора Заказчиком. Технадзор не отвечает за сроки выполнения работ Подрядчиком. 4. Приемка работ представителями технадзора не освобождает Подрядчика от материальной ответственности перед Заказчиком за некачественное выполнение этих работ (СНиП 1.06.05-85). 5. Оплата услуг технадзора осуществляется Заказчиком помесячно с авансовым платежом. Представители технадзора приступают к выполнению своих обязанностей после оплаты Заказчиком 50% месячной стоимости услуг технадзора. По окончании месячного срока Заказчик оплачивает оставшиеся 50% стоимости услуг технадзора, если не имеет претензий к их исполнению. Далее мы постараемся "расшифровать" канцелярский язык документа, то есть сделать его понятным не специалистам, а также акцентируем внимание потенциальных заказчиков на основных проблемах, сопровождающих ремонт. Начнем с соседей (особенно этажом ниже), которые явно будут не в восторге от предстоящей стройки. В современных элитных домах, где большинство жильцов делают серьезные перепланировки и поэтому с пониманием относятся к соседям, еще не доделавшим свою квартиру, домоуправлениями официально устанавливаются дни недели и время суток, когда строителям разрешается работать. Обычно это с 10 до 18 часов в будни, а в выходные и праздничные дни - никакого шума, чтобы не беспокоить уже переехавших. Такую методику имеет смысл перенести и на все остальные дома во избежание неприятностей, которые легко может устроить солидному заказчику даже бабушка-пенсионерка, проживающая под его ремонтируемой квартирой. Ей достаточно будет просто позвонить участковому, а уж он-то не упустит возможности оштрафовать строителей за пребывание в Москве без регистрации, работу без лицензии, уклонение от уплаты налогов, несоблюдение правил техники безопасности и т. д. Обычно участковые, узнав о таком объекте на своей территории, ходят туда как на работу. Особенно если деньги нужны. Угадайте, из чьего кармана эти деньги? Если привлечения участкового соседям покажется недостаточным, они могут пожаловаться в ДЭЗ, налоговую полицию, заклеймить хозяина в СМИ. И каждая из этих организаций доставит заказчику немало хлопот. Лучше уж сразу обсудить приемлемые для всех условия и не портить отношений. Часто кажущиеся непреодолимыми конфликты решаются простыми техническими средствами. Например, в старых домах с деревянными перекрытиями и лепниной серьезное беспокойство соседей снизу вызывают якобы увеличивающиеся трещины в потолке. Жильцы абсолютно уверены, что проект усиления перекрытия рассчитан неправильно и что под тяжестью конструкций потолок у них обязательно рухнет. Приезды инженера с объяснениями, показ реального устройства усиления, опирающегося только на несущие стены, зачастую не имеют никакого эффекта. А вот приклеенные на трещины на потолке их квартиры полоски обычной бумаги (маячки) сразу унимают подозрительность, если, конечно, не разрываются со временем по трещине. При разрыве же маячков надо срочно прекратить все работы, проверить расчеты и соблюдение необходимых технологий. Очередность различных видов строительно-монтажных работ определяется целым рядом факторов, главными из которых являются: объем и состав СМР; привязка к срокам поставок оборудования и материалов; наличие в данный момент необходимых специалистов; оптимизация финансовых затрат и продолжительности ремонта. Анализ этих факторов для каждого конкретного случая и даст оптимальную технологическую последовательность. Поэтому нельзя однозначно сказать, что, например, сначала надо залить стяжку, а затем уже возводить перегородки. И тот и другой варианты одинаково возможны, и каждый из них имеет свои достоинства и недостатки. А посему просим не воспринимать приведенную ниже последовательность СМР как догму. Итак, оптимальная, с нашей точки зрения, очередность выполнения СМР для квартиры: 1. Демонтаж всего лишнего: перегородок, бракованной стяжки, штукатурки и пр. Сразу же можно заказать окна, если они подлежат замене. При заказе надо учесть толщину утеплителя потолка, стен и пола. Обычно на величину утепляющих конструкций в оконные проемы ставят так называемые доборные профили (в фирмах по производству окон вам предложат несколько их типоразмеров) - металлопластиковые пустотелые короба, к которым затем крепятся сами оконные блоки. К этим же доборам впоследствии либо прикручиваются профили для гипсокартона, либо примыкают стены из традиционных материалов. 2. Разметка квартиры в соответствии с проектом и внесение изменений в последний в случае необходимости. Если разметка, произведенная совместно с архитектором в начале стройки, сохранится до чистовой штукатурки и облицовки поверхностей, это избавит всех участников ремонта (в том числе заказчика) от неопределенности и возможных накладок. Поэтому в качестве реперов удобно использовать металлические анкерные винты с наружным диаметром 10 мм и длиной 130-150 мм. Из плиты перекрытия такой "маячок" должен выступать на толщину предполагаемой стяжки плюс 10-20 мм, чтобы сохраниться и после заливки последней. Для обозначения одной прямолинейной перегородки достаточно четырех таких анкеров, отмечающих ее чистовые проектные очертания (после отделки), для оштукатуривания существующей прямолинейной стены нужны два "маячка". Замеры производятся от осей анкеров. При сверлении отверстий в плите перекрытия важно держать бур вертикально, чтобы уменьшить погрешность разметки. Вообще говоря, отверстия для установки анкеров сверлят, если предварительная разметка (с помощью тонкой шкурки) показала возможность точной реализации проекта. В противном случае надо попробовать взять за базу другую поверхность (или ось) и повторить разметку. Обычно хватает двух-трех попыток (итераций). Особое внимание следует обратить на соответствие "критичных" размеров (под мебель, оборудование и пр.) имеющимся углам в 90°. Прямые углы важны для стен ванной комнаты, угловой кухни, помещений с плиточными, паркетными и дощатыми полами. Поскольку проверить углы по угольнику, пусть даже и с полуметровой базой, можно лишь приблизительно, лучше использовать теорему Пифагора с максимально возможными в данном помещении длинами катетов. Согласитесь, лучше повозиться с разметкой, чем потом переделывать уже готовые стены. Кроме того, в процессе разметки архитекторы, как правило, вносят в проектные размеры по нескольку исправлений. 3. Привязка теоретической отметки чистого пола к физической отметке на стене, например, у двери лифта. От этого репера любое заинтересованное лицо может всегда восстановить "нулевую линию" в квартире, поскольку обычно полы и стены около лифта уже не переделываются. "Физического ноля" на стенах квартиры недостаточно, так как их поверхность постоянно в работе - штукатурится, шпаклюется, облицовывается, и при этом стирается нулевая линия. Реперную отметку удобно установить на высоте 1500 мм от чистого пола - чтобы не приседать при работе с водяным уровнем и вести пересчет от целого числа. Расстояние от реального пола до физической черты у двери лифта, разумеется, может оказаться другим - главное, чтобы это соотношение было отмечено записью в тетради технадзора. "Физический ноль" должен дать архитектор, учитывая реальное состояние поверхностей квартиры, "пироги" полов, высоты подвесных потолков, ниши под мебель и пр. 4. После установки нулевой линии выполняют проемы в стенах и перекрытиях. При этом надо обратить внимание на строгое соблюдение технического проекта и технологических рекомендаций. На этом же этапе можно заказать окна и входную металлическую дверь. 5. Далее идет устройство кирпичных, блочных и прочих перегородок без штукатурки или монтаж каркасов под гипсокартонные перегородки, которые облицовываются лишь с одной стороны. При этом надо иметь в виду, что "покрытия из листов сухой гипсовой штукатурки не должны быть зыбкими, при легком простукивании деревянным молотком в стыках не должны появляться трещины; провесы в стыках допускаются не более 1 мм" (СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"). Провести такой эксперимент можно будет лишь после малярки, но озаботиться его положительным исходом необходимо уже сейчас. Под штукатуркой обычно прячут электропроводку и слаботочные коммуникации, а в каркасы, кроме этого, можно спрятать трубы водопровода, отопления и канализации. Ошибиться в размещении перегородки между двумя шнурками, натянутыми по разметочным анкерам, сложно даже при большом желании. К этому времени обычно уже готовы новые окна, после установки которых утепляются балконы и лоджии, если это необходимо. 6. За устройством перегородок следует разводка коммуникаций - электрики, слаботочных сетей (телефон, антенный и "тарелочный" кабели, провода охранно-пожарной сигнализации и домашнего кинотеатра), отопления, водопровода, канализации, воздуховодов вентиляции и трубопроводов кондиционирования. На этом этапе следует обратить внимание на строгое соблюдение нормативных документов - СНиПов, ПУЭ и др. Например, скрытую прокладку электропроводки в штукатурке стен разрешается делать только проводом в двойной изоляции, а в конструкциях перегородок и подвесных потолков "из сгораемых материалов - только в металлических трубах, коробах, металлорукавах; за потолками из несгораемых или трудносгораемых материалов - в винипластовых или аналогичных трубах, коробах, металлорукавах, а также кабелями и защищенными проводами, имеющими оболочки из трудносгораемых материалов" (ПУЭ 2000 г., Глава 7.1 "Электрооборудование жилых и общественных зданий", пп. 7.1.29, 7.1.32). "Линии групповой сети, прокладываемые от групповых щитков до штепсельных розеток, должны выполняться трехпроводными (фазный, нулевой рабочий и нулевой защитный проводник)" - там же, п. 7.1.33. Шлейфы металлорукавов с проводами в стяжке под паркетные полы должны располагаться на некотором расстоянии от стен, чтобы можно было закрепить край фанеры. Вообще прокладывать коммуникации лучше в подвесных потолках и стенах, а стяжку для этих целей использовать только в крайнем случае, поскольку для замены и ремонта проводов вскрыть стену или потолок дешевле и проще, нежели полы, особенно паркетные. Нелишне также напомнить, что начиная с 1999 г. "в групповых сетях, питающих штепсельные розетки, следует применять УЗО с номинальным током срабатывания не более 30 мА" (там же, п. 7.1.79). Ранее это правило распространялось только на розетки в ванных комнатах. К сожалению, объем статьи не позволяет рассказать обо всех прелестях устройств защитного отключения (УЗО) и принципе их работы. Скажем коротко: исправное УЗО полностью исключает случайное поражение электрическим током и пожар из-за дефектной электропроводки в цепях, которые им защищены. Надо только не забывать проверять его "в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя". Тем более что это совсем не сложно: просто нажать кнопку "тест" и после успешного срабатывания поместить "клювик" в рабочее положение. Наши ПУЭ рекомендуют выполнять тестирование раз в месяц. На западе УЗО получили широкое распространение еще в 60-70 годы XX века. При разводке водоснабжения и отопления следует использовать "фирменные" шаровые краны, приобретенные в специализированных магазинах. Кассовый чек желательно сохранить, чтобы можно было предъявить претензию в случае неисправности. Надо иметь в виду, что ко всем вентилям водопровода и отопления должен иметься доступ (лючки, съемные плитки на магнитах и пр.); на поворотах канализационных труб необходимо установить "ревизки" так, чтобы можно было до них добраться в случае форс-мажора без сноса стен в ванной комнате. Если позволяют финансы, можно установить на водопровод систему "водостоп", автоматически отключающую воду с помощью электромагнитного вентиля при увлажнении специальных датчиков, монтируемых в полу ванной комнаты и кухни. Полный комплект (без установки) такой системы на вводы горячей и холодной воды стоит примерно $ 450. После прокладки скрытых коммуникаций, но до их заделки строители должны провести их испытания в соответствии с действующими нормативами, а также выполнить и передать клиенту исполнительную документацию. Функция исполнительной документации заключается в том, чтобы любое заинтересованное лицо, в том числе Заказчик, после заделки коммуникаций мог определить их местонахождение (в стене, потолке, под полом). Это актуально для паркетчиков, крепящих фанеру к стяжке, монтажников, устанавливающих аксессуары в санузлах и настенные полки в комнатах и т. д. Но нужнее всего исполнительная документация хозяевам квартиры - ведь, даже развешивая картины, надо знать, в каком месте стены проходят провода, не говоря уж о более серьезных переделках интерьера в будущем. Исполнительную документацию выполняют обычно те специалисты, которые монтировали коммуникации, а проверяет инспектор технадзора или сам Заказчик. Схемы могут быть нарисованы и от руки - главное, чтобы они содержали развертки всех стен, полов и потолков, в которых проходят провода и трубы, имели идентифицирующие подписи и разборчивые размеры. Количество размеров, привязанных к будущим чистовым поверхностям, должно быть достаточным для однозначного определения области залегания коммуникаций. Заявление строителей, что они все делают по проекту, который и может служить исполнительной документацией, не выдерживает никакой критики, так как в чертежах указываются лишь приблизительные трассировки, да и те без привязок к ограждающим поверхностям квартиры. Испытания трубопроводов систем водоснабжения производятся в соответствии со СНиПом 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы", п. 4.4: "Выдержавшими испытания считаются системы водоснабжения, если в течение 10 минут нахождения под пробным давлением (в 1,5 раза выше рабочего) при гидростатическом методе испытаний не обнаружено падения давления более 0,5 кгс/см2 и капель в сварных швах, трубах, резьбовых соединениях, арматуре и утечки воды через смывные устройства". Для системы отопления "падение давления не должно превышать 0,2 кгс/см2 в течение 5 минут" (там же, п. 4.6). Избыточное давление создается специальным гидравлическим прессом с исправными приборами, наличие которого на объекте должны обеспечить строители за свой счет. Предложение "опрессовать трубы рабочим давлением" лучше отклонить, потому что как раз в момент проверки давление в системе может быть заниженным. Кроме того, как показывает практика, при увеличении давления в 1,5 раза относительно рабочего в 80% случаев где-нибудь обнаруживается течь, которой не было при нормальном состоянии системы. Канализацию проверяют "методом пролива воды путем одновременного открытия 75% санитарных приборов, подключенных к проверяемому участку в течение времени, необходимого для его осмотра. Выдержавшей испытание считается система, если при ее осмотре не обнаружено течи через стенки трубопроводов и места их соединений" (СНиП 3.05.01-85, п. 4.13). Под места соединений для удобства можно подложить чистые листы бумаги, на которых сразу будут видны капли в случае протечки. До заделки хорошо бы проверить мегомметром сопротивление изоляции электропроводки или хотя бы "прозвонить" ее тестером. Повторить проверку надо будет и после завершения всех крепежных работ: монтажа гипсокартона, фанеры, карнизов, плинтусов и пр. Необходимо иметь в виду, что "все соединения и ответвления установочных проводов должны быть выполнены сваркой, опрессовкой в гильзах или с помощью зажимов (в просторечии - клеммников) в ответвительных коробках" (СНиП 3.05.06-85, п. 3.34). То есть никакие скрутки не допускаются. В последнее время часто обходятся вообще без ответвительных (распаячных) коробок. Подводку к каждому потребителю тянут непосредственно из распределительного щитка, несмотря на то что расход проводов при этом значительно увеличивается. 7. После разводки и проверки коммуникаций закрывают гипсокартоном каркасы перегородок, делают гидроизоляцию в санузлах и на кухне и приступают к устройству стяжки, установив перед этим входную дверь. С этого момента начинаются отделочные работы, которые "должны выполняться при положительной температуре окружающей среды и отделываемых поверхностей не ниже +10°С и влажности воздуха не более 60%. Такую температуру в помещении необходимо поддерживать круглосуточно, не менее чем за 2 суток до начала и 12 суток после окончания работ, а для обойных работ - до сдачи объекта в эксплуатацию. Работы по нанесению синтетических лакокрасочных покрытий и покрытий из листовых полимерных материалов следует выполнять при температуре окружающего воздуха и защищаемых поверхностей не ниже +15°С" (СНиП 3.04.01-87). Больших надежд на гидроизоляцию возлагать не стоит - от серьезного потопа она все равно не спасет. Поможет только от локальных утечек, например, если вырвало из канализации сливной шланг стиральной машины и вся вода из бака оказалась на полу. Да и эта вода не проявится на потолке у соседей снизу лишь в том случае, если пол ванной комнаты представляет собой замкнутое со всех сторон "корыто", на стенки которого тоже заведена гидроизоляция. Если же полы санузлов и других помещений квартиры делаются, как сейчас модно, в одном уровне, гидроизоляция нужна только для галочки. Вроде как соблюли норматив, а на самом деле его нарушили. Интересно, что такая профанация практически всегда устраивает ответственных лиц домоуправлений и даже "дорогих" кондоминиумов. Они придираются к мелочам, а столь серьезное нарушение легко "актируют" у строителей. Происходит это, скорее всего, машинально - ведь они же видят реальный гидроизолирующий слой на полу с заводом на стены и не обращают внимания на "прорыв корыта" через дверной проем. Часто также можно наблюдать, как одни специалисты тщательно делают гидроизоляцию и заливают по ней выравнивающую стяжку. Затем приходят другие мастера той же фирмы и укладывают электрические теплые полы, закрепляя монтажную ленту саморезами через стяжку и гидроизоляцию. А после укладки плитки еще и унитаз к полу прикрутят длиннющими шурупами, которые войдут даже в плиту перекрытия. Правильнее было бы вообще не покупать монтажную ленту, а кабель "примораживать" к стяжке алебастром. А пластмассовый дюбель для крепления унитаза предварительно обмазать силиконовым герметиком или окунуть в битумную мастику; то же сделать и с шурупом. Распространенное отношение к стяжке и штукатурке как к чему-то второстепенному, черновому - опасное заблуждение. Качество оснований под чистовые покрытия не менее важно, чем качество самих покрытий, большинство дефектов в которых возникает как раз из-за брака "подстилающих слоев". Многие почему-то готовы заплатить плиточнику $ 20 за квадратный метр укладки, а на стяжку жалеют и $ 8. Действительно, желающие сделать дешевую стяжку всегда найдутся - но будет ли это стяжка? Ведь качество стяжки, в отличие от облицовки кафелем, проверить гораздо сложнее. Тут нужны специальные инструменты и кропотливая работа (как раз для технадзора), потому что на первый взгляд новая стяжка и штукатурка всегда кажутся ровными. Происходит это из-за их темно-серого матового цвета, который практически не отражает падающего света и, соответственно, скрывает неровности. Но если приложить к поверхности двухметровое правило (обычно это алюминиевая рейка), могут обнаружиться недопустимые просветы. В соответствии со СНиПом 3.04.01- 87 "Изоляционные и отделочные покрытия", просветы между двухметровой рейкой и стяжкой под паркет, линолеум или плитку ПВХ не должны превышать 2 мм, "под покрытия из плит других видов, торцевой шашки и кирпича, настилаемых по прослойке из горячей мастики, поливинилацетатно-цементно-бетонные покрытия и под гидроизоляцию - 4 мм, стяжек под покрытия других типов - 6 мм". Иными словами, если проволочка соответствующего диаметра не пролезает в щель между правилом и стяжкой при любой ориентации правила, то стяжка может считаться удовлетворительной (на фото 1 показан брак). Кроме того, поверхность стяжки не должна иметь отклонений от горизонтали "более 0,2% соответствующего размера помещения" (там же). Но это еще не все, ведь через несколько недель после заливки стяжка может измениться до неузнаваемости - покроется трещинами, выкрошится отдельными местами, начнет отслаиваться от основания - "бунить" (или "бубнить"), а также увеличатся "неровности плавного очертания". Причины этого могут быть самыми разными: использованы некачественные материалы, нарушена технология или за стяжкой плохо "ухаживали" - не поливали водой, неравномерно нагревали и пр. Вообще говоря, однозначно качество стяжки можно оценить примерно через месяц после ее заливки. Соответственно, и оплату работ по ее устройству желательно передвинуть на тот же срок. При выборе материалов для устройства стяжки надо иметь в виду, что не всякая сухая смесь хороша. Кроме песка и цемента в растворе должен присутствовать пластификатор, который либо добавляется во время его приготовления, либо уже имеется в сухой смеси. Сейчас разными производителями выпускаются специальные составы со всеми необходимыми добавками - отдельно для стяжки и отдельно для штукатурки. Правда, мешок такого продукта стоит раза в два дороже, чем обычные составы, но работать с полностью готовой к употреблению смесью надежнее, поскольку исключается "человеческий фактор" - возможные ошибки при дозировании компонентов. Если вы живете в населенном пункте, до которого еще не дошли специализированные сухие смеси и пластификаторы, можно воспользоваться "старинной социалистической методикой": на пятидесятикилограммовый мешок сухой смеси песка с цементом надо добавлять один литр клея ПВА при замешивании раствора, который станет от этого пластичнее, а стяжка - прочнее. Не менее важным, чем состав раствора, для качества стяжки является соблюдение технологии ее устройства. "Перед укладкой раствора основание должно быть обеспылено и огрунтовано специальным составом" (СНиП 3.04.01-87). В условиях стройки полностью осуществить это требование затруднительно, поскольку в процессе замешивания и подноса раствора к месту укладки основание все равно загрязняется. И через месяц эти "дорожки" как раз будут отслаиваться ("бунить" при простукивании). Важна и правильная консистенция: слишком густой раствор приведет к отслаиванию и растрескиванию, слишком жидкий будет очень долго сохнуть и превратится из-за неравномерного оседания в "поверхность плавного очертания" вместо плоскости. Чтобы стяжка не трескалась в местах расположения маячных труб, "торцевые поверхности уложенного участка после снятия маячных или ограничительных реек перед укладкой смеси в смежный участок должны быть огрунтованы и увлажнены" (СНиП 3.04.01-87). И, наконец, надо не только верно подобрать материалы и соблюсти технологию заливки стяжки, но еще некоторое время за ней правильно "ухаживать": "подстилающие слои, стяжки, монолитные покрытия на цементном вяжущем должны в течение 7-10 дней после укладки находиться под слоем постоянно влажного водоудерживающего материала" (СНиП 3.04.01-87). Ну, кто теперь скажет, что хорошую стяжку сделать проще, чем уложить плитку? Если же ваши строители чего-то не учли и через месяц стяжка стала "горбатой", потрескалась и местами отслоилась от основания, так и это лечится (желательно за счет виновных). До состояния плоскости поверхность доводят с помощью самовыравнивающихся смесей, а в местах отслаивания фанеру под паркет крепят длинными анкерными винтами через стяжку, в плиту перекрытия. И еще. Стяжка - излюбленное место, куда недобросовестные мастера прячут необоснованное завышение сметы. Для сведения: на 1 м2 стяжки толщиной 2 см уходит примерно один мешок (50 кг) сухой смеси. Зная среднюю толщину стяжки (по обмерочным чертежам и нулевой отметке), можно легко проверить сметные расчеты строителей. При комнатной температуре и влажности не более 60% стяжка за трое суток набирает 70% прочности, после чего можно приступать к штукатурным и плиточным работам. 8. Штукатурные и плиточные работы. "Допускаемая влажность кирпичных, каменных и бетонных оштукатуриваемых поверхностей не должна превышать 8%" (СНиП 3.04.01-87). Для штукатурки цементно-песчаным раствором справедливо практически все сказанное по поводу стяжки. Но, в отличие от стяжки, поверхность которой должна быть строго горизонтальной, в связи с чем ее рекомендуется "укладывать сразу на расчетную толщину, указанную в проекте" (СНиП 3.04.01-87), поверхность штукатурки должна получиться строго вертикальной, и поэтому "допускаемая толщина однослойной штукатурки при применении всех видов растворов, кроме гипсового, - до 20 мм, из гипсовых растворов - до 15 мм. При устройстве многослойного штукатурного покрытия каждый последующий слой необходимо наносить после схватывания предыдущего" (там же). К сожалению, в реальности этот норматив часто нарушается, штукатуры стараются "набрасывать" слои сразу максимальной толщины, что и приводит позже к растрескиванию. Проверять и принимать штукатурку, так же как и стяжку, рекомендуется недели через 3-4 после окончания работ. За это время покрытие может отдельными местами "подтянуться", отслоиться ("бунить" при простукивании) и покрыться тонкими зигзагообразными трещинками ("паутиной"), которые отчетливо проявляются при огрунтовке стен. Если начать малярные работы через неделю после окончания штукатурных, эта "паутина", а то и более серьезные трещины могут проступить уже на окрашенной поверхности. Поэтому штукатурка должна "выстояться" хотя бы недели три. А затем, для подстраховки, ее еще проклеивают специальной укрепительной тканью и лишь потом шпаклюют. Если позволяют финансовые возможности, для выравнивания поверхностей, особенно бетонных, лучше применять не цементно-песчаные, а гипсовые смеси типа Rotband. Они менее капризны к нарушениям технологии, имеют лучшую адгезию к основаниям, практически не трескаются - если только вместе со стеной. Основным их недостатком является цена: в 5-8 раз выше обычных цементно-песчаных смесей и в 3-4 раза - специализированных, типа "Бирсс". Геометрические критерии качества штукатурных работ таковы: "Отклонения от вертикали (горизонтали) оштукатуренной поверхности не должны превышать (в мм на 1 м): при простой штукатурке - 3, улучшенной - 2, высококачественной - 1. Неровности поверхностей плавного очертания (на 4 м2): при простой штукатурке - не более 3, глубиной (высотой) до 5 мм, улучшенной - не более 2, глубиной (высотой) до 3 мм; высококачественной - не более 2, глубиной (высотой) до 2 мм" (СНиП 3.04.01-87). Эти параметры важны не только из-за того, что после малярной обработки на высококачественно оштукатуренной стене не будет заметно "вмятин", но и с технологической точки зрения. Толстый шпаклевочный слой, выравнивающий кривую штукатурку, может потрескаться и отслоиться. Нормируются также и "отклонения оконных и дверных откосов, пилястр, столбов, лузг и т. п. от вертикали и горизонтали. Они не должны превышать: при простой штукатурке - 4 мм на 1 м, улучшенной - 2 мм на 1 м и высококачественной - 1 мм на 1 м. Отклонения радиуса (проверяемого лекалом) криволинейных поверхностей от проектной величины (на весь элемент) не должно превышать: при простой штукатурке - 10 мм, улучшенной - 7 мм, высококачественной - 5 мм. Отклонения ширины откоса от проектной не должны превышать: при простой штукатурке - 5 мм, улучшенной - 3 мм, высококачественной - 2 мм" (СНиП 3.04.01-87). Проверку геометрической составляющей качества штукатурных работ производят с помощью отвеса, пузырькового уровня и двухметровой рейки-правила. Особенно тщательно надо проверить места, где будут монтироваться плинтусы, наличники, мебель, столярные изделия - чтобы исключить в будущем щели между ними и стеной. В принципе укладка плитки на гипсокартонные перегородки и стяжку в санузлах может производиться параллельно со штукатурными работами в других помещениях квартиры. Однако, если кафель укладывается на оштукатуренную поверхность, то она предварительно должна быть высушена. Стены под облицовку плиткой должны соответствовать хотя бы категории качества "простая", потому что их выравнивание клеем или мастикой недопустимо, это может привести к отслаиванию плитки. "Толщина клеевой прослойки из раствора не должна превышать 7 мм, из мастики - 1 мм" (СНиП 3.04.01-87). Если у вас по каким-либо причинам нет возможности купить современный плиточный клей, можно еще раз воспользоваться "социалистическим способом": в 10 литрах цементно-песчаного раствора развести 1 литр клея ПВА - получится дешево и прочно. Геометрические критерии качества облицовки следующие: "Облицованная керамическими и стеклокерамическими изделиями поверхность может иметь отклонения от вертикали (в мм на 1 м): наружная - до 2 мм, внутренняя - до 1,5 мм; то же - отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали; неровности плоскости (при контроле 2-метровой рейкой): наружной - до 3 мм, внутренней - до 2 мм. Отклонение ширины шва облицовки не должно превышать ±0,5 мм" (СНиП 3.04.01-87). Затирать швы плитки следует примерно через неделю после ее укладки, чтобы клей высох и набрал необходимую прочность.

Кроме красивых цветных эскизов полноценный дизайн-проект должен быть снабжен необходимыми техническими чертежами и схемами. План ванной комнаты (вид сверху): Вид из гостиной: Раковина. Полотенцесушитель. Сантехнический шкаф. Душевая кабина. Унитаз. Ванна. Монтаж канализации в стене. Вентиляционный короб. Монтаж канализации в подиуме душевой кабины и в фальшкоробке ГКЛ. Короб ГКЛ. Подиум под душевую кабину (бетон).

Если у вас нет такой возможности, следующим по эффективности способом выбора является проведение тендера, результатом которого будет эскизный проект (форпроект). С нашей точки зрения, оптимальное количество участников тендера - трое. При двух "соискателях" трудно выявить явного фаворита, а при количестве участников больше трех анализ проектов становится слишком утомительным занятием. На сегодняшний день опытные и, соответственно, имеющие стабильный круг клиентов частные архитекторы или фирмы вряд ли согласятся участвовать в конкурсе бесплатно. Разработка форпроекта сейчас стоит от $ 500 и выше, следовательно, для проведения архитектурного тендера из трех квалифицированных участников вам понадобится не менее $ 1500. В результате конкурса вы должны получить три архитектурные концепции вашей квартиры, включающие в себя:

1. обмерочные чертежи;
2. общую планировку;
3. планы полов, потолков, развертки стен с указанием типов отделочных материалов;
4. принципиальную расстановку сантехнического оборудования, кухни, радиаторов отопления;
5. принципиальные схемы вентиляции и кондиционирования.

О том, на что следует обратить внимание при оценке форпроектов (и вообще архитектурных проектов), будет сказано ниже.

Если заказчик не готов потратить определенную сумму на тендер и верит в свою безошибочную интуицию, то, посетив

5-7 архитектурных мастерских и ознакомившись с результатами их работы (не только на бумаге, но и на реальных объектах), он вполне сможет решить для себя вопрос выбора. От подобного объезда не уйти и тем, кто хочет организовать конкурс, просто результатом анализа будет выбор нескольких претендентов.

Исключить объезд можно, опубликовав объявление о проведении тендера в одном из ведущих архитектурных журналов. Тогда специалисты найдут вас сами при условии, что объявление будет не очень маленьким (начиная с 1/8 страницы) и в нем будет указано, что организатором конкурса является частный заказчик. Большинство архитекторов научено горьким опытом участия в тендерах крупных компаний и в государственных тендерах, которые, как правило, носят формальный характер - их победитель известен заранее. Затраты на рекламные объявления необходимого формата в "глянцевых" журналах сравнимы с затратами на проведения конкурса. Но экономия в этом вопросе вряд ли целесообразна, поскольку маленькие объявления или объявления в рекламных газетах скорее всего пройдут незамеченными. Поэтому, если нет возможности дать полноценное объявление, лучше повнимательнее изучить опубликованные в тех же журналах работы архитекторов и самому посетить архитектурные мастерские.

При выборе участников тендера следует обратить внимание на ряд организационно-экономических и технических условий.

А. Организационно-экономические требования к архитектурной мастерской

1. Проектировать ваш объект должен именно тот архитектор, работы которого вам понравились при просмотре. Часто бывает так, что этот архитектор уже уволился или занят в другом проекте, и руководство фирмы предлагает другого, работы которого вы не видели.

2. Выясните состав окончательного проекта и его стоимость у каждой фирмы для сравнения их между собой. Важно, входит ли туда инженерная часть, или это лишь архитектурный проект; какие разделы имеются в инженерной части; осуществляет ли фирма согласование перепланировок с разрешительными органами. К осени 2002 г. сложилась следующая ценовая ситуация на рынке проектных услуг по реконструкции квартир (в проект входят: архитектура + подбор мебели + "инженерка" по электрике, слаботочным сетям, сантехнике, утеплению лоджий, вентиляции и кондиционированию):
   
   

   • частные архитекторы (в том числе без лицензий, потому что это для них дорого) - $ 20-30 за 1 м²;
   • архитектурные фирмы (имеющие лицензии на проектные работы) - $ 40-100 за 1 м²;
   • "знаменитые" архитекторы (обычно тоже без лицензий, потому что не считают нужным их открывать, имея внушительный послужной список) - от $ 100 за 1 м².

   В договор с архитектором обязательно надо включить пункт об авторском надзоре. Имеются по крайней мере две причины, по которым авторский надзор необходим. Первая - в рамках авторского надзора архитектор незаметно для заказчика будет исправлять в проекте допущенные им ошибки. Вторая - архитектор окажет активное противодействие упрощению проекта строителями, а попытки упрощения будут обязательно предприняты последними с целью облегчения своей участи. Стоимость авторского надзора начинается со $ 150 в месяц при посещении архитектором объекта 1 раз в неделю.

   Если фирма делает только архитектурную часть, надо иметь в виду, что отдельные "куски" проекта для среднестатистической квартиры в 100 м² будут стоить:
   
   

   • электрика - $ 300-700;
   • слаботочные сети - $ 100-200;
   • сантехника (водоснабжение + канализация) - $ 100-300;
   • утепление лоджий, балконов - $ 100-300;
   • вентиляция и кондиционирование - $ 200-400.

   Утверждение на МВК (Межведомственной комиссии вашего района) серьезных перепланировок (например, проемов в несущих стенах, перекрытиях и т. п.) специализирующиеся на этом фирмы осуществят за сумму, начинающуюся от $ 2000 в течение двух-трех месяцев (у частных маклеров дешевле). Такой большой срок согласований связан прежде всего с тем, что заседания МВК проходят 1 раз в месяц, поэтому начинать надо как можно раньше. Львиную долю затрат на утверждение составляет стоимость проекта усиления проемов. Дело в том, что вмешиваться в несущие конструкции имеют право только авторы общего проекта дома, в котором вы имеете счастье проживать, или 1-2 специализированных института в Москве (если дом старый и найти автора его проекта не представляется возможным). То есть налицо монополия со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Сам по себе проект усиления - вполне тривиальная вещь. Но если вы попробуете "сунуться" за ним самостоятельно и официально, то скорее всего вам просто запретят делать перепланировку под благовидным предлогом заботы о целостности здания.

   Вообще говоря, у проблемы вмешательства в несущие конструкции дома есть 3 возможных решения. Первое - вместе с архитектором найти вариант, минимально ущемляющий ваши желания, но позволяющий отказаться от демонтажа несущих конструкций ("дешево и сердито"). Второе - обратиться в специализированную фирму за вышеуказанную сумму ("дорого, да мило"). Третье - нанять высококвалифицированного инженера, который докажет специалистам института, что ваша перепланировка ничем не угрожает зданию (для искателей приключений). В этом случае о цене вопроса и сроках его реализации можно только догадываться. Хотя был на нашей памяти один случай, когда согласовать сложную перепланировку не смогла даже специализированная фирма, поскольку институтские конструкторы не захотели брать на себя ответственность и осложнять себе жизнь серьезными расчетами. И тут в поле зрения заказчика попал один внезапно освободившийся от своих обязанностей в связи с перестройкой кандидат наук, который все благополучно посчитал, начертил и утвердил в институте-монополисте. Обошлось это заказчику раза в 3 дешевле, чем запрашивала фирма, потерпевшая фиаско. Но случай этот - редкое исключение из общего правила и в настоящее время вряд ли возможен, поскольку подобные кандидаты наук снова востребованы и адекватно себя оценивают. Однако если у вас лично есть инженерное образование...

   Всегда предпочтительнее заказать архитектурную и техническую часть проекта в одном и том же месте. Если же понравившийся архитектор или фирма не делает технической части, надо иметь в виду, что стоимость "инженерки" - не менее 20% от стоимости архитектурной части. Плюс к этому вы будете втянуты в дрязги между двумя независимыми организациями - автором архитектурного проекта и автором инженерной части к нему. Каждая из сторон будет доказывать свою правоту, в результате чего вы можете потерять уйму времени и нервов, а первоначальный архитектурный замысел изменится до неузнаваемости по причине наложения на него всевозможных технических ограничений.

Чтобы этого не произошло

3. Оплату проектных работ следует разделить на этапы:

   • аванс (желательно 25%, хотя архитекторы обычно просят 50% от общей суммы);

   • 50% от общей суммы после выполнения проекта вместе с инженерной частью (неважно, кем будет выполняться эта часть - сотрудниками той же мастерской или сторонней организацией) и официальным утверждением всех перепланировок в соответствующих инстанциях (неважно, будет ли этим заниматься мастерская или придется воспользоваться услугами других людей); этот этап можно разбить на две равные проплаты (по 25%): первую - после окончания архитектурной части, вторую - после "инженерки" и согласований;

   • 25% от общей суммы после приемки проекта в работу подрядной строительной организацией с соответствующим обязательным указанием в договоре, которое должно выглядеть примерно так:

     "Данный проект может быть реализован в полном объеме в рамках квартиры, находящейся по адресу ____________. Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму ________, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Работы обязуемся выполнить за _____ месяцев после получения аванса. Стоимость реализации всех архитектурных и технических решений проекта учтена в вышеуказанной сумме. Все проектные размеры будут выдержаны. В случае возникновения неучтенных при предварительном изучении проекта трудностей в его реализации обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков выполнения работ".

   Разумеется, архитекторы и строители будут не в восторге от таких формулировок, но если они ответственные и квалифицированные специалисты, то бояться им нечего. А с разгильдяями лучше дела вообще не иметь - напрасно потратите деньги и время и все придется переделывать заново. Для большей уверенности архитектора в вашей порядочности в договоре с ним хорошо бы обозначить предельные сроки на разработку инженерной части проекта, согласование с разрешительными инстанциями и выбор строительной организации. На "инженерку" квартиры средней сложности обычно уходит 4-6 недель, на согласование проемов в несущих стенах и перекрытиях - 1,5-3 месяца, на подбор строительной организации - 2-4 недели. Таким образом, определяющим по срокам является согласование на МВК. Но спасает то, что его можно начинать практически одновременно с архитектурным проектированием, поскольку дизайнерская концепция квартиры обычно созревает в течение первых двух недель. После этого целесообразно сразу же запускать по инстанциям схему перепланировки в надежде получить все разрешения одновременно с окончательной готовностью проекта.

   Конечно, перечисленные выше меры не спасут вас от ошибок архитектора, но они помогут выявить эти ошибки еще до финансирования попыток их реализации и сохранить ваши деньги и нервы. Кроме того, вы заранее будете обладать полной информацией о стоимости и сроках реализации фантазий архитектора и в случае необходимости сможете настоять на упрощении проекта.

   Следует насторожиться, если строительная организация без детального изучения проекта соглашается подписать договор с указанными выше формулировками. Скорее всего вы имеете дело с непрофессионалами, которые не понимают, во что ввязываются. Это грозит вам, как минимум, потерей времени на подготовительные работы, в процессе которых выявятся ошибки архитектора (о характерных ошибках - смотри ниже). Но к моменту выяснения этого обстоятельства вы уже оплатите соответствующие работы и материалы и автоматически будете втянуты либо в сложный процесс возвращения денег, либо в не менее сложный процесс устранения недостатков совместными усилиями архитектора и строителей на безвозмездной основе. Если стоимость переделок существенна, то безвозмездный процесс возможен лишь теоретически. А практически - строительная фирма может закрыться, ее ответственные лица и архитектор исчезнуть из вашего поля зрения со всеми вытекающими отсюда потерями. Конкретные действия, которые обычно проводят ответственные профессиональные строители перед приемкой в производство проекта и подписанием договора с заказчиком, будут нами подробно рассмотрены в следующих статьях, а сейчас вернемся к архитекторам.

4. В договоре с каждым участником архитектурного конкурса должна быть указана твердая сумма на выполнение проектных работ в случае его победы в тендере, а также перечислены составные части проекта. Оплата тендера для выигравшего включается в общую стоимость проектирования.

Б. Технические тонкости проекта и рекомендации по его оценке

Системы отопления

Оговоримся сразу: речь пойдет об оценке технической и технологической части проекта. Восприятие художественно-эстетической стороны творения достаточно субъективно, даже профессионалы часто расходятся во мнении об одном и том же. Мы же обсудим вещи практические и однозначные.

Схема водоразбора в спальном санузле

Конечно, архитекторы ошибаются не по злому умыслу, а по рассеянности. Или находясь в творческом порыве, когда совершенно невозможно обращать внимание на всякие глупости вроде нормативных допусков на не вертикальность и не горизонтальность плоскостей в конкретной квартире, необходимости "свободных" размеров в каждой цепочке, нереальности желания спрятать канализационную трубу в несущую стену... И вообще, какие там трубы, когда речь идет ни больше ни меньше о шедевре мирового зодчества! Но вот с точки зрения финансовых и временных затрат на воплощение "шедевра" "глупости" эти имеют огромное значение. Так что иногда полезно опускать архитектора из-за облаков на грешную землю. Нижеперечисленные критерии технически грамотного проекта помогут вам и в ситуации выбора архитектора (при анализе его предыдущих работ).

Начнем с измерительных приборов. Почему-то считается, что если в планировке стоят размеры типа "4721 мм", то архитектор является высококвалифицированным и дотошным специалистом, который "все просчитывает до миллиметра". Не удивляйтесь потом, что такой проект вряд ли будет реализован в первозданном виде. По-настоящему профессиональные строители не возьмутся за выполнение работы "по детскому рисунку", без приведения его к существующим технологическим нормам, после которого может существенно измениться и архитектура.

"Допускаемое отклонение действительной длины" для обычных рулеток (третий класс точности) для размера 4721 мм составляет ±1,2 мм (ГОСТ 7502-98). И это "при температуре окружающей среды 20°С и натяжении измерительной ленты рабочим усилием 10 ± 1 Н" (цитата из того же ГОСТа). То есть даже при соблюдении всех этих идеальных условий размер "4721 мм" при измерении одной рулеткой может быть равен 4719,2 мм, а другой - 4722,2 мм. К инструментальной следует добавить косвенную (±1 мм) и случайную погрешность, вызванную сложными условиями измерений (уровень к рулетке обычно не прикладывают, прямой угол тоже определяют "на глаз" и температуру с натяжением не тарируют). В результате получается, что перенести планировку с чертежа на объект с помощью обычных рулеток в условиях стройки с точностью, большей ±5 мм, вряд ли возможно. И это свидетельствует не о низкой квалификации строителей, а о суровой реальности, которую архитектор должен учитывать. Ведь для того чтобы получить превосходную архитектуру, совсем не обязательно морочить голову строителям миллиметрами. Если же какой-то определяющий размер должен быть выведен с точностью до миллиметра, в проекте необходимо акцентировать на этом внимание. Чтобы подрядчик в смете заложил космические технологии и приборы, а заказчик заранее узнал о предстоящих (космических) затратах. Итак, при проверке проекта полезно иметь в виду:

Правило №1.
Оптимально, если планировочные размеры (даются в миллиметрах) оканчиваются на "0" или на "5".

Теперь о допусках. В монолитном или панельном домостроении нормативные допуски геометрических размеров в пределах квартиры площадью 100 м² составляют сантиметры (кому интересны подробности, может открыть соответствующие СНиПы). С учетом низкой квалификации дешевых "иностранных" рабочих эти отклонения могут вырасти и до десятков сантиметров. Например, 10-15-сантиметровая разница в диагоналях прямоугольной стометровой "коробки" - не такая уж большая редкость. А 3-5-сантиметровые отклонения от вертикальности стен и горизонтальности плит перекрытия можно найти практически в каждой квартире.

Это обстоятельство почему-то ускользает от внимания архитекторов. На обмеры они обычно выезжают только с рулеткой. Замеры производятся лишь в двух-трех точках ограждающих конструкций и совершенно необоснованно привязываются потом к целой стене или плите перекрытия (рис. 1, 2). Как правило, у архитекторов нет ни желания (на детальный обмер потребуется 2-3 дня), ни инструментов (отвес, водяной уровень с длиной шланга от 10 м и т. д.) для проведения тщательного "провешивания" и "пробивки уровня" объекта. Термин "провешивание" обозначает проверку вертикальности стен, колонн и т. п., "пробивка уровня" - это проверка горизонтальности плит перекрытия, балок и т. п. Понимая сложность и скучность задачи обмера, некоторые архитекторы пользуются услугами специализированных фирм, имеющих для этого полный набор инструментов. К сожалению, такой подход тоже не дает полной гарантии от ошибок. Хорошо, если специалисты фирмы подойдут к обмерам ответственно, но нередко на это не хватает ресурсов и времени. А проверить выполненную работу становится возможным лишь в процессе строительства, когда всплывают ошибки. Деньги фирме к этому времени уже заплачены и с нее "взятки гладки".

Исключить "вредное" влияние на проект ошибочных измерений можно двумя путями:

1. Попытками более скрупулезного и точного проведения замеров..
2. Соблюдением при проектировании правила №2.

Правило №2.
Любой одиночный размер при его реализации должен иметь технологический "люфт" в пределах нескольких сантиметров (обычно люфты закладываются в толщину штукатурки, стяжки, фанеры и других оснований для чистовой отделки). Любая цепочка размеров должна иметь хотя бы один "свободный" (или "размер со звездочкой"), который безболезненно для проекта может быть изменен в пределах 5-10 см.

Актуальность описанной выше проблемы подтверждается тем фактом, что за 20 лет работы в области элитного ремонта автор этих строк ни разу не встречал безупречных обмерочных и планировочных чертежей, которые бы полностью подтвердились в процессе строительства. На каждом объекте обязательно "взрываются бомбы замедленного действия", заложенные архитектором при обмерах и в технологических решениях. Для примера приведем два характерных случая из практики.

Рис. 1 Замеры с индексом (А) произведены архитектором, размеры с индексом (Р) - реальные. С, Д - несущие монолитные стены, расположенные под углом более 90° Рис. 2 А - существующий несущий монолитный простенок, Д - сквозные короба вентиляции, Е - проектируемая перегородка, С, В, М - монолитные стены

На рисунках 1, 2 обмерочные и соответствующие им проектные размеры, заложенные архитектором, отмечены буквой "А", реальные размеры - "Р". Указаны также места проведения замеров. На рисунке 1 схематично изображена зона входа в квартиру свободной планировки в новом доме. Справа при входе должен был располагаться короб с нишей для электрощитка и проводов, за ним - зеркальный шкаф для верхней одежды, изготавливаемый под заказ в Италии. Архитектором было сделано 3 вертикальных замера (места указаны на рисунке) вдоль стены входной двери, отличающихся всего на 5 мм, к наименьшему из которых он привязал отметку уровня чистого пола. Существующие монолитные стены и потолок решили не штукатурить, а только зашпаклевать, поскольку они выглядели довольно гладкими. Короб электрощитка был запроектирован из гипсокартона. По контуру между стенами, потолком и шкафом планировался тарированный зазор 5 мм.

Строители выполнили необходимые работы, выдержали проектные размеры, архитектор их проверил и принял. Шкаф благополучно "пришел" из Италии. Но когда приступили к его сборке, выяснилось, что в центральной части он не проходит по высоте, поскольку потолочная плита перекрытия именно там "провисает" на 13 мм по отношению к местам замера. Пришлось снова разбирать шкаф, срочно искать столярную мастерскую, которая не испугается "строгнуть" его нижнюю планку на злополучные 13 мм, не испортив изделия. Понятно, что после такого вмешательства отечественных мастеров итальянский дизайн шкафа отнюдь не улучшился. Заказчик уже смирился со своей участью и лишь злобно наблюдал, как в "вылизанной" квартире снова очищали, выравнивали и красили потолок. Взорвался клиент только тогда, когда все было готово к очередной "примерке" шкафа - а он опять "не влез" - теперь уже по ширине. Опустим ненормативные существительные, прилагательные и глаголы, которыми заказчик щедро награждал архитектора со строителями, и вернемся к технической стороне дела.

Оказалось, что между несущими стенами С и Д не было угла 90°, угол был тупым - стена С уходила на 20 мм (по линии лицевой поверхности шкафа) от перпендикуляра к стене Д, проведенного в точке их пересечения. Стенку гипсокартонного короба электрощитка строители размечали по стене С. Соответственно, стенка эта находилась под острым углом к Д (со стороны шкафа). Поэтому прямоугольное сечение шкафа никак не могло вписаться в полученный параллелограмм. Все было бы не так ужасно, если бы стена С и потолок не были монолитными (несущая арматура открылась после сбивки 10 мм бетона) или хотя бы были оштукатурены. Тогда размеры ниши под шкаф имели бы вертикальные и горизонтальные технологические люфты (читай правило №2), позволяющие не трогать саму мебель. Кроме того, при установке штукатурных маячков строители обязательно заметили бы "провисание" потолка - половина проблемы была бы снята. Но стены и перекрытие были несущими и только шпаклеванными. Поэтому пришлось разбирать гипсокартонный короб электрощитка со всеми вытекающими последствиями, в том числе и в состоянии заказчика.

Самое интересное, что ему пришлось перенести не только двухнедельную задержку сдачи объекта и моральные травмы, но и оплатить все происходящее, так как строители выдержали проектные размеры, а на архитектора можно было только орать - свои деньги он давно получил и оплачивать издержки не собирался ввиду "временной финансовой несостоятельности". Судиться с ним из-за нескольких сотен долларов заказчик посчитал ненужным.

Рисунок 2 поможет нам понять еще одну типичную неприятную ситуацию, безболезненно "разрулить" которую вполне могло бы наличие "свободного" размера в цепочке (смотри правило №2). Индексы у размеров те же, что на рисунке 1, и также изображена зона входа в квартиру. Основными помехами для архитектора были "не убираемые" вентиляционные короба Д (сквозные по всем этажам) и несущий монолитный простенок А. После долгих мучений родилась приемлемая и модная сегодня концепция с плавно переходящими друг в друга пространствами прихожей, кухни и гостиной, отделенными только напольными покрытиями. На кухне и в прихожей решено было положить плитку, в гостиной - паркет. Линия раздела плитки и паркета должна была совпасть с осью простенка А. Правда, проход из прихожей на кухню получался узковатым, но все же соответствовал минимально допустимому по нормативам - 850 мм. Перегородку Е и ограждение вентиляционных коробов решено было сделать из кирпича и оштукатурить. В получающуюся нишу в Германии заказали кухонный шкаф. Его ширину архитектор вычислил, отняв от обмерочных 3050 мм толщину штукатурки простенка А (20 мм), минимальную ширину прохода (850 мм), толщину оштукатуренной перегородки Е (160 мм), технологический зазор (10 мм) и толщину штукатурки стены В (20 мм). Одного замера между стеной В и простенком А ему показалось достаточно, тем более что у другого торца простенка измерениям мешали старые ограждения венткоробов.

Когда строители демонтировали эти ограждения и попытались разметить новые, оказалось, что простенок А не параллелен стене В. Расстояния между ними, замеренные у противоположных торцов А, отличались на 50 мм: 3050 и 3000 мм (см. рис. 2). Кроме того, простенок А был "завален" в сторону стены В на 20 мм, что, соответственно, "съело" весь люфт по штукатурке простенка. Стену В не штукатурить было нельзя - после демонтажа старых венткоробов открылись ее причудливые отклонения от плоскости. Такие, что даже проектных 20 мм штукатурки оказалось мало, пришлось кое-где сбивать бетон. Уменьшать расстояние между А и Е не позволяли нормативы и заказчик.

Самым простым выходом из этой ситуации могло показаться возведение перегородки Е параллельно простенку А и оштукатуривание боковой стенки ниши шкафа параллельно В. Несколько сантиметров кирпича, "налезающего" при этом на венткороб, можно было бы сбить. Но никуда не деться от клина по плитке. Клин - это непараллельность шва плитки (доски, паркетной клепки) стене (или мебели), то есть разное расстояние от шва до стены по ее длине. При разметке плитки параллельно простенку А ширина клина вдоль стены В составляла 120 мм, вдоль стен С и М - 50 мм. При разметке параллельно стене В клин вдоль простенка А составит 50 мм (см. рис. 2). Для плитки размером 20 × 20 см такое, конечно же, недопустимо.

Разумеется, к этому времени немцы уже приступили к изготовлению шкафа и наотрез отказывались изменить его габариты. Единственным размером в цепочке, где можно было бы найти недостающие 5 см, оказалась толщина перегородки Е. Поэтому, несмотря на то что кирпич и сухая смесь были уже закуплены и доставлены на объект, перегородку Е решили сделать толщиной 160 - 50 = 110 мм из гипсокартона, а простенок А доштукатурить до параллельности стене В. Теперь посчитаем убытки:

• разница между ценой покупки и последующей продажи кирпича:
  1200 шт. × 1,3 руб. = 1560 руб.;
• соответственно сухой смеси:
  25 мешков × 20 руб. = 500 руб.;
• транспорт: 1500 руб.;
• погрузо-разгрузочные работы: 1600 руб.
  Итого: 5160 руб.

Как всегда, платил заказчик. Потеря денег и увеличение на неделю сроков окончания работ его не очень-то расстраивали - главное, что проблема была решена.

Но это оказалось только начало. Гипсокартонщики смонтировали перегородку Е и ограждения коробов, обеспечив сантехнику только доступ к канализационному стояку. При попытке утопить сливную трубу от мойки в стену В сантехник обнаружил в ней силовую арматуру. Стена оказалась несущей, вырезать в ней арматуру - все равно что пилить сук, на котором сидишь. Тем более что квартира находилась на третьем этаже 16-этажного дома.

Опять пришлось искать недостающие 35 мм (вообще диаметр сливной трубы ПВХ у раструба - 60 мм, но спасли 20 мм штукатурки и 10 мм бетона до арматуры). И снова единственным местом, где их можно было найти, оказалась толщина перегородки Е. Решили ее демонтировать, заменить 75-й стоечный профиль на 50-й и сделать обшивку однослойной. Стену В наштукатурили на 35 мм, чтобы спрятать злополучную трубу. К счастью для себя, заказчик об этом так ничего и не узнал. Архитектор уговорил строителей переделать все за свой счет, пообещав задействовать их на своих будущих объектах и закрыть глаза на некоторые огрехи по качеству. Сам же молодой зодчий запомнил на всю жизнь:

Правило №3.
В несущие стены из монолитного бетона нельзя прятать канализационные и водопроводные трубы. Больше не будем утомлять читателя примерами из жизни и просто приведем еще несколько рекомендаций по проектированию, гарантирующих строительный процесс от накладок и переделок.

Правило №4.
Ниши под мебель должны выполняться с соответствующим запасом для ее установки (уточняется у сборщиков мебели).

Правило №5.
Вновь проектируемые перегородки, в которых скрываются водопровод, канализация и другие коммуникации, должны иметь толщину, обеспечивающую их несущую способность и звукоизоляцию смежных помещений.

Правило №6.
Места для скрытого монтажа блоков кондиционирования и вентиляции должны иметь размеры, позволяющие разместить не только сами эти блоки, но и подводку к ним (воздуховоды, фреоновые трубки, электропитание и автоматику) с учетом технологических радиусов изгиба.

Правило №7.
При проектировании элементов подвесного потолка, закрывающего воздуховоды и другие коммуникации, необходимо учитывать размеры профиля для крепления гипсокартона.

Правило №8.
При скрытом размещении технологического оборудования (в том числе вентилей) к нему должен быть предусмотрен доступ для замены и ремонта.

Правило №9.
Галогенные светильники, встроенные в подвесной потолок, утепленный горючими материалами (пенопласт, пенофол, теплон и другие), должны быть изолированы от них негорючим утеплителем.

Правило №10.
Толщина "пирога" утепления парапета лоджии (утеплитель + профиль + 2 слоя гипсокартона) должна составлять не менее 100 мм.

Правило №11.
Схемы подключения сантехприборов к водопроводу и канализации (с точными размерами) должны быть подшиты к проекту и переданы на объект в самом начале строительных работ, так как прокладка коммуникаций производится в первую очередь. Схемы эти имеются у фирм-поставщиков соответствующего оборудования. Модули сантехоборудования, замуровываемые в стену (некоторые смесители душевых кабин, ванн, инсталляционные системы унитазов и т. п.) должны поставляться на объект перед началом штукатурных работ.

Ко всем вышеперечисленным правилам необходимо добавить "штормовое" предупреждение:

Самые непредсказуемые и изощренные неприятности таит в себе процесс реализации эксклюзивных элементов архитектуры и интерьеров, в просторечии называемых "нетленками" (производное от понятия "нетленные произведения искусства"). Здесь скрывается целый пласт проблем, которые будут рассмотрены нами в отдельной статье. Сейчас же ограничимся напоминанием о том, что создание одной такой "нетленки" - даже маленькой и простенькой с виду - часто превышает стоимость отделки целой комнаты.

Надеемся, что наше повествование окажется полезным и заказчикам и архитекторам. Хотелось бы, чтобы они не испугались трудностей, прочитав эту статью, а просто настроились на серьезное отношение к проекту.

С конструкцией здания важно ознакомиться, чтобы знать, какие из запланированных вами переделок возможно провести в этом доме. Конструктивными называют все те элементы, которые обеспечивают устойчивость дома, удерживают его от падения (если, например, убрать наружные стены, то дом рухнет). Нагрузка распределяется не только на наружные стены здания, часть ее приходится на внутренние несущие и полунесущие стены, фундамент, дополнительную поддержку оказывают внутренние колонны, анкерные балки, связки между стенами, перекрытия. Вы должны узнать, какие из стен вашей квартиры являются несущими, полунесущими (располагаются выше над несущими с небольшим смещением, берут на себя часть нагрузки), а какие не играют в обеспечении прочности конструкции здания никакой роли, являются лишь перегородками, разделяющими площадь внутри квартиры на комнаты. Если в процессе перепланировки вы снесете одну-две несущие стены, то дом разрушится. Если в несущей стене прорубите дополнительное отверстие (оконный или дверной проем), то это непременно скажется на способности стены нести рассчитанную нагрузку. Вышеизложенные замечания вовсе не призывают вас отказаться от перепланировки, они должны лишь убедить вас в важности тщательного планирования перемен, касающихся конструкции здания, в необходимости привлечения к работе специалистов, которые точно рассчитают и правильно исполнят работы повышенной сложности. Архитектор, инженер установят конкретные изменения в распределении нагрузки, подскажут пути решения проблемы и меры предосторожности. Переделки, затрагивающие несущие стены, должны сопровождаться установкой дополнительных крепежных элементов, гарантирующих прочность конструкции. Например, над новыми дверными проемами монтируют брусья или балки из прокатной стали. Для того чтобы вам было легче составлять план преобразований, мы перечислим те из них, в результате которых затрагивается конструкция здания: создание нового проема в наружной стене (окно, дверь) расширение или увеличение уже существующего в наружной стене проема полный или частичный снос внутренней несущей стены удаление части пола для увеличения высоты потолков, например при создании двухъярусной зоны изменение местоположения лестницы устройство подвала под несущим фундаментом устройство жилого помещения на чердаке, требующее усиления потолочных балок устройство потолочного фонаря, мансардного окна с удалением части крыши строительство еще одного этажа устройство новой крыши (новое покрытие, изменение системы перекрытий, балок) с увеличением ее веса.

План квартиры или дома поможет вам установить реальные размеры и пропорции всех помещений. Оценивая комнаты зрительно, вы можете ошибиться, план же вычерчивают по результатам точных обмеров, а с ними не поспоришь. План незаменим в общении со специалистами (архитекторами, дизайнерами, строителями), а также при оценке ваших финансовых возможностей, предложений по проведению преобразований. Сначала сделайте набросок плана квартиры или дома (в этом случае для каждого этажа делается отдельный план), на котором укажите примерные размеры и формы помещений. Обязательно обозначьте, где располагаются конструктивные элементы (лестницы, входные, межкомнатные, балконные двери, окна), а также все те предметы обстановки, которые неподвижны, например встроенные шкафы, камин, батареи центрального отопления, антресоли. Следующий этап — создание масштабного плана квартиры. Для этого проводятся тщательные обмеры с помощью деревянного или портновского метра. Измерьте длину и ширину каждой комнаты, ниш и выступов, толщину стен и перегородок, ширину оконных и дверных проемов, также определите точные размеры встроенных сооружений. Результаты обмеров нанесите на ваш план-набросок. Для создания масштабного плана вам потребуется миллиметровая бумага, линейка, остро отточенный карандаш и калькулятор. Выберите масштаб для своего плана, например 1 см = 1 м, и преобразуйте все результаты обмеров в соответствии с ним. Возможно, вам потребуется не только общий план квартиры, но и план некоторых комнат. План комнаты — это отдельный рисунок, который удобнее выполнить с увеличением масштаба. Отдельный план рисуют для очень загруженных зон (кухни, ванной), а также для проработки нескольких вариантов планировки одной и той же комнаты. На рис. 1 представлен масштабный план трехкомнатной квартиры (с предполагаемой расстановкой мебели), а также варианты ее перепланировки. Обратите внимание на общепринятые символы, которыми обозначены окна, балкон или лоджия, направление открывания дверей, сантехническое оборудование. Вы также можете воспользоваться ими для обозначения на плане местоположения оборудования, мебели, конструктивных деталей. Трехкомнатная квартира общей площадью 80,6 кв. м в сталинском доме. Реализованный проект. ДО ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ Общая площадь 80,6 м2 Жилая площадь 55,3 м2 Количество комнат 3 Высота потолка 3,2 м   Общая площадь 80,6 м2 Жилая площадь 54,1 м2 Количество комнат 3 Высота потолка 3,5-3,3 м 1. Прихожая   2. Гостиная   3. Спальня   4. Спальня   5. Кухня   6. Туалет   7. Ванная комната   1. Прихожая   2. Комната подростка   3. Девичья   4. Гостиная   5. Кухня   6. Санузлы   При большом объеме преобразований, возможно, удобнее будет обратиться к услугам профессионального архитектора или дизайнера, который исполнит план вашей квартиры, а также разработает эскизы, позволяющие увидеть, какой она станет после перемен. Фирмы, специализирующиеся на проектировании, предлагают своим клиентам услуги по изготовлению макетов и планов-разрезов для максимально наглядного представления о характере и качестве планируемых перемен, существуют также специальные компьютерные программы, создающие трехмерные планы квартир и домов по заложенным в них результатам обмеров.

Переустройство жилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса на межведомственной комиссии (МВК) и получения документально оформленного разрешения.

Обязательного согласования в установленном законом порядке требует перепланировка не только в квартире, но и в офисах, магазинах, ресторанах и других нежилых помещениях.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке и переоборудовании помещений

Согласование перепланировки и получение разрешения отнимает много времени и сил, поэтому большинство граждан и фирм предпочитают доверить это утомительное занятие профессионалам, занимающимся оформлением разрешений на перепланировки и знающим порядок и требования задействованных в процессе согласования инстанций и органов.

Необходимо иметь в виду, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дается. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией. Но поскольку не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимают на рассмотрение такие варианты. Это еще одна причина обратиться к профессионалам по согласованию перепланировок, ведь они знают все официальные и неофициальные требования и могут помочь избежать лишних проволочек и затрат.

Ответственность за проведение перепланировки без разрешительной документации

Узаконивание (согласование в установленном порядке) перепланировок весьма актуально, когда требуется регистрация тех или иных прав на здания, сооружения, помещения, или когда Госинспекция взыскивает штраф (порядка 30 000 руб.) за отсутствие разрешения МВК.

Оптимально начинать процесс согласований до проведения перепланировки.  Однако, специалисты юридической компании "Амант" окажут Вам содействие на любом этапе проведения перепланировок как жилых, так и нежилых помещений.

Этапы согласования и регистрации перепланировки:

• Получение в БТИ поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых докуменов;
• Изготовление проекта. Организация выезда проектировщика на место. Изготовление проекта осуществляется специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
• Согласование проекта в различных инстанциях, основными среди которых являются:
  • Госсанэпиднадзор (ЦГСЭН);
  • Госпожнадзор (ГПНР);
  • Архитектурно-планировочное управление (АПУ);
  • Балансодержатель (ДЕЗ);

Существуют и другие инстанции, например, Жилинспекция, Водоканал, Электросеть, газо-техническая инспекция, Управление охраны памятников архитектуры и пр. Необходимость согласования в этих инстанциях зависит от особенностей помещения и характера его переустройства.

От набора дополнительных инстанций, в которых придется согласовывать переустройство, зависят и сроки согласования.

• Важнейшая стадия - прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение;
• Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно провести ремонт с перепланировкой, а затем внести новые сведения в БТИ и регистрационную палату или ДГМИ.

Стоимость и сроки оформления разрешения на перепланировку помещения, а также внесение изменений в БТИ и регистрационную палату зависят от технического заключения, которое включает в себя: описание существующего здания; обмерочные работы; исследование грунтов оснований; обследование стен; обследование межэтажных перекрытий; обследование стропил, кровли, лестниц, колонн; обследование несущих и ограждающих узлов, деталей, конструкций.

Если Вы уже проделали часть работы самостоятельно, то пропорционально сокращается и стоимость услуг.

Сроки согласования перепланировки: от 2,5 месяцев.

Прохождение согласований и получение разрешения МВК на перепланировку может занимать от 2-х до 6-ти месяцев. Если для Вас главная цель согласования перепланировки - это продажа здания/помещения, передача его в залог или сдача в аренду, то, конечно же, такой срок может оказаться неприемлемым. В таких случаях ускорить совершение и оформление сделки помогут юристы.