Статьи

Кроме красивых цветных эскизов полноценный дизайн-проект должен быть снабжен необходимыми техническими чертежами и схемами. План ванной комнаты (вид сверху): Вид из гостиной: Раковина. Полотенцесушитель. Сантехнический шкаф. Душевая кабина. Унитаз. Ванна. Монтаж канализации в стене. Вентиляционный короб. Монтаж канализации в подиуме душевой кабины и в фальшкоробке ГКЛ. Короб ГКЛ. Подиум под душевую кабину (бетон).

Если у вас нет такой возможности, следующим по эффективности способом выбора является проведение тендера, результатом которого будет эскизный проект (форпроект). С нашей точки зрения, оптимальное количество участников тендера - трое. При двух "соискателях" трудно выявить явного фаворита, а при количестве участников больше трех анализ проектов становится слишком утомительным занятием. На сегодняшний день опытные и, соответственно, имеющие стабильный круг клиентов частные архитекторы или фирмы вряд ли согласятся участвовать в конкурсе бесплатно. Разработка форпроекта сейчас стоит от $ 500 и выше, следовательно, для проведения архитектурного тендера из трех квалифицированных участников вам понадобится не менее $ 1500. В результате конкурса вы должны получить три архитектурные концепции вашей квартиры, включающие в себя:

1. обмерочные чертежи;
2. общую планировку;
3. планы полов, потолков, развертки стен с указанием типов отделочных материалов;
4. принципиальную расстановку сантехнического оборудования, кухни, радиаторов отопления;
5. принципиальные схемы вентиляции и кондиционирования.

О том, на что следует обратить внимание при оценке форпроектов (и вообще архитектурных проектов), будет сказано ниже.

Если заказчик не готов потратить определенную сумму на тендер и верит в свою безошибочную интуицию, то, посетив

5-7 архитектурных мастерских и ознакомившись с результатами их работы (не только на бумаге, но и на реальных объектах), он вполне сможет решить для себя вопрос выбора. От подобного объезда не уйти и тем, кто хочет организовать конкурс, просто результатом анализа будет выбор нескольких претендентов.

Исключить объезд можно, опубликовав объявление о проведении тендера в одном из ведущих архитектурных журналов. Тогда специалисты найдут вас сами при условии, что объявление будет не очень маленьким (начиная с 1/8 страницы) и в нем будет указано, что организатором конкурса является частный заказчик. Большинство архитекторов научено горьким опытом участия в тендерах крупных компаний и в государственных тендерах, которые, как правило, носят формальный характер - их победитель известен заранее. Затраты на рекламные объявления необходимого формата в "глянцевых" журналах сравнимы с затратами на проведения конкурса. Но экономия в этом вопросе вряд ли целесообразна, поскольку маленькие объявления или объявления в рекламных газетах скорее всего пройдут незамеченными. Поэтому, если нет возможности дать полноценное объявление, лучше повнимательнее изучить опубликованные в тех же журналах работы архитекторов и самому посетить архитектурные мастерские.

При выборе участников тендера следует обратить внимание на ряд организационно-экономических и технических условий.

А. Организационно-экономические требования к архитектурной мастерской

1. Проектировать ваш объект должен именно тот архитектор, работы которого вам понравились при просмотре. Часто бывает так, что этот архитектор уже уволился или занят в другом проекте, и руководство фирмы предлагает другого, работы которого вы не видели.

2. Выясните состав окончательного проекта и его стоимость у каждой фирмы для сравнения их между собой. Важно, входит ли туда инженерная часть, или это лишь архитектурный проект; какие разделы имеются в инженерной части; осуществляет ли фирма согласование перепланировок с разрешительными органами. К осени 2002 г. сложилась следующая ценовая ситуация на рынке проектных услуг по реконструкции квартир (в проект входят: архитектура + подбор мебели + "инженерка" по электрике, слаботочным сетям, сантехнике, утеплению лоджий, вентиляции и кондиционированию):
   
   

   • частные архитекторы (в том числе без лицензий, потому что это для них дорого) - $ 20-30 за 1 м²;
   • архитектурные фирмы (имеющие лицензии на проектные работы) - $ 40-100 за 1 м²;
   • "знаменитые" архитекторы (обычно тоже без лицензий, потому что не считают нужным их открывать, имея внушительный послужной список) - от $ 100 за 1 м².

   В договор с архитектором обязательно надо включить пункт об авторском надзоре. Имеются по крайней мере две причины, по которым авторский надзор необходим. Первая - в рамках авторского надзора архитектор незаметно для заказчика будет исправлять в проекте допущенные им ошибки. Вторая - архитектор окажет активное противодействие упрощению проекта строителями, а попытки упрощения будут обязательно предприняты последними с целью облегчения своей участи. Стоимость авторского надзора начинается со $ 150 в месяц при посещении архитектором объекта 1 раз в неделю.

   Если фирма делает только архитектурную часть, надо иметь в виду, что отдельные "куски" проекта для среднестатистической квартиры в 100 м² будут стоить:
   
   

   • электрика - $ 300-700;
   • слаботочные сети - $ 100-200;
   • сантехника (водоснабжение + канализация) - $ 100-300;
   • утепление лоджий, балконов - $ 100-300;
   • вентиляция и кондиционирование - $ 200-400.

   Утверждение на МВК (Межведомственной комиссии вашего района) серьезных перепланировок (например, проемов в несущих стенах, перекрытиях и т. п.) специализирующиеся на этом фирмы осуществят за сумму, начинающуюся от $ 2000 в течение двух-трех месяцев (у частных маклеров дешевле). Такой большой срок согласований связан прежде всего с тем, что заседания МВК проходят 1 раз в месяц, поэтому начинать надо как можно раньше. Львиную долю затрат на утверждение составляет стоимость проекта усиления проемов. Дело в том, что вмешиваться в несущие конструкции имеют право только авторы общего проекта дома, в котором вы имеете счастье проживать, или 1-2 специализированных института в Москве (если дом старый и найти автора его проекта не представляется возможным). То есть налицо монополия со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Сам по себе проект усиления - вполне тривиальная вещь. Но если вы попробуете "сунуться" за ним самостоятельно и официально, то скорее всего вам просто запретят делать перепланировку под благовидным предлогом заботы о целостности здания.

   Вообще говоря, у проблемы вмешательства в несущие конструкции дома есть 3 возможных решения. Первое - вместе с архитектором найти вариант, минимально ущемляющий ваши желания, но позволяющий отказаться от демонтажа несущих конструкций ("дешево и сердито"). Второе - обратиться в специализированную фирму за вышеуказанную сумму ("дорого, да мило"). Третье - нанять высококвалифицированного инженера, который докажет специалистам института, что ваша перепланировка ничем не угрожает зданию (для искателей приключений). В этом случае о цене вопроса и сроках его реализации можно только догадываться. Хотя был на нашей памяти один случай, когда согласовать сложную перепланировку не смогла даже специализированная фирма, поскольку институтские конструкторы не захотели брать на себя ответственность и осложнять себе жизнь серьезными расчетами. И тут в поле зрения заказчика попал один внезапно освободившийся от своих обязанностей в связи с перестройкой кандидат наук, который все благополучно посчитал, начертил и утвердил в институте-монополисте. Обошлось это заказчику раза в 3 дешевле, чем запрашивала фирма, потерпевшая фиаско. Но случай этот - редкое исключение из общего правила и в настоящее время вряд ли возможен, поскольку подобные кандидаты наук снова востребованы и адекватно себя оценивают. Однако если у вас лично есть инженерное образование...

   Всегда предпочтительнее заказать архитектурную и техническую часть проекта в одном и том же месте. Если же понравившийся архитектор или фирма не делает технической части, надо иметь в виду, что стоимость "инженерки" - не менее 20% от стоимости архитектурной части. Плюс к этому вы будете втянуты в дрязги между двумя независимыми организациями - автором архитектурного проекта и автором инженерной части к нему. Каждая из сторон будет доказывать свою правоту, в результате чего вы можете потерять уйму времени и нервов, а первоначальный архитектурный замысел изменится до неузнаваемости по причине наложения на него всевозможных технических ограничений.

Чтобы этого не произошло

3. Оплату проектных работ следует разделить на этапы:

   • аванс (желательно 25%, хотя архитекторы обычно просят 50% от общей суммы);

   • 50% от общей суммы после выполнения проекта вместе с инженерной частью (неважно, кем будет выполняться эта часть - сотрудниками той же мастерской или сторонней организацией) и официальным утверждением всех перепланировок в соответствующих инстанциях (неважно, будет ли этим заниматься мастерская или придется воспользоваться услугами других людей); этот этап можно разбить на две равные проплаты (по 25%): первую - после окончания архитектурной части, вторую - после "инженерки" и согласований;

   • 25% от общей суммы после приемки проекта в работу подрядной строительной организацией с соответствующим обязательным указанием в договоре, которое должно выглядеть примерно так:

     "Данный проект может быть реализован в полном объеме в рамках квартиры, находящейся по адресу ____________. Общая стоимость строительно-отделочных работ (указать, с какими материалами или без материалов) при этом составит сумму ________, которая не может быть изменена, если Заказчиком не будут внесены изменения в проект. Работы обязуемся выполнить за _____ месяцев после получения аванса. Стоимость реализации всех архитектурных и технических решений проекта учтена в вышеуказанной сумме. Все проектные размеры будут выдержаны. В случае возникновения неучтенных при предварительном изучении проекта трудностей в его реализации обязуемся совместно с архитектором преодолеть их без увеличения стоимости и сроков выполнения работ".

   Разумеется, архитекторы и строители будут не в восторге от таких формулировок, но если они ответственные и квалифицированные специалисты, то бояться им нечего. А с разгильдяями лучше дела вообще не иметь - напрасно потратите деньги и время и все придется переделывать заново. Для большей уверенности архитектора в вашей порядочности в договоре с ним хорошо бы обозначить предельные сроки на разработку инженерной части проекта, согласование с разрешительными инстанциями и выбор строительной организации. На "инженерку" квартиры средней сложности обычно уходит 4-6 недель, на согласование проемов в несущих стенах и перекрытиях - 1,5-3 месяца, на подбор строительной организации - 2-4 недели. Таким образом, определяющим по срокам является согласование на МВК. Но спасает то, что его можно начинать практически одновременно с архитектурным проектированием, поскольку дизайнерская концепция квартиры обычно созревает в течение первых двух недель. После этого целесообразно сразу же запускать по инстанциям схему перепланировки в надежде получить все разрешения одновременно с окончательной готовностью проекта.

   Конечно, перечисленные выше меры не спасут вас от ошибок архитектора, но они помогут выявить эти ошибки еще до финансирования попыток их реализации и сохранить ваши деньги и нервы. Кроме того, вы заранее будете обладать полной информацией о стоимости и сроках реализации фантазий архитектора и в случае необходимости сможете настоять на упрощении проекта.

   Следует насторожиться, если строительная организация без детального изучения проекта соглашается подписать договор с указанными выше формулировками. Скорее всего вы имеете дело с непрофессионалами, которые не понимают, во что ввязываются. Это грозит вам, как минимум, потерей времени на подготовительные работы, в процессе которых выявятся ошибки архитектора (о характерных ошибках - смотри ниже). Но к моменту выяснения этого обстоятельства вы уже оплатите соответствующие работы и материалы и автоматически будете втянуты либо в сложный процесс возвращения денег, либо в не менее сложный процесс устранения недостатков совместными усилиями архитектора и строителей на безвозмездной основе. Если стоимость переделок существенна, то безвозмездный процесс возможен лишь теоретически. А практически - строительная фирма может закрыться, ее ответственные лица и архитектор исчезнуть из вашего поля зрения со всеми вытекающими отсюда потерями. Конкретные действия, которые обычно проводят ответственные профессиональные строители перед приемкой в производство проекта и подписанием договора с заказчиком, будут нами подробно рассмотрены в следующих статьях, а сейчас вернемся к архитекторам.

4. В договоре с каждым участником архитектурного конкурса должна быть указана твердая сумма на выполнение проектных работ в случае его победы в тендере, а также перечислены составные части проекта. Оплата тендера для выигравшего включается в общую стоимость проектирования.

Б. Технические тонкости проекта и рекомендации по его оценке

Системы отопления

Оговоримся сразу: речь пойдет об оценке технической и технологической части проекта. Восприятие художественно-эстетической стороны творения достаточно субъективно, даже профессионалы часто расходятся во мнении об одном и том же. Мы же обсудим вещи практические и однозначные.

Схема водоразбора в спальном санузле

Конечно, архитекторы ошибаются не по злому умыслу, а по рассеянности. Или находясь в творческом порыве, когда совершенно невозможно обращать внимание на всякие глупости вроде нормативных допусков на не вертикальность и не горизонтальность плоскостей в конкретной квартире, необходимости "свободных" размеров в каждой цепочке, нереальности желания спрятать канализационную трубу в несущую стену... И вообще, какие там трубы, когда речь идет ни больше ни меньше о шедевре мирового зодчества! Но вот с точки зрения финансовых и временных затрат на воплощение "шедевра" "глупости" эти имеют огромное значение. Так что иногда полезно опускать архитектора из-за облаков на грешную землю. Нижеперечисленные критерии технически грамотного проекта помогут вам и в ситуации выбора архитектора (при анализе его предыдущих работ).

Начнем с измерительных приборов. Почему-то считается, что если в планировке стоят размеры типа "4721 мм", то архитектор является высококвалифицированным и дотошным специалистом, который "все просчитывает до миллиметра". Не удивляйтесь потом, что такой проект вряд ли будет реализован в первозданном виде. По-настоящему профессиональные строители не возьмутся за выполнение работы "по детскому рисунку", без приведения его к существующим технологическим нормам, после которого может существенно измениться и архитектура.

"Допускаемое отклонение действительной длины" для обычных рулеток (третий класс точности) для размера 4721 мм составляет ±1,2 мм (ГОСТ 7502-98). И это "при температуре окружающей среды 20°С и натяжении измерительной ленты рабочим усилием 10 ± 1 Н" (цитата из того же ГОСТа). То есть даже при соблюдении всех этих идеальных условий размер "4721 мм" при измерении одной рулеткой может быть равен 4719,2 мм, а другой - 4722,2 мм. К инструментальной следует добавить косвенную (±1 мм) и случайную погрешность, вызванную сложными условиями измерений (уровень к рулетке обычно не прикладывают, прямой угол тоже определяют "на глаз" и температуру с натяжением не тарируют). В результате получается, что перенести планировку с чертежа на объект с помощью обычных рулеток в условиях стройки с точностью, большей ±5 мм, вряд ли возможно. И это свидетельствует не о низкой квалификации строителей, а о суровой реальности, которую архитектор должен учитывать. Ведь для того чтобы получить превосходную архитектуру, совсем не обязательно морочить голову строителям миллиметрами. Если же какой-то определяющий размер должен быть выведен с точностью до миллиметра, в проекте необходимо акцентировать на этом внимание. Чтобы подрядчик в смете заложил космические технологии и приборы, а заказчик заранее узнал о предстоящих (космических) затратах. Итак, при проверке проекта полезно иметь в виду:

Правило №1.
Оптимально, если планировочные размеры (даются в миллиметрах) оканчиваются на "0" или на "5".

Теперь о допусках. В монолитном или панельном домостроении нормативные допуски геометрических размеров в пределах квартиры площадью 100 м² составляют сантиметры (кому интересны подробности, может открыть соответствующие СНиПы). С учетом низкой квалификации дешевых "иностранных" рабочих эти отклонения могут вырасти и до десятков сантиметров. Например, 10-15-сантиметровая разница в диагоналях прямоугольной стометровой "коробки" - не такая уж большая редкость. А 3-5-сантиметровые отклонения от вертикальности стен и горизонтальности плит перекрытия можно найти практически в каждой квартире.

Это обстоятельство почему-то ускользает от внимания архитекторов. На обмеры они обычно выезжают только с рулеткой. Замеры производятся лишь в двух-трех точках ограждающих конструкций и совершенно необоснованно привязываются потом к целой стене или плите перекрытия (рис. 1, 2). Как правило, у архитекторов нет ни желания (на детальный обмер потребуется 2-3 дня), ни инструментов (отвес, водяной уровень с длиной шланга от 10 м и т. д.) для проведения тщательного "провешивания" и "пробивки уровня" объекта. Термин "провешивание" обозначает проверку вертикальности стен, колонн и т. п., "пробивка уровня" - это проверка горизонтальности плит перекрытия, балок и т. п. Понимая сложность и скучность задачи обмера, некоторые архитекторы пользуются услугами специализированных фирм, имеющих для этого полный набор инструментов. К сожалению, такой подход тоже не дает полной гарантии от ошибок. Хорошо, если специалисты фирмы подойдут к обмерам ответственно, но нередко на это не хватает ресурсов и времени. А проверить выполненную работу становится возможным лишь в процессе строительства, когда всплывают ошибки. Деньги фирме к этому времени уже заплачены и с нее "взятки гладки".

Исключить "вредное" влияние на проект ошибочных измерений можно двумя путями:

1. Попытками более скрупулезного и точного проведения замеров..
2. Соблюдением при проектировании правила №2.

Правило №2.
Любой одиночный размер при его реализации должен иметь технологический "люфт" в пределах нескольких сантиметров (обычно люфты закладываются в толщину штукатурки, стяжки, фанеры и других оснований для чистовой отделки). Любая цепочка размеров должна иметь хотя бы один "свободный" (или "размер со звездочкой"), который безболезненно для проекта может быть изменен в пределах 5-10 см.

Актуальность описанной выше проблемы подтверждается тем фактом, что за 20 лет работы в области элитного ремонта автор этих строк ни разу не встречал безупречных обмерочных и планировочных чертежей, которые бы полностью подтвердились в процессе строительства. На каждом объекте обязательно "взрываются бомбы замедленного действия", заложенные архитектором при обмерах и в технологических решениях. Для примера приведем два характерных случая из практики.

Рис. 1 Замеры с индексом (А) произведены архитектором, размеры с индексом (Р) - реальные. С, Д - несущие монолитные стены, расположенные под углом более 90° Рис. 2 А - существующий несущий монолитный простенок, Д - сквозные короба вентиляции, Е - проектируемая перегородка, С, В, М - монолитные стены

На рисунках 1, 2 обмерочные и соответствующие им проектные размеры, заложенные архитектором, отмечены буквой "А", реальные размеры - "Р". Указаны также места проведения замеров. На рисунке 1 схематично изображена зона входа в квартиру свободной планировки в новом доме. Справа при входе должен был располагаться короб с нишей для электрощитка и проводов, за ним - зеркальный шкаф для верхней одежды, изготавливаемый под заказ в Италии. Архитектором было сделано 3 вертикальных замера (места указаны на рисунке) вдоль стены входной двери, отличающихся всего на 5 мм, к наименьшему из которых он привязал отметку уровня чистого пола. Существующие монолитные стены и потолок решили не штукатурить, а только зашпаклевать, поскольку они выглядели довольно гладкими. Короб электрощитка был запроектирован из гипсокартона. По контуру между стенами, потолком и шкафом планировался тарированный зазор 5 мм.

Строители выполнили необходимые работы, выдержали проектные размеры, архитектор их проверил и принял. Шкаф благополучно "пришел" из Италии. Но когда приступили к его сборке, выяснилось, что в центральной части он не проходит по высоте, поскольку потолочная плита перекрытия именно там "провисает" на 13 мм по отношению к местам замера. Пришлось снова разбирать шкаф, срочно искать столярную мастерскую, которая не испугается "строгнуть" его нижнюю планку на злополучные 13 мм, не испортив изделия. Понятно, что после такого вмешательства отечественных мастеров итальянский дизайн шкафа отнюдь не улучшился. Заказчик уже смирился со своей участью и лишь злобно наблюдал, как в "вылизанной" квартире снова очищали, выравнивали и красили потолок. Взорвался клиент только тогда, когда все было готово к очередной "примерке" шкафа - а он опять "не влез" - теперь уже по ширине. Опустим ненормативные существительные, прилагательные и глаголы, которыми заказчик щедро награждал архитектора со строителями, и вернемся к технической стороне дела.

Оказалось, что между несущими стенами С и Д не было угла 90°, угол был тупым - стена С уходила на 20 мм (по линии лицевой поверхности шкафа) от перпендикуляра к стене Д, проведенного в точке их пересечения. Стенку гипсокартонного короба электрощитка строители размечали по стене С. Соответственно, стенка эта находилась под острым углом к Д (со стороны шкафа). Поэтому прямоугольное сечение шкафа никак не могло вписаться в полученный параллелограмм. Все было бы не так ужасно, если бы стена С и потолок не были монолитными (несущая арматура открылась после сбивки 10 мм бетона) или хотя бы были оштукатурены. Тогда размеры ниши под шкаф имели бы вертикальные и горизонтальные технологические люфты (читай правило №2), позволяющие не трогать саму мебель. Кроме того, при установке штукатурных маячков строители обязательно заметили бы "провисание" потолка - половина проблемы была бы снята. Но стены и перекрытие были несущими и только шпаклеванными. Поэтому пришлось разбирать гипсокартонный короб электрощитка со всеми вытекающими последствиями, в том числе и в состоянии заказчика.

Самое интересное, что ему пришлось перенести не только двухнедельную задержку сдачи объекта и моральные травмы, но и оплатить все происходящее, так как строители выдержали проектные размеры, а на архитектора можно было только орать - свои деньги он давно получил и оплачивать издержки не собирался ввиду "временной финансовой несостоятельности". Судиться с ним из-за нескольких сотен долларов заказчик посчитал ненужным.

Рисунок 2 поможет нам понять еще одну типичную неприятную ситуацию, безболезненно "разрулить" которую вполне могло бы наличие "свободного" размера в цепочке (смотри правило №2). Индексы у размеров те же, что на рисунке 1, и также изображена зона входа в квартиру. Основными помехами для архитектора были "не убираемые" вентиляционные короба Д (сквозные по всем этажам) и несущий монолитный простенок А. После долгих мучений родилась приемлемая и модная сегодня концепция с плавно переходящими друг в друга пространствами прихожей, кухни и гостиной, отделенными только напольными покрытиями. На кухне и в прихожей решено было положить плитку, в гостиной - паркет. Линия раздела плитки и паркета должна была совпасть с осью простенка А. Правда, проход из прихожей на кухню получался узковатым, но все же соответствовал минимально допустимому по нормативам - 850 мм. Перегородку Е и ограждение вентиляционных коробов решено было сделать из кирпича и оштукатурить. В получающуюся нишу в Германии заказали кухонный шкаф. Его ширину архитектор вычислил, отняв от обмерочных 3050 мм толщину штукатурки простенка А (20 мм), минимальную ширину прохода (850 мм), толщину оштукатуренной перегородки Е (160 мм), технологический зазор (10 мм) и толщину штукатурки стены В (20 мм). Одного замера между стеной В и простенком А ему показалось достаточно, тем более что у другого торца простенка измерениям мешали старые ограждения венткоробов.

Когда строители демонтировали эти ограждения и попытались разметить новые, оказалось, что простенок А не параллелен стене В. Расстояния между ними, замеренные у противоположных торцов А, отличались на 50 мм: 3050 и 3000 мм (см. рис. 2). Кроме того, простенок А был "завален" в сторону стены В на 20 мм, что, соответственно, "съело" весь люфт по штукатурке простенка. Стену В не штукатурить было нельзя - после демонтажа старых венткоробов открылись ее причудливые отклонения от плоскости. Такие, что даже проектных 20 мм штукатурки оказалось мало, пришлось кое-где сбивать бетон. Уменьшать расстояние между А и Е не позволяли нормативы и заказчик.

Самым простым выходом из этой ситуации могло показаться возведение перегородки Е параллельно простенку А и оштукатуривание боковой стенки ниши шкафа параллельно В. Несколько сантиметров кирпича, "налезающего" при этом на венткороб, можно было бы сбить. Но никуда не деться от клина по плитке. Клин - это непараллельность шва плитки (доски, паркетной клепки) стене (или мебели), то есть разное расстояние от шва до стены по ее длине. При разметке плитки параллельно простенку А ширина клина вдоль стены В составляла 120 мм, вдоль стен С и М - 50 мм. При разметке параллельно стене В клин вдоль простенка А составит 50 мм (см. рис. 2). Для плитки размером 20 × 20 см такое, конечно же, недопустимо.

Разумеется, к этому времени немцы уже приступили к изготовлению шкафа и наотрез отказывались изменить его габариты. Единственным размером в цепочке, где можно было бы найти недостающие 5 см, оказалась толщина перегородки Е. Поэтому, несмотря на то что кирпич и сухая смесь были уже закуплены и доставлены на объект, перегородку Е решили сделать толщиной 160 - 50 = 110 мм из гипсокартона, а простенок А доштукатурить до параллельности стене В. Теперь посчитаем убытки:

• разница между ценой покупки и последующей продажи кирпича:
  1200 шт. × 1,3 руб. = 1560 руб.;
• соответственно сухой смеси:
  25 мешков × 20 руб. = 500 руб.;
• транспорт: 1500 руб.;
• погрузо-разгрузочные работы: 1600 руб.
  Итого: 5160 руб.

Как всегда, платил заказчик. Потеря денег и увеличение на неделю сроков окончания работ его не очень-то расстраивали - главное, что проблема была решена.

Но это оказалось только начало. Гипсокартонщики смонтировали перегородку Е и ограждения коробов, обеспечив сантехнику только доступ к канализационному стояку. При попытке утопить сливную трубу от мойки в стену В сантехник обнаружил в ней силовую арматуру. Стена оказалась несущей, вырезать в ней арматуру - все равно что пилить сук, на котором сидишь. Тем более что квартира находилась на третьем этаже 16-этажного дома.

Опять пришлось искать недостающие 35 мм (вообще диаметр сливной трубы ПВХ у раструба - 60 мм, но спасли 20 мм штукатурки и 10 мм бетона до арматуры). И снова единственным местом, где их можно было найти, оказалась толщина перегородки Е. Решили ее демонтировать, заменить 75-й стоечный профиль на 50-й и сделать обшивку однослойной. Стену В наштукатурили на 35 мм, чтобы спрятать злополучную трубу. К счастью для себя, заказчик об этом так ничего и не узнал. Архитектор уговорил строителей переделать все за свой счет, пообещав задействовать их на своих будущих объектах и закрыть глаза на некоторые огрехи по качеству. Сам же молодой зодчий запомнил на всю жизнь:

Правило №3.
В несущие стены из монолитного бетона нельзя прятать канализационные и водопроводные трубы. Больше не будем утомлять читателя примерами из жизни и просто приведем еще несколько рекомендаций по проектированию, гарантирующих строительный процесс от накладок и переделок.

Правило №4.
Ниши под мебель должны выполняться с соответствующим запасом для ее установки (уточняется у сборщиков мебели).

Правило №5.
Вновь проектируемые перегородки, в которых скрываются водопровод, канализация и другие коммуникации, должны иметь толщину, обеспечивающую их несущую способность и звукоизоляцию смежных помещений.

Правило №6.
Места для скрытого монтажа блоков кондиционирования и вентиляции должны иметь размеры, позволяющие разместить не только сами эти блоки, но и подводку к ним (воздуховоды, фреоновые трубки, электропитание и автоматику) с учетом технологических радиусов изгиба.

Правило №7.
При проектировании элементов подвесного потолка, закрывающего воздуховоды и другие коммуникации, необходимо учитывать размеры профиля для крепления гипсокартона.

Правило №8.
При скрытом размещении технологического оборудования (в том числе вентилей) к нему должен быть предусмотрен доступ для замены и ремонта.

Правило №9.
Галогенные светильники, встроенные в подвесной потолок, утепленный горючими материалами (пенопласт, пенофол, теплон и другие), должны быть изолированы от них негорючим утеплителем.

Правило №10.
Толщина "пирога" утепления парапета лоджии (утеплитель + профиль + 2 слоя гипсокартона) должна составлять не менее 100 мм.

Правило №11.
Схемы подключения сантехприборов к водопроводу и канализации (с точными размерами) должны быть подшиты к проекту и переданы на объект в самом начале строительных работ, так как прокладка коммуникаций производится в первую очередь. Схемы эти имеются у фирм-поставщиков соответствующего оборудования. Модули сантехоборудования, замуровываемые в стену (некоторые смесители душевых кабин, ванн, инсталляционные системы унитазов и т. п.) должны поставляться на объект перед началом штукатурных работ.

Ко всем вышеперечисленным правилам необходимо добавить "штормовое" предупреждение:

Самые непредсказуемые и изощренные неприятности таит в себе процесс реализации эксклюзивных элементов архитектуры и интерьеров, в просторечии называемых "нетленками" (производное от понятия "нетленные произведения искусства"). Здесь скрывается целый пласт проблем, которые будут рассмотрены нами в отдельной статье. Сейчас же ограничимся напоминанием о том, что создание одной такой "нетленки" - даже маленькой и простенькой с виду - часто превышает стоимость отделки целой комнаты.

Надеемся, что наше повествование окажется полезным и заказчикам и архитекторам. Хотелось бы, чтобы они не испугались трудностей, прочитав эту статью, а просто настроились на серьезное отношение к проекту.

С конструкцией здания важно ознакомиться, чтобы знать, какие из запланированных вами переделок возможно провести в этом доме. Конструктивными называют все те элементы, которые обеспечивают устойчивость дома, удерживают его от падения (если, например, убрать наружные стены, то дом рухнет). Нагрузка распределяется не только на наружные стены здания, часть ее приходится на внутренние несущие и полунесущие стены, фундамент, дополнительную поддержку оказывают внутренние колонны, анкерные балки, связки между стенами, перекрытия. Вы должны узнать, какие из стен вашей квартиры являются несущими, полунесущими (располагаются выше над несущими с небольшим смещением, берут на себя часть нагрузки), а какие не играют в обеспечении прочности конструкции здания никакой роли, являются лишь перегородками, разделяющими площадь внутри квартиры на комнаты. Если в процессе перепланировки вы снесете одну-две несущие стены, то дом разрушится. Если в несущей стене прорубите дополнительное отверстие (оконный или дверной проем), то это непременно скажется на способности стены нести рассчитанную нагрузку. Вышеизложенные замечания вовсе не призывают вас отказаться от перепланировки, они должны лишь убедить вас в важности тщательного планирования перемен, касающихся конструкции здания, в необходимости привлечения к работе специалистов, которые точно рассчитают и правильно исполнят работы повышенной сложности. Архитектор, инженер установят конкретные изменения в распределении нагрузки, подскажут пути решения проблемы и меры предосторожности. Переделки, затрагивающие несущие стены, должны сопровождаться установкой дополнительных крепежных элементов, гарантирующих прочность конструкции. Например, над новыми дверными проемами монтируют брусья или балки из прокатной стали. Для того чтобы вам было легче составлять план преобразований, мы перечислим те из них, в результате которых затрагивается конструкция здания: создание нового проема в наружной стене (окно, дверь) расширение или увеличение уже существующего в наружной стене проема полный или частичный снос внутренней несущей стены удаление части пола для увеличения высоты потолков, например при создании двухъярусной зоны изменение местоположения лестницы устройство подвала под несущим фундаментом устройство жилого помещения на чердаке, требующее усиления потолочных балок устройство потолочного фонаря, мансардного окна с удалением части крыши строительство еще одного этажа устройство новой крыши (новое покрытие, изменение системы перекрытий, балок) с увеличением ее веса.

План квартиры или дома поможет вам установить реальные размеры и пропорции всех помещений. Оценивая комнаты зрительно, вы можете ошибиться, план же вычерчивают по результатам точных обмеров, а с ними не поспоришь. План незаменим в общении со специалистами (архитекторами, дизайнерами, строителями), а также при оценке ваших финансовых возможностей, предложений по проведению преобразований. Сначала сделайте набросок плана квартиры или дома (в этом случае для каждого этажа делается отдельный план), на котором укажите примерные размеры и формы помещений. Обязательно обозначьте, где располагаются конструктивные элементы (лестницы, входные, межкомнатные, балконные двери, окна), а также все те предметы обстановки, которые неподвижны, например встроенные шкафы, камин, батареи центрального отопления, антресоли. Следующий этап — создание масштабного плана квартиры. Для этого проводятся тщательные обмеры с помощью деревянного или портновского метра. Измерьте длину и ширину каждой комнаты, ниш и выступов, толщину стен и перегородок, ширину оконных и дверных проемов, также определите точные размеры встроенных сооружений. Результаты обмеров нанесите на ваш план-набросок. Для создания масштабного плана вам потребуется миллиметровая бумага, линейка, остро отточенный карандаш и калькулятор. Выберите масштаб для своего плана, например 1 см = 1 м, и преобразуйте все результаты обмеров в соответствии с ним. Возможно, вам потребуется не только общий план квартиры, но и план некоторых комнат. План комнаты — это отдельный рисунок, который удобнее выполнить с увеличением масштаба. Отдельный план рисуют для очень загруженных зон (кухни, ванной), а также для проработки нескольких вариантов планировки одной и той же комнаты. На рис. 1 представлен масштабный план трехкомнатной квартиры (с предполагаемой расстановкой мебели), а также варианты ее перепланировки. Обратите внимание на общепринятые символы, которыми обозначены окна, балкон или лоджия, направление открывания дверей, сантехническое оборудование. Вы также можете воспользоваться ими для обозначения на плане местоположения оборудования, мебели, конструктивных деталей. Трехкомнатная квартира общей площадью 80,6 кв. м в сталинском доме. Реализованный проект. ДО ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ Общая площадь 80,6 м2 Жилая площадь 55,3 м2 Количество комнат 3 Высота потолка 3,2 м   Общая площадь 80,6 м2 Жилая площадь 54,1 м2 Количество комнат 3 Высота потолка 3,5-3,3 м 1. Прихожая   2. Гостиная   3. Спальня   4. Спальня   5. Кухня   6. Туалет   7. Ванная комната   1. Прихожая   2. Комната подростка   3. Девичья   4. Гостиная   5. Кухня   6. Санузлы   При большом объеме преобразований, возможно, удобнее будет обратиться к услугам профессионального архитектора или дизайнера, который исполнит план вашей квартиры, а также разработает эскизы, позволяющие увидеть, какой она станет после перемен. Фирмы, специализирующиеся на проектировании, предлагают своим клиентам услуги по изготовлению макетов и планов-разрезов для максимально наглядного представления о характере и качестве планируемых перемен, существуют также специальные компьютерные программы, создающие трехмерные планы квартир и домов по заложенным в них результатам обмеров.

Переустройство жилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса на межведомственной комиссии (МВК) и получения документально оформленного разрешения.

Обязательного согласования в установленном законом порядке требует перепланировка не только в квартире, но и в офисах, магазинах, ресторанах и других нежилых помещениях.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке и переоборудовании помещений

Согласование перепланировки и получение разрешения отнимает много времени и сил, поэтому большинство граждан и фирм предпочитают доверить это утомительное занятие профессионалам, занимающимся оформлением разрешений на перепланировки и знающим порядок и требования задействованных в процессе согласования инстанций и органов.

Необходимо иметь в виду, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дается. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией. Но поскольку не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимают на рассмотрение такие варианты. Это еще одна причина обратиться к профессионалам по согласованию перепланировок, ведь они знают все официальные и неофициальные требования и могут помочь избежать лишних проволочек и затрат.

Ответственность за проведение перепланировки без разрешительной документации

Узаконивание (согласование в установленном порядке) перепланировок весьма актуально, когда требуется регистрация тех или иных прав на здания, сооружения, помещения, или когда Госинспекция взыскивает штраф (порядка 30 000 руб.) за отсутствие разрешения МВК.

Оптимально начинать процесс согласований до проведения перепланировки.  Однако, специалисты юридической компании "Амант" окажут Вам содействие на любом этапе проведения перепланировок как жилых, так и нежилых помещений.

Этапы согласования и регистрации перепланировки:

• Получение в БТИ поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых докуменов;
• Изготовление проекта. Организация выезда проектировщика на место. Изготовление проекта осуществляется специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию;
• Согласование проекта в различных инстанциях, основными среди которых являются:
  • Госсанэпиднадзор (ЦГСЭН);
  • Госпожнадзор (ГПНР);
  • Архитектурно-планировочное управление (АПУ);
  • Балансодержатель (ДЕЗ);

Существуют и другие инстанции, например, Жилинспекция, Водоканал, Электросеть, газо-техническая инспекция, Управление охраны памятников архитектуры и пр. Необходимость согласования в этих инстанциях зависит от особенностей помещения и характера его переустройства.

От набора дополнительных инстанций, в которых придется согласовывать переустройство, зависят и сроки согласования.

• Важнейшая стадия - прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение;
• Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно провести ремонт с перепланировкой, а затем внести новые сведения в БТИ и регистрационную палату или ДГМИ.

Стоимость и сроки оформления разрешения на перепланировку помещения, а также внесение изменений в БТИ и регистрационную палату зависят от технического заключения, которое включает в себя: описание существующего здания; обмерочные работы; исследование грунтов оснований; обследование стен; обследование межэтажных перекрытий; обследование стропил, кровли, лестниц, колонн; обследование несущих и ограждающих узлов, деталей, конструкций.

Если Вы уже проделали часть работы самостоятельно, то пропорционально сокращается и стоимость услуг.

Сроки согласования перепланировки: от 2,5 месяцев.

Прохождение согласований и получение разрешения МВК на перепланировку может занимать от 2-х до 6-ти месяцев. Если для Вас главная цель согласования перепланировки - это продажа здания/помещения, передача его в залог или сдача в аренду, то, конечно же, такой срок может оказаться неприемлемым. В таких случаях ускорить совершение и оформление сделки помогут юристы.

Это один из наиболее доступных способов изменения пространственной организации дома, при котором вам не придется ни рушить стены, ни переносить дверные и оконные проемы. Суть реорганизации заключается в перераспределении назначения комнат, соответственно, и в перестановке мебели, переоборудовании некоторых помещений. Удивительно, но достаточно часто при изменениях этого типа высвобождается значительная часть жилой площади. Даже в типовых квартирах, где для каждой функциональной зоны (нескольких смежных зон) отводится определенное помещение, имеются возможности для реорганизации. Кто, когда и почему, например, решил, что самая большая спальня в квартире должна принадлежать родителям? Быть может, в вашей семье в ней поселятся дети (им необходим простор для игр и занятий), и все (и родители, и дети) от этого только выиграют. Если в процессе реорганизации не требуется переносить коммуникации, то это один из самых простых и экономичных способов изменения интерьера. В многоэтажных домах такие помещения, как кухня, ванная, туалет, располагаются друг над другом. При строительстве это значительно упрощает прокладку коммуникаций, а при переносе ванной в другой конец квартиры во время реорганизации повлечет за собой непростые работы по прокладке новых коммуникаций. Быть может, вам придется заколотить одну дверь, прорубить новый дверной проем, но все это пустяки по сравнению с тем, насколько вы облегчите свою жизнь. Создание гармоничного, функционального, комфортабельного жилого пространства связано не только с распределением комнат по назначению, но также с организацией систем хранения. То, как и где хранятся различные вещи в вашей квартире, существенным образом влияет на ведение хозяйства. Более того, шкафы, стеллажи и кладовые продуманной, удобной конструкции, обеспечивающие быстрый доступ к любым хранящимся в них предметам, расположенные на площадях, которые традиционно пустуют, не заняты ни одной из функциональных зон (под лестницами, в нишах и т. п.), экономят много места.

Новая отделка — это самый поверхностный уровень перемен, но не менее значимый и важный для создания уюта и комфорта в вашем доме. Меняя напольное покрытие и переклеивая обои, вы не затрагиваете планировку квартиры, распределение функциональных зон, назначение комнат. Зато в ваших силах таким образом изменить к лучшему атмосферу комнат, сделать их светлыми, радостными, зрительно скорректировать их пропорции и размеры, выделить при помощи цвета, фактуры или рисунка наиболее выигрышные стороны жилища. Приемы отделки, отделочные материалы определяют в основном зрительное восприятие пространства, создают общий цветовой колорит, а следовательно, и характер интерьера. От декоративных качеств отделки зависит восприятие остальных элементов интерьера. Именно отделка позволяет удачно использовать естественный свет, вид из окна, подчеркнуть достоинства планировки и скрыть ее недостатки. Чтобы сменить отделку, вам придется заняться подбором материалов (по цвету, фактуре, рисунку), качество которых гарантирует длительный срок службы, безопасность. Новая отделка может касаться стеновых, потолочных и напольных покрытий, расстановки мебели, количественного, качественного состава и расположения светильников. Изменения, которые проводятся в рамках этой категории перемен, связаны с несколько меньшими затратами труда, времени, материалов и денежных средств, чем капитальный ремонт. Смена отделки — идеальный способ придать интерьеру черты индивидуальности, стильности, оформить жилье по последнему слову моды, с учетом достижений современных технологий. Особенно удобен он для тех, кто арендует жилье, только что приобрел квартиру, но не уверен, что проживет в ней достаточно долго, чьи средства на данный момент ограничены. Стоимость отделочных материалов и штукатурных, малярных, облицовочных работ, по сравнению с затратами на приобретение новой мебели, кухонного и сантехнического оборудования, невелика. К тому же оборудование, мебель, шторы, гардины, ковры, светильники, картины могут быть с таким же успехом использованы при благоустройстве нового места жительства. Обязательно следуйте нашему совету, тщательно проанализируйте состояние квартиры перед началом ремонта. Если проблемы более серьезны, например основательно повреждена система отопления, то решить нужно сначала их, в противном случае новая отделка не принесет вам ожидаемого комфорта и уюта, обернется потерей времени и денег.

На следующем этапе планирования от оценки своей квартиры (дома) переходите к определению уровня и объема необходимых перемен. Начать можете с составления списка тех изменений, в которых нуждается та или иная комната. Включайте в него как конкретные («смеситель в ванной комнате нужно сменить», «напольное покрытие в прихожей нуждается в ремонте», «розетки в гостиной расположены неудобно», «грязные обои в спальне»), так и более общие замечания («некуда складывать на хранение обувь», «в детской слишком тесно и мрачно», «хорошо, что в кухне есть балкон»). Позднее на основе этих заметок вы наметите план конкретных действий. Проанализируйте свои замечания, обратите внимание, проблемы какого рода беспокоят вас и ваших домашних больше всего (им отведено значительное место в вашем списке). Например, большинство замечаний касается работы отопительной системы, системы водоснабжения или связано с тем, что планировка квартиры предоставляет слишком мало места для совместного время препровождения членов семьи, гостей, друзей. Возможно, и вы найдете в своих ответах подобную закономерность. Если отделка того или иного помещения устарела, загрязнена, пришла в негодность, смените ее на новую, модную, более совершенную и стильную. Если недовольство вызывает плохая организация пространства, то стоит подумать о перепланировке квартиры. Если работа одной или нескольких коммуникационных систем дома оставляет желать лучшего, следует их заменить. Когда же проблемы разнообразны, затрагивают и коммуникации, и планировку дома, и искусственное освещение комнат, тогда вам предстоит решить, какими из них заняться в первую очередь, а какие отложить на более позднее время. Те перемены, которые можно произвести в доме, специалисты разделили на несколько категорий, различающихся сложностью выполнения работ, степенью воздействия на структуру дома и вашим финансовым положением. Практика покажет, к какой именно категории относятся запланированные вами преобразования, но куда более важно научиться понимать, как изменит характер, настроение, внешний облик вашего дома каждый вид улучшений. Вы можете окрасить стены, оклеить их обоями, покрыть декоративной штукатуркой или облицевать керамической плиткой. Казалось бы, все очень просто: выбирай то, что нравится, или то, что в состоянии приобрести или выполнить своими руками. Однако позже может оказаться, что ваши любимые картины не видны на фоне красивых обоев, стиль и дизайн мебели не соответствует грубоватой фактуре оштукатуренных стен и т. д.